【转】2011年国内房地产市场分析

中国房地产市场形势分析陈啸天中国房产信息集团研究中心总经理2010年12月2我们看到：引言11月13日，上海慧芝湖三期开盘，千余组客户排队争购，当天去化450套；11月20日，招商钻石山二期开盘，当天热销超3亿；绿地集团以总价53.98亿元拿下武汉武昌区车辆厂片地块；万科集团以总价52.27亿元拿下了北京海淀西西北旺2幅地块。2010年三次频繁调控下，市场表现如何？未来房地产调控将如何演变？明年房地产市场是否会进一步下行？市场的疑惑：部分楼盘依然热销：企业拿地热情高涨：32010年中国房地产市场回顾与总结4经济环境——主要经济指标增速趋稳，通胀压力明显增大主要宏观经济指标月度情况表2010年以来中国经济平稳增长，10月主要经济指标均出现不同程度的增幅回落，但回落幅度收窄，我国宏观经济增速高位回落的态势进一步稳固。CPI创两年新高，通胀压力明显上升，防通胀成当前货币政策的首要任务。类别指标10年1月10年2月10年3月10年4月10年5月10年6月10年7月10年8月10年9月10年10月指数PPI同比增幅（%）4.35.45.96.87.16.44.84.34.35.0CPI同比增幅（%）1.52.72.42.83.12.93.33.53.64.4PMI同比增幅（%）55.85255.155.753.952.151.251.753.854.7GDP国内生产总值同比增幅（%）--11.9--10.3--9.6-工业工业增加值同比增幅（%）-20.718.117.816.513.713.413.913.313.1投资固定资产投资累计完成额（亿元）-1301429793467436735898047119866140998165870187556固定资产投资累计增幅（%）-26.626.426.125.925.524.924.824.024.4外贸进口总额（亿美元）953.1869.11193.51182.41122.31173.71168119312811088进口总额同比增幅（%）85.544.76649.748.334.122.735.224.125.3出口总额（亿美元）1094.8945.21121.11199.21317.613741455139314501360出口总额同比增幅（%）2145.724.330.548.543.938.134.425.124消费社会消费品零售总额(亿元）12718123341132211510124551233012253125701353714285社会消费品零售总额同比增幅（%）1422.11818.518.718.317.918.418.818.6信贷新增贷款总额（亿）13900700151077740639460345328545259555877新增贷款同比增幅（%）-13.9-34.7-7330.8-3.8-60.649.732.915.3132.3数据来源：国家统计局5经济环境——流动性过剩形势进一步加剧，货币政策将逐步收紧受美元贬值影响，人民币升值速度明显加快；贸易顺差回升；国内信贷仍保持较为宽松态势，国内流动性过剩导致CPI创两年来新高。为遏制流动性过剩，防止通胀加剧，央行于11月10日上调准备金率0.5个百分点，这已是今年以来的第五次调整，预期未来货币政策将逐步收紧。10月CPI同比上涨4.4%，再创年内新高10月新增人民币贷款5877亿元，趋于稳定-12-8-4048%PPI(%)CPI(%)6008001000120014001600亿美元出口总额进口总额10月贸易顺差出现回升，环比增60.8%10月人民币平均汇率6.6677，升值速度加快6行业环境——投资增速维持高位，其他来源资金比重上升房地产投资仍维持较高速度增长，新开工面积增速继续下滑；受信贷收紧影响，1-10月开发资金来源中，预售款等其他来源资金占比达到42.84%，较前三季度上升了0.21个百分点。1-10月房地产投资同比增长36.5%1-10月施工同比增幅趋稳，新开工面积同比继续回落1-10月商品房竣工同比增幅回升至11.4%国内贷款比重降低，其他资金来源比重上升42.84%7政策环境——今年以来的三轮调控政策2010年以来，宏观调控出现了新变化：从年度调控转变为季度调控；从控制投机、投资需求扩散至首置、改善性需求。09年10年1月受08年年底优惠政策刺激，09年年初成交量快速回升。国十一条取消优惠新“国十条”差别信贷9.29新政限购、差别信贷050100150200250万平方米商品住宅月度成交走势图北京上海深圳10年4月10年9月10年1月：09年底和10年1月分别出台了国四和国十一条政策，但政策效果不明显。10年4月：新“国十条”出台，市场成交在5-7月出现大幅萎缩，8月9月起开始回升。10年9月：限购、差别信贷政策，市场调控再加码。8政策环境——本轮调控范围和深度空前，预期未来政策依旧偏紧本轮调控范围及调控深度均堪称“史上最严厉”，并且目前仍没有放松的迹象。预计未来调控重点可能会在房产税、土地增值税、交易环节税收、预售监管等方面。类别细分已出台的政策未来可能出台的政策短期持续针对需求信贷提高认贷标准至“认房认贷认调查”首套首付提高至最低三成，利率提高至最低0.85基准利率；二套首付提高至最低五成，利率提高至最低1.1倍基准利率；三套房停贷加息税收个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税开征房产税对房产交易环节征收重税监管套数限购、外地购房限购针对供应土地增加建设用地供应保障性住房增加保障性住房用地比例公积金支持保障性住房建设动迁配套房提前上市监管不得随意调价不得分批上市不得捂盘惜售针对企业土地提高保证金比例限期缴完土地余款不得囤地规定时间内必须开工资金暂停企业开发资金贷款收紧上市融资标准加息、调高准备金率预售款监管险资投资不动产的比例不高于上季末总资产的10%，保险公司不得直接从事房地产开发建设预售资金监管全国推广税收土地增值税清算预售建面小于3万的一次性申请预售；超过3万确需分批预售的，每次申请不得低于3万监管78家央企退出房地产业务今年楼市调控已出台及未来可能出台的政策分类汇总表92010年全国土地月度成交情况数据来源：国家统计局土地市场——全国土地市场继续保持上升态势1-10月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.28亿平方米，同比增长36.2%，增幅较前三季度提升0.6个百分点；土地购置费8006亿元，增长79.2%，增幅较前三季度下滑1.5个百分点。10资料来源：CRIC1-11月份，八成以上城市成交规模和成交金额均已超过09年总量的90%，土地市场成交保持平稳走势，宏观调控对土地市场的影响尚未显现。土地市场——多数城市成交规模已超去年的九成区域城市成交面积成交金额11月1-11月11月1-11月面积同比面积同比占09年比重金额同比金额同比占09年比重华东上海6.68-89.47%1135.4158.21%134.66%4.67-95.91%1243.3964.16%133.46%南京21.07121.13%386.27-10.12%83.63%20.55595.43%456.53124.41%201.04%杭州40.51-37.38%611.49-4.03%81.97%98.72-2.23%731.52-8.13%72.60%华北北京285.08413.46%981.319.06%85.47%175.95228.09%998.7261.68%114.99%天津207.97-53.77%2827.864.86%95.91%53.75-14.98%785.7362.04%130.95%沈阳141.6635.58%1095.57203.31%180.48%34.54-15.12%261.71123.65%152.74%华南广州101.51397.51%496.01-13.55%44.14%154.151206.43%304.1540.65%52.94%深圳4.69987.78%121.086.23%94.49%13.8210419.75%74.11-32.37%64.44%厦门39.94/347.6561.79%104.01%49.17/265.4041.92%88.90%华中武汉124.71-8.20%1163.09156.96%214.94%99.65130.72%523.88142.48%186.25%南昌17.09696.12%310.39115.49%106.95%7.832477.87%101.86316.69%206.13%长沙0.00-100.00%220.8973.08%146.73%0.00-100.00%116.29251.10%292.07%郑州32.00/264.736.70%97.36%17.48/71.6023.59%97.62%西部重庆0.00/564.47-17.45%65.92%0.00/213.42-35.86%51.87%成都87.4728.38%1273.408.80%85.66%94.92169.65%491.0776.97%117.47%西安0.00-100.00%335.40-0.40%75.99%0.00-100.00%99.306.68%89.56%2010年1-11月全国主要城市经营性土地成交列表单位：万平方米、亿元112010年土地市场趋于理性，但整体成交持续活跃，企业对于优质地块的争夺依旧激烈，常州天宁区复兴菜场地块以1100%的高溢价率位居1-11月溢价率排行榜首位，北京通州区、杭州西湖区地块也纷纷上榜。资料来源：CRIC土地市场——土地市场依然保持活跃态势排名城市地块名称楼板价（元/平方米）1天津津和滨（挂）2010-060767202上海闸北区苏州河北岸东块1街坊地块527833上海黄浦区163街坊地块518214福州宗地2010-10号383815杭州杭政储出[2010]49号370696上海浦东新区黄浦江沿岸E18地块(9-3)地块354907上海外滩国际金融服务中心（8-1）地块341488长春43-33-8号地块(东岭南街两侧地块)328319上海2010年51号公告虹口区北苏州路190号3169010上海2010年48号公告静安区常德路771地块29744排名城市地块名称成交价（万元）1南京下关区滨江江边路以西1号地块12141002上海黄浦区外滩国际金融服务中心（8-1）地块9220003广州2010挂-1019（荔湾区黄沙大道（广铁南站））8600004南京下关区滨江江边路以西3号地块7893005天津津南（挂）2010-117050006上海闸北苏州河北岸东块1街坊地块7020007福州宗地2010-02号6000008北京丰台区六圈A居住项目用地5970009武汉2010年第14号武昌区车辆厂片地块53980010北京大兴区亦庄（X1-1B）地块524000排名城市地块名称溢价率1常州天宁区复兴菜场及周边地块1100.00%2深圳G17301-1576、1577、1578871.10%3贵阳金阳2010（014）号地块805.26%4北京平谷区E04-03A项目703.60%5合肥肥西[2010]2号地块700%6北京通州区梨园镇其他多功能用地697.57%7常州常州市钟楼区玉龙路两侧CX-030107-2地块692.31%8杭州杭政储出[2010]49号661.12%9北京平谷区E05-02、03项目650.50%10南京NO.2010G41浦口区七里河西侧、临江路以东地块572.22%2010年1~11月全国主要城市土地总价排行榜2010年1-11月全国主要城市土地楼板价排行榜2010年1-11月全国主要城市土地溢价率排行榜12商品房市场——政策压力下成交波动，总体态势较为平稳全国商品房销售面积、销售金额月度走势图单位：万平方米、亿元1-10月全国商品房销售面积和销售金额分别同比增长9.1%和17.3%，总体来看，房地产