绿维创景：国内外领先度假区研究

国内外领先度假区研究旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院NewDimensionPlanning&DesignInstituteLtd.官方网站：旅游运营网版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。旅游运营网旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商国内外领先度假区研究北京绿维创景规划设计院度假区是人们度假生活的重要载体，也是度假时代下，旅游开发的重要方向，涵盖了餐饮、住宿、游乐、运动、康疗、购物等多种功能。国内外度假区处于不同的发展阶段，在发展模式、项目设置、运营模式上也各有特色。本文根据网络资源，对国内外度假区的成功经验进行了整理，期望能够为我国度假区的健康发展提供一些参考。国外度假区国内度假区特色资源依托的资源面很广，主要有森林、草原、湖泊、古迹等旅游资源，开发时间早，产品打造意识强。目前是海滨休闲度假旅游和环城休闲度假旅游独领风骚,山地型旅游度假村相对衰落。就海滨和滑雪两类在世界上最为重要的度假区来说,海滨旅游度假区有个别的开发,而滑雪旅游度假区在我国很是鲜见。发展模式·发展战略立足长远，高瞻远瞩，对未来趋势的判断较为准确。·发展模式多为复合型，而不是依托单个资源进行开发，为资源+X（文化、）的模式。·在开发的同时还非常重视生态环境的保护，尽量减少旅游活动所带来的负面影响。·旅游度假区的开发力度还远远不够,尤其是缺乏大型国际性的综合性旅游地式的度假区。·多与房地产开发和城市化相结合，房地产经济热的冲击在一定程度上模糊了旅游度假区开发与房地产开发的区别。有的将度假区开发规划等同于城市建设规划，出现了湖泊旅游度假区与滨湖城市模式的错位。规划层面·规划意识较为超前，且具有远瞻性。·多数具有先规划，再建设的意识，逐渐引进国际知名规划设计旅游运营网旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商·功能主题划分明确，集娱乐性、康体性、商务性于一体。·往往与所依托的城市紧密结合，有的城市像一个完整的度假地，城市与度假区的界限不十分明显。·悉心考虑多种配套，在人文氛围、生态保护、社会供给、社会服务等方面一般都具备很高档次和水平。机构。·分区功能多为复合性，以观光带动度假，但存在概念混淆、功能设置重复的现象。·对自然资源和大城市的依赖性较明显，我国的度假区多临近城市,以都市为客源依托,甚至依赖都市的基础设施和生活供给,度假以提供游乐项目为主,消费者通常只安排一日游。特色项目·从单一型观光项目向康体疗养型、运动休闲型过渡。·周边产品的延展性较强，与旅游相关的各项活动都能通过精心策划打造成为特色项目，如餐饮、住宿、交通等。·配套服务设施体系完善，符合各类型游客的实际需求，重游率很高。·对观光景区的依赖性较大，单纯性的休闲度假项目较少。·开发项目种类单一，绝大部分仍是观光型产品，且度假区规模小，文化品位不高，难以满足现代旅游者的需求。·产品类型上多偏向中高端产品，其中高尔夫球场、游艇会、度假村、温泉酒店等高端度假产品较为密集。形象宣传及推广·更为关注度假区与游客之间的契合度，擅于营造回归式的度假环境。·形象定位十分明确，形象口号多突出人性化、生活化气息，如“健康、活力、绿色”之类温馨词汇。·擅于利用大型会议、国际论坛的影响力，对新媒体的营销·立足本地市场，逐步向全国性、国际化目标迈进，有的度假区已初步具备国际水准，如三亚国际旅游岛。·形象定位多以休闲、度假为宣传重点，主要针对中高端市场进行品牌宣传。·宣传途径以传统媒体为主，新媒体为辅。少部分度假区甚至不旅游运营网旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商渠道极为重视。·环境保护意识强，从业人员普遍具有很高的服务意识和从业素质。惜自毁形象，借助一些负面噱头进行炒作。案例一：墨西哥坎昆度假区坎昆，墨西哥著名旅游城市，位于加勒比海沿岸，是一座长21公里、宽仅400米的美丽岛屿，这个满环形的半岛，西北端和西南端有大桥与尤卡坦半岛相连，隔着尤卡坦海峡，与古巴岛遥遥相对，是集滨海度假、运动养生、旅游休闲、玛雅文化体验、国际会议于一体的度假区，被誉为世界第7大海滩度假胜地。一、核心吸引力依托优质的滨海自然资源打造世界级旅游度假区，同时挖掘玛雅文化，构建独一无二的竞争优势。这两大吸引核也是吸引游客前往坎昆的重要原因。1、自然资源旅游运营网旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商坎昆属于亚热带气候，年均温度在27度左右，具备滨海养生度假必需的气候优势和3S（阳光、沙滩、海洋）。另外，罕见的蛇形岛外形，既有外海围绕，又有内环水域，风光奇丽。2、人文资源玛雅文化是坎昆最为鲜明的文化符号，数据显示，30%的游客是受到玛雅文化的吸引来到坎昆。在开发度假设施的同时，在保护的基础上，挖掘和整合当地的传统文化(以玛雅文化为中心)旅游资源，不仅可以丰富和提升度假旅游产品，而且可以为坎昆旅游发展提供持续动力。二、休闲度假体系坎昆度假区，包括旅馆区（坎昆岛）、居住区（坎昆城）、国际机场区、保护区、“白沙滩”、圣米盖里托古迹废墟、尼楚普特、波荷奎礁湖等八大功能组合区。提供舒适齐全的度假配套服务：度假别墅、五星级酒店群、现代商业中心、500多家餐馆、众多的酒吧和舞厅。1、酒店集群作为“国际会议之都”，坎昆拥有利兹卡尔顿、希尔顿、万豪、凯悦等众多国际知名酒店。其中市区150多家，客房3万余间，80%以上是五星级酒店；“玛雅海岸”66家，客房3.7万余间。2、高尔夫球场多数度假酒店都配套自己的高尔夫球场，打造五大高尔夫球场，与海景、湖景以及玛雅遗址相结合，丰富和提升度假旅游产品，成为坎昆重要的旅游设施和景观资源。3、体验中心将海滨运动休闲、玛雅文化体验、养生休闲等旅游产品相融合，并配备主题餐饮、酒吧、儿童乐园区、高尔夫球场、水上运动俱乐部等设施，形成各项旅游体验中心。旅游运营网旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商三、产业延伸体系1、会议会展依托优质的旅游度假资源，高标准的会议展览设施，坎昆是世界上发展旅游会展经济成功的典范之一。通过举办具有国际影响力的国际会议和博览会，坎昆形成了一种极具竞争力的国际品牌，由此带动度假观光的繁荣。2、商业中心坎昆商业中心现在拥有1500多家自由免税商店，从沿街珠宝摊到高档免税店，各个档次的商业都涵盖其中。游客除了可以购买世界名牌时装、高档珠宝、名牌香水、手工艺品等商品，还可以打保龄球，去酒吧娱乐。四、运营方式特色•政府集中举措提升基础设施的现代化程度，产生了较高的经济效益营运亮点一：争取政府高力度投入•积极促进国际组织和国际企业的会议，使旅游淡季变成旺季，酒店入住率高达85%营运亮点二：嫁接会议展览业，减少淡季损失•通过高规格招商，确保坎昆立于世界一流旅游度假地的开发能力营运亮点三：高规格的招商旅游运营网旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商案例二：韩国波门湖度假区韩国波门湖是韩国著名的中型内陆湖之一，湖区面积10.61平方公里。波门湖度假区以波门湖为中心延伸，总面积321万平方公里，以湖泊观光、温泉度假、休闲会议等功能为主，是一个综合性国际旅游度假目的地。该度假区依托世界文化遗产城市庆州（没有围墙的博物馆），集韩国传统文化展示之大成，具有无可比拟的文化优势。同时，该度假区的开发完全融入了庆州市地区开发之中，具有高度的地区综合性。主题鲜明，产品丰富该度假区从建设伊始就确立了其鲜明的主题：休闲性、娱乐性、康体性、商务性。为此，度假区建设了大量的戏水、亲水、康体、商务设施及项目，并以地方古老文化和国际文化的兼容为特色，打造了文物古迹、民间舞蹈、高尔夫、温泉、游艇、帆船、博物馆、影剧院、美术馆、特色餐厅、露天舞台、环湖樱花道等产品体系。基础设施完善波门湖度假区是在韩国政府的推动下建设的，政府在前期投入了大量资金（高达9300万美元），进行基础设施建设。包括供水、供电、通信、公路以及饮食购物娱乐中心、餐馆、会议中心、高尔夫俱乐部等旅游项目建设。旅游运营网旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商多个部门职责明确，通力协作庆州市发展办公室、农业发展总公司、庆州市政府、韩国电力公司、庆州市开发办公室和庆州市旅游局、通讯部、文化部、庆州市旅游公司等几大部门，各司其职，通力合作，共同完成对度假区的建设和维护。走多元化融资渠道该度假区所需的大量资金主要来自于政府投资、低息贷款和私人投资。政府投资主要由庆州市开发办公室和庆州市旅游公司资助，低息贷款主要来自于世界银行贷款，约为2500万美元，另外度假区还成功吸引了巨大的私人投资。政府投资主要用于基础设施建设，而大量的规划项目，则是由私人投资来完成的。政府出台了许多优惠的投资政策如此庞大的度假区的建设，离不开私人投资的介入。为此，政府采取了诸如免税、土地购买金分期付款、给予低利率贷款等诸多优惠政策。在这种优惠政策的吸引下私人投资了饭店、综合公寓楼、高尔夫球场及俱乐部等一大批的娱乐和康体设施，丰富了度假区的项目。案例三：浙江淳安千岛湖度假区千岛湖度假区位于浙江淳安县，湖区面积573平方公里，因湖内拥有星罗棋布的1078个岛屿而得名，是一个以碧湖千岛为特色，以休闲度假、会展休闲、观光旅游、水上运动为主要功能的国际湖泊型风景区，也是全国首批4A级旅游区。旅游运营网旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商一、产品体系（一）功能分区千岛湖旅游度假区成立于2007年5月，总面积88平方公里，规划了三个区块，其中进贤湾度假区块26平方公里，排岭半岛区块26平方公里，界首度假区块36平方公里。分区主题主要功能主体项目进贤湾区块度假小镇商务度假高星级度假酒店、大型会议中心、休旅游运营网旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商闲社（街）区、企业会所俱乐部等界首区块休闲体育体育运动体育设施、专题酒店、野营基地、大型游乐场等排岭半岛区块水养生居住主题酒店、滨湖度假村落、水上运动、山地运动等（二）重点度假产品1、千岛湖开元度假村千岛湖开元度假村，以休闲度假为主题，由一家面积近33000平方米的五星级度假酒店和88幢独立别墅组成。该度假村生态环境优美、基础设施完善、运营管理成熟、餐饮极具特色，并以绝美景致和浓郁夏威夷假日风情赢得了“东方夏威夷”的美称。酒店客房227间豪华舒适、完全融入自然风光的绿色客房，分别有湖景和园景房可选，每一间客房都拥有独立阳台餐饮娱乐中西餐厅和大堂吧提供中西美食和特色佳肴，因其美味的菜肴、核心吸引力主题社区半岛别墅、产权度假酒店主题产品五星级酒店、商场、餐厅、SPA、美容中心等特殊娱乐游艇俱乐部会议会展长三角商务人士社交及会议自然人文资源千岛湖景观旅游运营网旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商一流的服务，被中国饭店协会评为＂中国餐饮名店＂称号会议场所拥有大小会议室共11个，可满足各类型会议及宴会需要休闲娱乐提供健身房、室内泳池和800平方米室外临湖泳池、户外网球场、桑拿、美容、演艺吧等健身和娱乐设施；提供临湖SPA、价值千万的豪华游艇等个性化尊容配套2、杭州千岛湖乡村俱乐部千岛湖乡村俱乐部，建筑面积7000平方米，由别墅、乡村俱乐部、游艇俱乐部、五星级酒店四部分组成，设有湖滨沙滩、人工温泉、游艇等多种娱乐项目，是一座集豪华景观客房、商务会议、中西餐饮、SPA养疗、休闲娱乐、高尔夫培训为一体的高端国际型会所。3、千岛湖秀水街千岛湖秀水街坐落于千岛湖旅游码头旁，总商业面积近3万平方米，是集旅游集散、休闲游娱、夜游狂欢、民俗演