房屋测绘标准

关于印发《厦门市农村土地房屋测绘技术规定》的通知(厦国土房〔2007〕484号)各相关单位和个人：为完善和加强农村土地房屋测绘的技术管理，统一全市农村土地房屋测绘业务的技术操作，依据中华人民共和国国家标准（GB/T17986-2000）《房产测绘规范》和《厦门市房产面积测算细则》，在总结我市2003年以来在翔安、海沧、集美、同安农村土地房屋成片测绘实践经验的基础上，针对闽南地区农村建筑物规划设计的特点制定了《厦门市农村土地房屋测绘技术规定》，现予印发执行。厦门市国土资源与房产管理局二ΟΟ七年十一月二十日厦门市农村土地房屋测绘技术规定1、本规定适用的范围和对象1.1适用范围：厦门市行政辖区内的农村地区，国有农林场地区可参照执行。1.2适用对象：我市农村集体土地上的农村居民住宅和村镇企事业单位的土地房屋，国有农林场国有土地上的职工住宅和场部及所属企事业单位的土地房屋可参照执行。2、作业依据2.1《房产测量规范第1单元：房产测量规定》GB/T17986.1—2000(简称《规范1》)。2.2《房产测量规范第2单元：房产图图式》GB/T17986.2—2000(简称《规范2》)。2.3《厦门市房产面积测算细则》厦国土房[2003]277号（简称《细则》）。2.4《城镇地籍调查规程》TD1001—93（简称《规程》）。2.5《城市测量规范》CJJ8—99(简称《城规》)。2.6《测绘产品质量评定标准》CH1003—95(简称《标准》)。2.7《测绘产品检查验收规定》CH1002—95(简称《规定》)2.8《1:500、1:1000、1:2000地形图图式》GB/T7929-19952.9本《技术规定》，（简称《规定》）。2.10厦门市国土资源与房产管理局对新问题、新情况的实时处理意见。3、已有资料及其利用3.1现有1:1000地形图及矢量化数据资料。3.2历年来已办理的房屋产权证、土地证书，可作为工作利用或参考。3.3测区内已有的三等、四等、GPS控制点成果。3.3采用坐标系统：92厦门坐标系；高程系统：1985国家高程基准。4.测绘工作内容本工程测绘工作内容包含三部分：地籍图修补测、地籍数据入库出宗地图、房屋平面图测绘。4.1地籍图修补测4.1.1地籍图成图范围为居民点内部及外围明显地物，能完整衬托出权属单元相对位置即可。4.1.2控制测量4.1.2.1在原有高等级点基础上，布设城市GPS网，GPS测量精度应达到图根一级导线精度，每个自然村中的GPS埋石点不少于3个。4.1.2.2在GPS控制基础上布设二级图根控制网。如二级图根导线无法满足测图需要时，可在图根点上直接支点或支导线测设。4.1.2.3各级图根应尽可能布设在各道路，街巷通行地带，以作为评定原矢量化地形图能否满足本工程需要的依据。4.1.2.4GPS点、二级图根点、支导线点编号分别冠以ST、A（或其它字母）、Z加流水编号，如ST5、A5、Z5。4.1.2.5测区高程测量利用GPS高程为依据，采用三角高程路线或支点施测。4.1.3地籍图修补测4.1.3.1在我局提供的1：1000矢量化地形图基础上，首先经过地形图修补测,然后利用厦门市地籍宗地信息系统在录入地籍要素后生成地籍图。4.1.3.2若原1：1000矢量化地形图中的主要地物及界址不能满足本工程需要或发生变化时，利用图解法并结合解析法进行修补测。4.1.3.3地形图修补测外业采集数据时，每宗地最少要利用全站仪采集到两个以上房角点坐标，其他要素点可采用外业勘丈其相关位置图解出点位坐标。4.1.3.4地形图上的建筑物只表示底层建筑外围轮廓。4.1.3.5地形图以行政村（或自然村）为单位利用EPSW和AUTCAD2002软件形成XXX.DWG文件格式（XXX为该行政村或自然村村名），然后在厦门市地籍宗地信息系统中生成以行政村（或自然村）为单位的地籍图。4.1.3.6地籍图的要素：街坊地籍界址（宗地号（即地籍号）、宗地界址线、宗地界址点）；注记（地籍图图名、地名、有特色的地物名）；控制点（各等级控制点及其标注）；房屋及附属设施（建筑物及结构层次、栅栏、亭、塔、高压线及高压线塔）；权属人姓名；道路及附属设施（通行道路、内部路、小路、桥函、渡口及其名称）；水系及附属设施（池塘、水库、河流、水沟及其名称）；重要地貌；植被等。4.1.3.7地形图和地籍图上的各项内容按其使用的图形软件实行分层管理。4.1.4农村土地房屋测绘工程首先由测绘承包单位进行地籍预调查，在现状地籍图上标明地籍属性要素，然后再由分局组织人员现场核对，确认最后土地权属范围。4.1.5地籍勘丈、测量的基本精度要求见下表：类别界址点对相邻图根点位误差（cm）界址点间允许误差界址点与邻近地物点关系距离允许误差（cm）适用范围中误差允许误差一±6±12±12±12城镇街坊外围界址点及街坊内明显的界址点二±9±18±18±18城镇街坊内部隐蔽的界址点及村内部界址点4.1.6利用数码相机拍摄建筑物立面图，并将其数据导入计算机生成jpg格式图形文件。4.2地籍数据入库出宗地图4.2.1测绘承包单位先根据地籍预调查以数字化地籍图为基础，利用厦门市地籍宗地信息系统作出宗地送审图（包括送审文档），并以行政村（或自然村）为单位提交甲方地籍调查。4.2.2宗地图出图比例尺采用1：500，必要时可放大至1：200。4.2.3宗地图以用地单元为单位。住宅有院墙的，若业主建筑主体占地面积大于合法批准用地面积，以建筑主体占地范围计算宗地面积；若建筑主体占地面积小于合法批准用地面积时，则以实际院墙范围确定界址点和界址线并计算宗地面积。住宅无院墙的，直接以建筑主体占地范围计算宗地面积。4.2.4实际院墙范围不包括院墙构筑物（如门墩）的占地范围。4.2.5在确认建筑主体占地面积时应依照如下规则：4.2.5.1建筑主体占地面积系建筑主体外墙外缘在地面投影形成的闭合面积，含建筑四面围合形成的露天天井面积，但不含建筑外围各装饰性构件（如雨蓬）投影面积。4.2.5.2凹入墙面的凹阳台、走廊、挑楼的投影范围应计入主体占地面积。4.2.5.3挑出墙面的凸阳台、走廊、挑楼若其投影范围内有明显高出地坪的铺砖或抹灰台面，且其台面宽度不小于0.80米，则投影范围内的台面面积应计入主体占地面积；若其投影范围内为公共通行部位、与其他业主用地范围冲突、无台面或台面宽度小于0.80米，其投影范围面积不计入主体占地面积。4.2.6宗地图要表示的内容：宗地图要表示的内容：本宗及邻宗权属人、界址线、界址点号、界址边长、本宗及邻宗地物地貌、宗地面积、地籍号、指北方向、测绘单位信息。4.2.7宗地送审图在厦门市国土资源与房产管理局提供的信息系统平台上绘制，宗地送审图通过验收后再出宗地图。4.2.8宗地图上的各项数值数据保留到小数点后两位。4.3房屋平面图测绘房屋平面图测绘的主要目的是计算土地使用人地上附着物─房屋的建筑面积。房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、过道、地下室、室外楼梯等。计算建筑面积的房屋应为结构牢固，层高在2.20米以上（含2.20米），有顶盖（室外楼梯除外）、供生产和生活使用的永久性建筑。4.3.1鉴于农村房屋的特殊性，房屋平面图的出图比例尺为1：200，当房屋图形过大时，比例尺可适当缩小至1：500。4.3.2房屋平面图的地籍号应与宗地图上的编号一致，房屋边长应实际丈量，注记取至0.01m，标注在图上相应位置。4.3.3房屋边长丈量时，应对房屋每条边逐一丈量，且应保证有不少于一个的多余边长用于检核，边长丈量读数取至0.01m，边长丈量允许误差参照4.3.8条执行。4.3.4房屋建筑面积由电脑自动计算其面积，面积计算取至0.001㎡，汇总面积取至0.01㎡。4.3.5房屋平面图的内容：房屋平面图的主要内容包括房屋的外墙体线（房屋的外围形状）、结构、层次、楼梯、过道、门斗、阳台、天井、晒台、建筑面积、房屋边长注记等。房屋平面图的详细内容详见：附件1（房屋登记实地勘测记录及房屋平面图）。4.3.6房屋平面图测绘可利用全站仪、手持测距仪、玻璃纤维尺、钢卷尺等设备在野外采集数据，利用AUTOCAD2002软件生成符合要求的图型数据文件。4.3.7房屋平面图上的房屋结构应与地籍图上标注的房屋结构一致，房屋结构分为：钢、钢与钢混、钢混、混合、砖木、其他。4.3.8房产面积的精度分为两级，各级面积的限差与其相应边长测量的边长误差限差不超过下表计算的结果。房屋面积误差的限差与相应边长测量的边长误差限差：精度等级房屋面积的限差正常情况下边长测量误差的限差不利情况下边长测量误差的限差一级0.04√S+0.002×S0.028+0.0014D0.02+0.001D二级0.08√S+0.006×S0.056+0.004D0.04+0.003D注：S为房产面积，平方米（㎡）；D为边长，米（m）4.3.9单产权的房屋，独立幢式，独立宗地的连体房屋不存在共有建筑面积，其房屋外墙体全部归入房屋建筑面积内，毗连房屋四至墙体归属由相邻各方指认确定。4.3.10地下室、半地下室外围墙厚，如实际无法测量可按相应设计图纸的墙厚计算建筑面积，如无设计图纸按房屋一层墙厚计算。4.3.11玻璃幕墙等作为房屋外墙的，边长测量时外围以玻璃幕墙为准。4.3.12房屋建筑面积测算规则房屋建筑面积测算规则以中华人民共和国国家标准《房产测量规范第1单元：房产测量规定》GB/T17986.1—2000(简称《规范1》)第8条和《厦门市房产面积测算细则》厦国土房[2003]277号（简称《细则》）为基准。考虑到农村建房的实际情况补充如下规则：计算全部建筑面积的范围：4.3.12.1有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积分层计算(上盖指楼梯以外的结构作为顶盖)。4.3.12.2与房屋相连的有柱走廊（非独立柱），两房屋间有上盖和柱的走廊（非独立柱），均按其柱的外围水平投影面积计算。4.3.12.3与房屋相连属永久性的（不论是否突出墙外）且有非独立柱的门廊或门斗按其柱外围水平投影面积计算。4.3.12.4属永久性建筑有非单排柱的车棚、货棚等按其柱的外围水平投影面积计算。4.3.12.5依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其层高在2.20米以上部位的外围水平投影面积计算。4.3.12.6层高在2.20米以上的架空层（包括技术转换层、结构转换层），按柱外围水平投影面积计算。4.3.12.7垂直墙体的房屋，层高在2.20米以上的部位计算建筑面积；房屋墙体向外倾斜，超出底板外延的，以底板水平投影计算建筑面积。4.3.12.8房屋二层以上的室外过道（廊道），非独立柱的按其围护结构或顶盖中宽度较小的外围计算全面积。4.3.12.9房屋内部的过道（廊道），位于天井周围地面以上，无论其是否有柱均计算全面积。计算一半建筑面积的范围：4.3.12.10属永久性结构、无顶盖的室外楼梯，按各层水平投影面积的一半分层计算(上盖指楼梯以外的结构)。4.3.12.11与房屋相连有上盖无柱或独立柱的走廊、檐廊、门廊、门斗按其围护结构外围水平投影面积的一半计算，其中无围护结构的底层无柱走廊、檐廊、门廊、门斗有台面（无柱或独立柱），且台面和上盖宽度局部均达到0.80米以上的，按上盖和台面宽度较小者的外沿线水平投影面积的一半计算。4.3.12.12未封闭的阳台（含凹、凸阳台）、走廊、过道，其上盖面积大于阳台、走廊、过道面积的二分之一，按上盖投影面积的一半计算，否则视为无上盖。4.3.12.13阳台、走廊、过道与其上盖隔层，不超过二个层高时，视为有上盖按以上规则计算。不计算建筑面积的范围：4.3.12.14房屋晒台上与晒台直接相连，利用房屋顶层或雨蓬为盖，无维护结构（有非独立柱除外）的廊道部分。4.3.12.15房屋之间无上盖的架空通道，或无上盖的阳台、过道、走廊，若架空通道、过道、阳台、走廊与其上盖相距三个层高（含三层）以上，均视为无上盖。4.3.12.16骑楼、过街楼的底层及各种道、路、街、巷或停车场所、绿化带等两侧底层走廊作为公共开放或公众通行的部分。4.