设计到建成开业全过程要点集锦2及星级酒店项目的前期筹划方案

五星级酒店从规划设计到建成开业全过程要点集锦27、电梯系统：①在建筑设计阶段就应该先确定所选电梯的品牌、规格，便于土建施工时做好井道、轿坑的预留预埋工作；②高层建筑类酒店，切忌将观光电梯作为运送客人的主电梯！观光电梯因为视觉的原因速度都受到了限制，一般不超过1.75米/秒，太快了则会感觉头晕。但高层建筑的主客梯速度若达不到2.5-3米/秒的话，那绝对会经常出现一大群客人等候电梯的场面。我所在筹建的河北邢台的万峰国际酒店（五星级）就出现了这个问题，当时因为桩基都已打好，没法改了。应该做到：以封闭式高速电梯为主+以少量观光电梯为辅。③考察过许多的五星级酒店，大多电梯里没有空调，夏天乘坐该电梯是没有五星级酒店感觉的；④对于厨房里用的传菜电梯，因为只传菜，不能乘人，许多酒店都是用的一般电梯厂制作出非标类的“黑户”电梯：没有铭牌标示，也没有检验证明。这种“省钱”的做法不可取。8、弱电系统：①需要上的系统项目的选择：按投资成本可分成以下三个档次：首先，最底限是：建筑规范里要求必须有的、国家强制性要求必须有的、酒店五星级星评要求必须要有的；其次，在底限的基础上+舒适度及豪华感官度；最后，在底限的基础上+舒适度及豪华感官度+利于酒店管理（能耗控制）+品牌宣传②最为关键的是酒店客房智能控制系统及会议系统，这两部分是客人直接感官面对的，这方面的钱是不能省的；③需要注意：目前弱电设计安装市场还不是很透明化，弱电公司在介绍需要上的各系统时也是比较夸张化。甲方要仔细对市场价格进行了解对比。9、游泳池设备：①全部投资不超过50多万，五星级酒店应该上的各项系统都应该考虑：如臭氧消毒系统，主要设备如砂缸、泵建议采用原装进口产品；②要充分考虑维修的方便性，维修配件的可替代性；10、桑拿设备：①要考虑采用部分舒适性、娱乐性较强的桑拿设备；②还要考虑安全、机房设置合理，维修易操作、维修配件易购；11、洗衣房设备：①首先要按照酒店饱和的布草洗涤量来考虑洗衣设备的配置，其实是考虑是否外接布草洗涤业务？②选购洗衣房设备者自己必须熟悉酒店各洗衣设备的性能，不同类型设备操作的难易，布草破损率的大致情况，如全自动立式洗衣机在操作便捷、布草破损率等方面就要优于卧式半自动洗衣机，双滚3米的平烫机工作效率就远比单滚2.8米平烫机高得多；③要明确高压蒸汽的供给来源,所需蒸汽量、蒸汽压力、高压蒸汽锅炉的位置,输送管道方式；④考虑维修配件的通用性或可替代性；★目前可利用的国家政策（节能，太阳能，地源热泵，利用低谷电价，投资返金的政策）①对于采用地源热泵、水源热泵的蓄能空调系统，国家都有一定的补贴政策，如河北省，对于该项目的补贴额度为相关投资费用的15%-25%。②对于使用太阳能也有相应的补贴，如河北邢台市2007年出台了政策：按照审核后的太阳能热水(开水)系统总造价的10%给予补贴★节能降耗：1、建筑节能：☆外墙隔热：①尽量不采用整体玻璃幕墙设计，造价高、隔热差、隔音差；②采用外墙加隔热材料方式；☆门窗隔热：窗户采用中空玻璃或双层玻璃，既隔热又隔音；☆内墙全部采用轻质砂加气混凝土砌块，以新型墙体材料替代了黏土砖；☆屋面采用加厚挤塑泡沫板保温技术；2、采用太阳能：3、采用中水系统：注意：采用太阳能及中水系统，相对于收效来说，初期投资较大，实际的目的是获得良好的社会效应，经济效益次之。4、弱电系统中考虑楼宇控制进行节能：①建筑设备监控系统该系统充分体现酒店的舒适和豪华性，依据暖通空调、给排水、电气等专业要求，对酒店内的机电设备（供配电、照明、柴油发电机、电梯、冷冻、空调新风、送排风、给排水）进行集中监视、控制和管理，使机电设备安全、可靠、高效地运行，同时节约能源、减少维护人员、提高工作效率。5、给排水、供电干路、支路安装计量器：6、经营管理上的节能措施：①用节水型的坐便器，可以节水一半以上。在水箱内安装节水芯，每只马桶一年可节水30吨左右。员工浴室可安装智能感应式节水系统。刷卡洗澡男员工8分钟，女员工12分钟，控制用水量。公共卫生间安装感应节水龙头。房间卫生间可安装流量节水龙头，适当控制水流量就可以节约1/3。对饭店的各个部门各个区域分别用水表计量。积累数据根据使用率额定合理的用水量。酒店中央空调的冷却塔会形成大量的水雾，一年就要飘掉近5000吨水。可以安装收水器，大大降低水雾损耗。②采用新型节能光源。至少可节电70%以上。采用智能节电调压开关。根据日照条件和需要营造的氛围调节电压和照射度。可节电20%左右。提倡采用LED半导体灯，可以节约75%的用电量。③将夏天空调的温度设定在28℃绝对没有五星级感受的。少用机械通风，多用自然通风。④不提供一次性物品，如塑料袋、餐具、台布。节约纸张。采用无纸化办公。⑤不鼓励客人过度消费。倡导适度消费，鼓励打包。⑥用蒸汽洗车取代传统高压水枪洗车，可节水节电达90%。⑦单层窗可贴透明反射膜或防晒膜，可阻隔70%-80%的太阳能。外墙可因地制宜采用浅色涂料，提高阳光反射率减少能耗。酒店建筑墙窗面积比增加10%，能耗增加近30%。玻璃幕墙比普通墙体多耗能2-3倍。酒店的玻璃天顶可采用天幕智能控制。根据气温和光线变化自动调节。用反射窗帘可反射50%的热量。多采用屋顶绿化，可以挡掉50%的太阳辐射。室内一棵树一天可蒸发40公升的水。⑧洗衣房如能将脏棉织品浸泡20分钟再洗，既容易洗净又节水省电。⑨餐厅厨房冰箱内的存放容积以80%为宜。⑩采用锅炉排烟废气余热利用技术。一般可提供十几吨约70℃的热水。★装饰的目的、手法：如何能真正地吸引顾客、为酒店获取最大额的利润？下面分别从餐饮、娱乐、会议等三方面来说明。①餐饮：第一，设计上必须保证私密性：现在一般请客吃饭都愿意坐包房，豪华包房的饭桌一般是不正对包间门的，要设置单独的传菜窗口供服务员使用，避免房门频开让楼道路过的客人看见里面。更要设计一些4-6人的小包房，装修设计突出细腻、品位、舒适度和私密性，专门接待一些吃燕鲍翅的高档客人，这一类请客或赴宴的一般都是人物，消费较高，不愿熟人见到，所以一定要保证私密性，进出通道最好与其他包房相分隔。第二，针对不同的客源群，装饰上对每个包房要赋予寓意：比如为满足升官晋级这类客人的需求，将一间餐厅包房取名为得举轩，取范进中举之意。墙面设计为宫廷贺喜的粉红大花软包造型，壁灯造型为一枝刚刚破土的嫩芽，预示前途无量。职位升迁了的客人举办宴席就特别喜爱这类包房。再比如接待贵宾的豪华包房，部分采用纯中式装修，墙面木作造型内，采用汉代名人书法壁布，天花为皇家房檐硫璃瓦造型及宫廷实木窗隔造型，吊灯为宫廷古典式，尽显五千年的中国古典文化。采用目的性照明，直射餐桌，使菜品与配用的金餐具色彩斑斓，气氛浓烈。主人坐的龙椅由红木雕刻而成，其他椅子也是仿宋朝雕刻。休息区的主题背景墙内嵌入等离子电视，包房内单设豪华卫生间。该类包房常常是设了8800元的起订费还爆满。②娱乐（OK厅包房和桑拿包房）：第一，最重要的还是私密性的问题，这对于政府要员及其他重要人物来说，名誉及人身的安全是至关重要的。要考虑几个豪华包房，其进出通道另外专设，不需要经过服务台，引领、结帐等工作由酒店派专人直接负责；第二，一定要设计考虑一个隔音良好、较为清静的小场所专供客人放心接打电话。很多酒店的OK厅包房隔音较差，走在过道上或是在一空房间里也躲不开此起彼伏的噪音，想在电话里说自己不在OK厅都不可能；第三，一定要考虑设计歌手及按摩技师的紧急疏散通道，从容应对各种紧急情况；第四，音响效果、通新风、隔音等问题是不用说都必须考虑的。③会议：第一，要考虑高科技设备的使用，如同声传译（至少四声道）、自动升降液晶电脑桌、电子签到系统、电视电话会议系统、会议的摄录象系统、中央控制系统、手拉手会议系统、自动升降会标杆（包括室外的门牌位置）、投影显示系统（自动升降投影屏幕）、监控视频系统、DCN（数据通信网）系统、移动音响车、多媒体投影、宽带、电视光纤、电话、电铃等等。许多的政府会议及高等级专业会议，要的就是高性能的会议硬件设施来体现酒店档次，以此争光添彩。第二，平面功能布局方面要充分考虑接待贵宾的设计：贵宾间的位置、贵宾间内部的设计、贵宾间进入主席台的通道、从主席台撤离会场的专用通道；第三，目前会议室都是按照多功能设计，既可开会、表演，也可举办大型宴会、小型商务展示，提高利用率。设计时就必须考虑相应足够的储藏间、工作间、化妆间及相关通道。第四，现在会展的市场越来越大，若有条件，可以考虑一些大型网架式层高较高的会议室，设计时充分考虑会议室的面积、地处位置、门前广场面积、进出通道、电力负荷、各种视频、网络、电话等综合布线的设计、相关停车场面积等等因素星级酒店项目的前期筹划方案酒店项目的前期筹划如果说，酒店是一座理想的大厦，那么，酒店的筹备工作就是建造这座大厦的基础。酒店企业的开业筹备规划从总体上说是“两个重点”及“三个主线”。“两个重点”指的是酒店开业筹备中的硬件筹备和软件筹备。硬件筹备主要是指酒店的工程筹建工作，软件筹备则是指酒店的开业经营管理筹备工作。“三个主线”指的是酒店开业筹备所经过的三个时期，即先期筹划期、工程建设期和预开业经营管理筹备期。第一部分：酒店项目前期筹划需要考虑的问题酒店项目前期筹划将促使酒店决策者和预开业筹备的经营管理者全盘考虑一下几个问题：（一）：酒店究竟是为谁建造的进行酒店项目的前期筹划时，要首先考虑的是酒店是为谁建造的？是为客人建造的吗？看似简单的问题仔细想想就不那么简单了。很明显，不同的客人有不同的需求，客人会根据个性化的需求来寻找适合自己的酒店。影响客人消费行为的可能有价格因素、地理位置因素、个性化差异因素、习惯性因素等多种原因。对酒店而言，在实施项目工程前，必须遵守“先定位，再选择”的原则，明确酒店市场的市场定位，明确酒店是为哪些层次的客人服务的。要做出准确的市场定位，就要了解酒店所在地区域有什么样的市场需求，未来的客源结构是怎样的？如果酒店位于城市的中心商务区或交通枢纽带，客人大部分有商务旅游需求，那么，酒店最好定位为商务酒店；如果酒店位于旅游胜地或风景区，旅游客流量比较大，那么，酒店最好定位为度假型酒店；如果酒店周边有大量的长住商旅或会议展览的客源需求，那么，酒店很可能定位为公寓酒店或会议型酒店。（二）：如何开发合理的酒店产品适合目标市场的产品才是酒店作为企业生存和发展的根本。通俗地说，客人最喜欢消费的产品也就是合理的产品。在确定了酒店的市场定位和经营范围后，要把其主要产品按照不同的定位和客人的需求进行仔细分析，对客房、会议设施、餐饮设施、公共区域的规模和比例进行合理调配，集中发挥资源优势，最大限度地满足客人的需要。在构建产品结构时，还有考虑到酒店运营的经济性，对于预期能够获利较大的酒店产品要相应的加大投入，保证酒店有足够的市场竞争力。（三）：酒店企业需要实现什么样的目标酒店企业需要实现什么样的目标呢？对酒店业主来说，这个目标就是酒店在未来的经营中能取得怎样的经济效益和社会效益，具体体现在酒店项目的投资回报、有形资产的保值增值和无形资产的形成这几个方面。对酒店的预开业经营管理和未来的经营者来说，这个目标就是有多个短期目标组成的，它包括酒店刚刚进入市场的培育期、业务拓展期和经营成熟期等不同时期的目标。每一个阶段的目标所带来的收益是不同的。在酒店市场培养期，如果酒店业主要求管理者实现一定的经营利润，这是不现实的。因为在这个时期，酒店的主要任务是树立品牌形象，尽量扩大客源市场，其运营管理成本和人力资源成本相对会高些。当酒店经过一两年的市场培育期进入到业务拓展期和经营成熟期后，其市场形象已经确立，经营管理模式相对固定，收益能力日趋稳定，实现相应的经济任务也就水到渠成了。（四）：酒店业主和未来经营者对酒店的心理预期有何不同在这一问题上，酒店业主和未来经营管理者的心态是不同的：酒店业主更多地看中的是经营结果，他是从宏观上把握和解决问题；而酒店的经营者由于市场的不断变化和实际的经营压力，则更多地重视经营目标的实现过程，他是从微观上处理问题的。心理预期不同，行为方式就会有所不同，这就需要酒店业主和经营管理者都要站在对方的角度考虑问