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把握现在,展望未来——河源房地产市场分析报告惠州市中城嘉信地产经纪有限公司huizhou2012.822011—2012CityCarsonRealEstateAllRightsReserved2第页【报告结构】宏观经济及发展规划城市房地产市场分析宏观经济发展小结房地产市场综合分析城市价值功能分析城市宏观经济环境分析房地产市场小结竞争分析与未来供应32011—2012CityCarsonRealEstateAllRightsReserved3第页宏观经济及发展规划Part1城市宏观经济环境分析城市价值功能分析宏观经济发展小结42011—2012CityCarsonRealEstateAllRightsReserved4第页河源简介:河源位于广东省东北部,北接江西省,南连珠江三角洲,是粤东北重要的交通枢纽,也是客家人的主要聚居地之一东江与新丰江绕城而过,两江在市区东面交汇,使得整个城市三面环水,是粤东北重要的交通枢纽。河源市管辖源城区、东源县、龙川县、紫金县、连平县、和平县共五县一区。全市面积1.58万平方公里,总人口346.64万人,是客家人的主要聚居地之一。河源市位于广东省东北部,东江中上游,其东接梅州、汕尾,南邻惠州,西连韶关、惠州,北与江西省交界。52011—2012CityCarsonRealEstateAllRightsReserved5第页区域分析:河源市处于珠江三角洲2小时经济圈内,既有利于接受沿海地区的经济幅射,又有利于沟通国内外大市场。河源历史上与惠州、东莞、深圳、汕尾曾处同一地区,市区距广州、香港均不到200公里,距深圳176公里,处于珠江三角洲2小时经济圈内,河源实际上是内陆与沿海的结合部,珠三角的后花园,这种独特的区位,既有利于接受沿海地区的经济幅射,又有利于沟通国内外大市场。62011—2012CityCarsonRealEstateAllRightsReserved6第页河源市拥有绝佳的区位及交通优势,是广东经济北上的接力站和支撑点河源地处珠三角东北门户,是粤赣、广梅产业带和城镇轴的轴心和接力站,区位优越,资源丰富,生态环境条件突出,交通便利,是广东经济北上,向内梯度推进的接力站和支撑点,是南连珠三角北接闽、赣、浙的重要通道,是广东省优质生态环境基地和生态屏障。中心城区位于河源市域西南部,与惠州接壤。高速公路、铁路、水路南北贯通,距离香港、广州、深圳、东莞、惠州等大城市均在200公里内。72011—2012CityCarsonRealEstateAllRightsReserved7第页随着经济的发展以及交通的完善,河源既可以接受沿海地区的经济辐射,又能更加密切沟通国内大市场,具有重要的战略意义CEPA(《内地与香港、澳门关于建立更紧密经贸关系的安排》)的实施和不断补充,以及“泛珠三角”区域合作的推进,交通基础条件改善,特别是粤赣、惠河、河梅高速公路建成通车,使河源由原来的小珠三角的边缘地区转变成为泛珠三角的前沿地区,成为南接深穗港、北连大内陆的交通枢纽;省区域经济协调发展战略的实施和进一步加大对山区扶持力度,有利于河源进一步承接大珠三角和国内外的产业转移,为优化产业结构,促进经济加快发展提供了新的契机和活力。82011—2012CityCarsonRealEstateAllRightsReserved8第页河源发展方向:河源是粤东北地区中心城市,以新型工业和旅游业为发展方向。工业旅游业坚持工业立市,走新型工业化道路;大办工业园区,大力招商引资,工业发展步伐明显加快;大力发展外源型和内源型工业经济,并以此带动全市各行各业的竞相发展;重点建设以“一区六园”(即市高新区和6个县区工业园)为主的工业园区。着力发展以旅游业为龙头的第三产业;全力创建国家卫生城市、国家园林城市、国家环保模范城市;积极打造以万绿湖为代表的生态游和以苏家围为代表的客家文化游两大品牌;创新以温泉度假、山水度假为特色的生态度假旅游产品。92011—2012CityCarsonRealEstateAllRightsReserved9第页经济发展水平:1992年河源市列入沿海经济开放区,近年来其GDP持续保持10%以上的增长率,正处于高速增长阶段。2006-2011年河源GDP增长情况(单位:GDP亿元)2011年,河源市生产总值达到575.6亿元,比上年增长了98.41亿元,增长率达到13.1%。但在广东省21个地级市中排名倒数第三,与其他地区还有一定差距。数据来源:广东省统计年鉴102011—2012CityCarsonRealEstateAllRightsReserved10第页产业结构:随着河源“工业立市”战略的实施,其第二产业快速增长,以旅游业为主的第三产业也发展迅猛。2002年河源市三大产业结构比例图第三产业占最大比重,第二产业比重最小2008年河源市三大产业结构比例图在GDP增长的情况下,第二产业比重迅速增加2008年全市生产总值394.13亿元,比2002年增长(下同)259%。其中第一产业增加值19.27亿元,第二产业增加值188.64亿元,第三产业增加值76.59亿元。三大产业结构由2002年的30.5∶25.5∶44.0调整为2008年的13.4:54.9:31.7。44.0%25.5%30.5%第一产业第二产业第三产业31.7%54.9%13.4%第一产业第二产业第三产业112011—2012CityCarsonRealEstateAllRightsReserved11第页人民生活水平:全市城镇居民人均可支配收入14737元,比上年增长11.8%。农村居民人均纯收入6662元,比上年增长18.0%。城乡居民收入比(以农民人均纯收入为1)由上年的2.33∶1缩小为2.21∶1。均较往年有较大增幅,居民消费能力不断增强。地区生产总值累计增长表122011—2012CityCarsonRealEstateAllRightsReserved12第页旅游资源:河源市山清水秀,是座新兴的旅游城市,有中国绿色明珠之称,年接待中外游客700万人次。新丰江水库喷泉万绿湖市区鸟瞰图132011—2012CityCarsonRealEstateAllRightsReserved13第页交通状况:河源是粤东北的陆路交通枢纽,其区位优势明显,已成为珠江三角洲产业转移的首选之地。河源市是京九入粤第一市,又是广东省拥有铁路最长的市;京九铁路、广梅汕铁路、105国道、205国道、河惠高速公路、河梅高速公路、粤赣高速以及即将建成的广河高速与正在规划建设中的汕昆高速构筑了河源四通八达的交通网络。从河源到广州、深圳车程在一个半小时以内,到广州新机场、深圳宝安机场不用两小时,到香港机场不用三个小时。142011—2012CityCarsonRealEstateAllRightsReserved14第页宏观经济及发展规划Part1城市宏观经济环境分析城市价值功能分析宏观经济发展小结152011—2012CityCarsonRealEstateAllRightsReserved15第页河源市中心城区:位于河源市域西南部,是河源城市规划最重点建设。中心城区包括源城区、东源县仙塘镇与新港镇、紫金县古竹镇与临江镇所在的行政区域,总面积约1110平方公里,其中城市规划重点建设区主要包括市区、高新区、东源县城、埔前镇区、新港镇区、临江镇区、古竹镇区及邻近地区等,面积为248平方公里。临江镇源城区古竹镇仙塘镇新港镇162011—2012CityCarsonRealEstateAllRightsReserved16第页发展定位:粤东北特色中心城市,河源市政治、经济、文化中心,以新型工业、旅游休闲业为主的生态园林城市。粤东北特色中心城市河源市政治经济文化中心以新型工业、休闲旅游业为主的生态园林城市《广东省城镇体系规划》确定河源是粤东北山区的中心城市之一。在未来的发展中,随着河源市中心城区社会经济的快速发展,城市功能的日益完善,以及“客家古邑,万绿河源”城市特色的日益凸显,河源市中心城区将成为粤东北独具特色的中心城市。河源市中心城区是市人民政府所在地,拥有较高的影响力,是河源市政治、经济和文化中心。以创建国家生态园林城市为目标,保护自然生态环境,发展生态工业,加强各类设施的建设,实现自然环境与人文环境的有机协调,形成最适宜人居、旅游、创业的山水园林城市。172011—2012CityCarsonRealEstateAllRightsReserved17第页空间结构:城市空间主要向南部高新区及东江东部拓展,规划中心城区形成“一带、两心、两轴、四廊、六组团”的空间结构。一带:沿东江形成南北向的滨水景观带,主要突出东江滨水带的景观功能和服务功能。两心:形成北部综合服务和南部生产研发两个不同功能的城市中心。综合服务中心是未来中心城区的生活服务中心,以行政、居住、文化教育、服务功能为主;生产研发中心是未来中心城区的生产研发中心,以生产、研发、管理、运输等功能为主。两轴:京九铁路沿线,布置物流和产业组团,形成产业发展轴;东环路至古竹镇沿线,通过布置教育、体育,以及相关居住配套设施,形成文教科研与城市生活轴。四廊:由水体、绿带构筑形成的四条生态廊道,有效分离城市组团,避免城市连片发展。四条生态廊道由北至南依次是木京—洋潭生态廊道、石峡生态廊道、柏埔河生态廊道、埔前河生态廊道。六组团:结合中心城区空间的带形拓展趋势、交通导向、地形地貌,从北到南形成六个城市组团,分别是仙塘—木京组团、观塘—洋潭组团、白田组团、临江组团、埔前组团、古竹组团。182011—2012CityCarsonRealEstateAllRightsReserved18第页三大功能区:规划将中心城区分为三大功能区:北部综合服务功能区、南部生产研发功能区、自然风景旅游功能区。北部综合服务功能区:旅游大道以北,包括东源县城、河源市老城区和新市区范围。主要发展滨江商务、休闲度假、房地产、商贸物流等生态洁净产业类型,形成以综合性服务为主要特色的功能区。自然风景旅游功能区:由中心城区东西两侧的桂山风景旅游区、万绿湖风景区等自然景区组成。本区开发的重点是结合当地自然生态资源,建立以生态旅游为先导的绿色消费体系,以恐龙文化、温泉旅游资源开发为特色的城市旅游文化体系,打造生态型旅游基地。南部生产研发功能区:旅游大道以南,包括高新技术开发区、临江工业园、古竹工业园、埔前镇和古竹镇等。主要发展以电子信息业、机械与设备制造业、食品加工业、五金制造等为主要产业类型,形成集生产与研发为一体的功能区。192011—2012CityCarsonRealEstateAllRightsReserved19第页五大城市分区:依据城镇职能相对独立,综合服务功能相对完善,空间范围连片完整等要求,将中心城区分为五大分区。旧城分区:积极对旧城实施有机更新,营造尺度适当的城市开放空间;逐步完善公共服务设施与城市绿地系统,保护历史文化遗迹,提高人居环境品质。新市区分区:创造良好的居住与创业条件,加快都市型工业与服务业的发展,提高综合服务功能和人口吸纳能力,促进新市区社会氛围的加快形成。东源(仙塘-新港)分区:加强与南部市区的联系与协调,适度发展加工制造业、商务服务业、旅游休闲业等,增加就业与人口集聚吸引力。高新区-埔前分区:强化特色产业集群的发展,加快区内产业置换升级,推动生产性服务业的发展;营造服务于高新产业和创新产业空间的平台,加强与珠三角城市的产业协作,提升区域辐射能力。紫金(临江-古竹)分区:坚持生态优先,在保育生态的基础上,适当发展部分无污染的技术密集型产业以及农产品加工业,提高城镇的服务与管理水平。同时,充分利用优美的自然环境,发展生态观光休闲旅游业。202011—2012CityCarsonRealEstateAllRightsReserved20第页未来交通规划:未来将构建市区“六纵十三横”干线路网,加快打造市、县“一小时经济生活圈”。至东源至江西至梅州至紫金至汕头至惠州、深圳至
本文标题:河源房地产市场分析报告
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