江苏省昆山市房地产市场简报

江苏省昆山市房地产市场简报一城市概况：昆山地处中国经济最发达的长江三角洲，是上海经济圈中一个重要的新兴工商城市，历史悠久，物产丰饶，素有“江南鱼米之乡”美称。1、位置昆山位于东经120°48′21″～121°09′04″、北纬31°06′34″～31°32′36″，处江苏省东南部、上海与苏州之间。北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。2、面积全市总面积927.68平方公里，下辖3区8镇：昆山开发区、玉山镇（昆山高新区）、花桥开发区、巴城镇、周市镇、陆家镇、张浦镇、周庄镇、锦溪镇、千灯镇、淀山湖镇。3、人口2010年户籍总人口70万4、交通航空:无锡苏南国际机场（距44公里，约半小时车程）上海虹桥国际机场（距42公里，约半小时车程）上海浦东国际机场（距80公里，约1小时车程）港口:上海港（距离60公里）太仓港（距25公里）张家港（距80公里），货物经区内水道运达以上各港口可直接出口。铁路:京沪铁路在昆山设有一等客货运输综合站昆山站。宁沪城际铁路在昆山境内设有：昆山南站、阳澄湖站、花桥站京沪高速铁路在昆山境内设昆山南站公路:区域内公路网健全，境内有沪宁高速、苏州绕城高速、苏沪高速、苏昆太高速、常昆高速、312国道等穿越。二、城市规划1、交通规划未来昆山市将有沪宁铁路、京沪高速铁路、沪宁城际铁路等穿越昆山而过，区域铁路运输在整个长三角综合交通运输体系中将发挥更大的作用；2、京沪高速铁路规划情况规划京沪高速铁路全长1318公里，设计时速为350公里/时，沿途共设北京、天津、济南、南京、昆山、上海等21座车站，是联系我国环渤海和长三角两大经济区的重要交通大动脉。2010年建成后，昆山至南京只需1个小时；昆山到上海约15分钟；昆山至北京约4小时30分钟，比京沪铁路客运列车现有的速度快一倍以上；3、沪宁城际铁路规划情况根据《长三角地区城际轨道交通网规划》，沪宁城际轨道线起自南京，经镇江、无锡、苏州，最后达到上海站，全长295公里，时速分160公里和250公里两种，建成后昆山到上海只需约20分钟，列车开车间隔时间最短为3分钟；预计2020年城际铁路全日客流量66100人次/日，2030年为73340人次/日4、市域交通规划以四纵五横为重心的市域道路系统四纵经周市、兵希、陆家、石浦、淀山湖至朱家角之南北向道路，与前述规划之二条东西向高速公路连接，另本道路应与沪宁高速公路新设互通，为货运优先道路。现有黄浦江路现南延经千灯至淀山湖（正在兴建中）现有省道224即南北公路，利用苏州绕城公路之平面侧车道至南港新建道路延伸至锦溪。五横北区之东西向高速公路平面侧车道。现有之新省道324由太仓接往前述第3段改线后之国道312现有之机场路由上海青浦区经淀山湖、锦溪以西、至苏州吴江。其中淀山湖至津八、锦溪以西之路段尚未开辟，应予以连通。5、对外交通沪宁高速公路，苏州绕城公路，苏州绕城接太仓港高速公路，苏州绕城接青浦高速公路三、城市经济1、GDP总量与增长率昆山的国民生产总值近年来一直保持两位数的增长态势，2010年上半年，在大背景堪忧的情况下，昆山实现国民生产总值955亿元，平均同比2008年和2009年分别增长27.33%和7.3%。昆山高铁和地理位置双重优势的推动下，未来经济增长预期较高。2、固定资产投资2009年，昆山市累计完成城镇固定资产投资430.06亿元，比上年增长16.2%，从近几年苏州五市七区完成情况看：固定资产投资全面增长，五市均达到或超过全市增速，昆山市均超过全市增速，其中2009年昆山市以16.2%的增幅排名五市第一。其中一产完成投资1.28亿元，同比增长19.6%；二产完成投资193.57亿元，同比增长1.3%，其中工业投资193.19亿元，同比增长1.5%;服务业投资235.20亿元，同比增长32.3%，其中房地产投资155.19亿元，增长29.3%。三次产业投资结构为0.3：45.2：54.7。3、昆山人口分析02-09年昆山人口走势60.76265.56869.047090.395.4298.1566.763.773.568.962.347.734.198.70%39.88%30.61%22.86%1.45%1.56%1.95%1.83%2.83%2.74%1.17%2.14%2.87%5.71%6.88%10.59%020406080100120200220032004200520062007200820090.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%户籍人口暂住人口本地人口增长率暂住人口增长率户籍人口：昆山市户籍人口增长较缓和，截至2009年昆山户籍人口已近70万人，年增长率基本维持在1.5%左右。暂住人口：昆山市暂住人口增长速度较快，02年暂住人口增长率将近100%，到2005年昆17.50%13.60%10.30%12.30%19.00%16.20%15.30%14.40%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%2007年2008年2009年2010年1季度0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%苏州昆山山市暂住人口已超过户籍人口数量，截至到2009年昆山暂住人口数量98.15万人，预计2010年将超100万大关。4、城镇居民人均可支配收入0500010000150002000025000300000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%人均可支配收入增长率人均可支配收入115851303415011168091901621927248082760911640增长率18.10%12.50%15.17%11.98%13.13%15.31%13.10%11.30%12.60%200220032004200520062007200820092010年1-5月从02年到10年5月昆山市人均可支配收入以10%以上的速度增长，处于平稳上升态势；可见，在近几年的发展中，昆山市城镇居民消费实力强劲，为消费者的购房、生活等提供了强有利的经济支撑5、城镇人均消费支出分析02-10年昆山城镇人均消费支出分析02000400060008000100001200014000160001800020000200220032004200520062007200820090.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%城镇人均消费支出增长率近年来，昆山市城镇人均消费支出一直保持增长态势，可见，随着昆山市外资企业的不断增加，经济发展势头强劲，居民生活水平得到很大改善，消费观念也进一步得到改变，这将有利于房地产市场的发展。6、昆山市、苏州市、上海市主要经济指标比较昆山市苏州市上海市面积(平方公里)927.6884886340.5人口(万人)69.998261944国内生产总值(亿元)17807740.214900.93固定资产资产投资(亿元)430.062967.355273.33人均可支配收入(元)276092632028838作为一座县级市，昆山的面积、人口、国内生产总值等与作为一线城市的上海以及二线城市苏州存在较大的差距。但是，在城镇居民可支配收入这项重要的经济指标上，超过了苏州市，紧追上海，由此可见，昆山市民具有相当的消费能力。四、土地市场1、总体情况2008年至今，昆山市共成交土地413宗，总成交面积2.40万亩，平均每亩单价94.25万元。出让面积（亩）出让总价（万元）平均单价（亩/万元）2008年9014.89481576.4753.422009年8408.831122918.73133.542010年6526.62652728.25100.01其中2009年同比2008年土地出让面积有所下降，但2009年土地平均地价是2008年的2.5倍，作为江苏百强县市之一，昆山房地产市场迅速被市场认可。2、按照用地性质分布如下说明：1、从目前土地市场成交用地性质上来看，由于出让地块纯住宅用地屈指可数，为方便统计，统一归类为商住，即本报告中出现的商住为包括住宅的混合用地。2、为方便统计，按原成交用地性质，将地块划分为：①商住、②商业和办公、③工业、④其他。2008-2010年成交土地性质其他4%商业和办公11%工业45%商住40%2008年至2010年，昆山总成交面积1596.67万平米，其中商住用地为9464.19万亩，总成交面积的40%，其中纯住宅用地为14627.4亩，仅占商住用地的4.31%。3、按照板块分布如下2008-2010年区域成交情况玉山镇20%开发区26%陆家镇6%淀山湖镇6%周庄镇4%锦溪镇8%巴城镇1%花桥镇12%千灯镇6%周市镇6%张浦镇5%2008-2010年昆山各版块出让情况050000010000001500000200000025000003000000350000040000004500000张浦镇陆家镇玉山镇周市镇千灯镇花桥镇巴城镇淀山湖镇周庄镇锦溪镇开发区2008200920102008-2010年昆山商住用地成交情况0200000400000600000800000100000012000001400000050100150200250300总面积（平方）31317835085010575215813063676679439375798661568312065165081661243559单价（万元/亩）107.85161.16242.68182.55254.02102.2186.2692.1576.85122.62274.72张浦镇陆家镇玉山镇周市镇千灯镇花桥镇巴城镇淀山湖镇周庄镇锦溪镇开发区玉山镇是昆山市的“老城区”，基础设施最为成熟；花桥镇紧邻上海，直接接受上海辐射，商品房的很大一部分销量来自上海客户；开发区紧邻玉山镇东侧，是昆山市主城区向东发展，靠拢上海的战略发展区。无论是总出让面积还是商住用地，以上三个地区的土地出让总量均占整个昆山市大半个江山。从成交单价上来看，如此重要地理位置的花桥镇地块成交价格远低于开发区、玉山镇，甚至在所有版块中，地块成交价格排名倒数第四，可见土地市场仍有较大升值空间。五、昆山市房地产市场分析1、昆山购房人群需求分析200520062007200820092010（预计）昆山户籍人口（万人）66.566.76869.047070.97昆山外来人口（万人）68.973.590.395.4298.15100.96合计人口（万人）135.4140.2158.3164.46168.15171.93普通住宅成交（套）245792468639057272986858430000普通住宅购房人群（3口之家）（万人）7.47.411.78.1920.589.00占总人口比例5.50%5.30%7.40%4.98%12.24%5.23%从上表可知，自2005年至2008年,昆山普通住宅需求人口基本保持平稳，其占总人口数5-7.5%左右。2009年住房需求急速膨胀，几乎是2007年的一倍，而该年外人口增幅虽然只有2.86%，但2007年高增幅的外来人口在隔年并没有注入到房地产市场，反而在2008年房地产市场需求出现下降，而在2009年出现爆发。可见，在普通住宅销售中，外来人口是一大购买主力。同时可以发现2009年外来人口和本地人口数量增幅出现回落，其中本地人口增幅不到1万人。2、昆山总体情况分析施工量、销售量年份投资金额施工面积竣工面积销售面积住宅销售面积00年6.6974.7961.6851.3743.2401年7.2492.262.664.858.302年22.1932070777503年28.09756.82204.63173.24146.7304年80.41155.39244.51148.89123.5305年67.72135032