2018年上半年昆明房地产市场研究报告演讲版

昆明锐理信息技术有限公司网址：电话：[phone]高歌猛进稳中求变2018年上半年昆明房地产市场研究报告昆明锐理目录整体经济平稳调控政策收紧1房企抢地大战联和拿地开发2整体市场平稳入市节奏加快3住宅供不应求整体量缩价升4商业持续低迷存量去化较难5办公积极去化公寓市场火热6项目集中开盘策略方式新颖7聚焦热点项目预测楼市动向81整体经济平稳调控政策收紧1.1宏观经济分析1.2楼市政策分析1.3宏观政策小结0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年1-5月CPI（%，同比）0.0%5.0%10.0%15.0%01000200030004000500060002005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年1季度GDP（亿元）同比增长【GDP和CPI】2018年一季度全市地区生产总值达1042.77亿元，同比增长10.2%，为2014年以来首次实现两位数增长；增速快于全国3.4个百分点，快于全省0.9个百分点。CPI增速1.1%。1.1昆明经济概况2005-2018年1季度昆明市GDP及其增速年度走势2008-2018年1-5月昆明市CPI（%）增速年度走势数据来源：锐理数据平台&国家统计局&昆明统计局【社会消费品零售总额和金融机构人民币存款余额】居民消费能力稳中有升，2018年1-5月昆明市社会消费品零售总额1016.99亿元，同比增长11.30%，全市消费品市场较快发展，社会消费品零售总额持续保持两位数的增速水平；1-4月金融机构人民币存款余额平稳增长。1.1昆明经济概况数据来源：锐理数据平台&国家统计局&昆明统计局0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%01000200030002005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年1-5月2005年-2018年1-5月昆明市社会消费品零售总额走势社会消费品零售总额（亿元）同比增长0500010000150002011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年1-4月2011年-2018年1-4月昆明市金融机构人民币存款余额走势（亿元）储蓄存款（亿元）0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%05001000150020002005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年房地产开发投资（亿元）同比增长【固定资产投资和房地产投资】2017年昆明市规模以上固定资产投资完成4217.94亿元，同比增长7.60%，2018年固定资产投资同比下降5.9%；房地产投资额为1683.33亿，约占全昆明规模以上固定资产投资总额的10.00%。1.1昆明经济概况2005年—2017年昆明市房地产投资额年度走势2005年—2018年1-5月昆明市固定资产投资额及其增速年度走势数据来源：锐理数据平台&国家统计局&昆明统计局-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%0100020003000400050002005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年1-5月固定资产投资额（亿元）增长率（%）2018年以来，一方面，经济增长动能缓慢收缩，其中贸易端保持相对平稳，中美贸易摩擦影响暂未显现；投资端自前期高位连续3个月回落，地产投资勉强支撑，制造业投资有所回暖但仍处低位，基建投资受地方债务约束回落较快；消费端，居民杠杆率提升后，社零消费增速缓慢回落；另一方面，信用风险逐步暴露，信用利差日渐走高；预计2018年下半年经济将进入“需求扩张”和新一轮周期性回暖阶段，经济内在动力增强，产业结构和经济质量提升，地产投资将难以保持上半年的高增长，但全年增速高于2017年的可能性较高；在政策调控中，维稳的诉求将在下半年明显提升，其一方面体现在维稳经济增速，另一方面则体现在维稳流动性预期；2018年以来，昆明市经济运行稳中有进、稳中向好，多数指标高位开局，经济运行实现“开门红”。昆明经济增速好于预期、高于同期，发展质量明显提升，既体现稳中求进，又显示出创新动能释放、新经济蓬勃发展的新趋势。1.1经济概况小结5月8日昆明：出租住房不准“打隔断”2月2日云南省人民政府关于促进经济持续健康较快发展22条措施的意见2月15日云南省政府关于云南省土地整治规划（2016—2020年）的批复4月20日昆明首套房贷款利率上浮10%二套房普遍上浮20%4月4日昆明公积金新政：个人严重失信的5年禁止提取和贷款3月1日昆明重申限售，加大对主城五区、三个开发区调控力度3月30日昆明市政协提案建议加强监管住宅专项维修资金4月20日昆明租房市场新政频频长租房助力中等收入人群3月22日昆明主城大幅降低落户条件，公安办证窗口推多项便民服务4月28日昆明地铁4、5号线被财政部要求整改，涉资约459亿元5月21日昆明市住建局对商品房预售审批调整4项措施5月30日省住建厅召开房地产及中介企业座谈会将严打炒作、哄抬房价等行为1.22018上半年昆明重要政策一览6月20日昆明买二手房申请贷款不需评估抵押物7月1日昆明住房限购政策：非云南省户籍自然人限购1套摘要：昆明市自3月1日起调整新建商品住宅限售政策，加大对主城五区和三个国家级开发区的房地产市场调控力度。其中，对主城二环路以内，呈贡新区以及船房河、广福路、彩云路、鲜花大道至滇池围合区域内，购买的新建商品住宅需取得不动产权属证书满3年方可上市交易。锐评：从2017年以来，政策调控坚持房住不炒，一线城市正式进入了限购、限贷、限价、限售的“四限”时代，除少部分企业着手转型以外，大量的资金开始涌入二三线城市。昆明作为宜居的独特性人文城市，也迎来了大量的资金转入，整体房价被炒高，成为2017年涨幅全国排名第2的城市。本次政策针对楼市热点区域出击，从呈贡住宅限售2年加码为三大热点区域限售3年，具有很强的针对性，同时分区域限售也避免了误伤自住性质的购房需求，有助于去杠杆，控制投机性、投资性购房行为。【昆明重申限售，加大对主城五区、三个开发区调控力度】1.2昆明政策解析摘要：2018年7月1日，昆明市人民政府办公厅印发《关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知》(以下简称通知)。通知指出，为认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持调控政策的连续性和稳定性，进一步稳定昆明市商品住房市场。在主城五区和三个国家级开发(度假)园区范围内实施住房限购政策，非本省户籍且年满十八周岁同一身份自然人限购1套新建商品住房。锐评：自住建部两次约谈之后，昆明市又一次推出住房限购政策，也可以看出，3月1号出台的“昆十条”并没有遏制住火爆市场推动下的房价不断上扬的势头。7月1日的通知较“昆十条”来说更加严苛：暂停向在昆明有房的外省人销售；1年内价格上浮不超6%，且每6个月才能调整一次价格。目前看来，昆明是其实政策环境较为宽松的二线城市，本次限购政策以非本省户籍自然人为标准，针对新建商品住房，也就是说一定程度将会稳定限购区域内外销型项目的客户购买基数，存量房的价值开始显现，可能成为省外客户的关注重点。【昆明住房限购政策：非云南省户籍自然人限购1套】1.2昆明政策解析2018年上半年，房地产调控政策继续积极抑制非理性需求，同时强调扩大并落实“有效供给”，然而短期需求侧调控和中长期供给侧改革的交互作用仍需一定时间，市场上的供需情况仍较紧张。房地产政策调控进入了一个新的阶段。一方面继续积极抑制非理性需求，另一方面重点调整中长期供给结构。中央明确表态调控不放松，多城落实地方主体责任，政策密集出台。上半年调控力度并未减弱，截至6月底已有50余个地级以上城市和10余个县市出台调控政策，海南上半年历经数次政策收紧。2018年上半年，昆明楼市依然日光盘频现，市场火爆，住建部两次约谈。年初第一次约谈，而后昆明市在3月1日出台了“昆十条”，意图达到对楼市降温的目的，但政策并没有遏制住火爆市场推动下的房价不断上扬的势头。五一前住建部再次约谈昆明，这次昆明于7月1日出台了更加严苛的限购政策，以非本省户籍自然人为标准，针对新建商品住房，也就是说一定程度将会稳定限购区域内外销型项目的客户购买基数，存量房的价值开始显现，可能成为省外客户的关注重点。1.2政策小结2房企抢地大战联和拿地开发2.1整体土地供销价走势2.2各性质土地供销价对比2.3各区域土地供销价对比2.4各板块土地供销价对比2.5主要开发商市场拿地分析2.6土地市场小结数据来源：锐理数据平台&昆明市国土资源局统计口径：招拍挂，商住用地截止日期：2018年6月30日【整体供求价】2018年上半年，供应土地68宗，面积2880.59亩；成交土地69宗，面积3059.75亩，比2017上半年减少了1615.22亩，同比大幅下降。成交均价730.37万元/亩，自2017年上半年开始，一直持续上涨，成交金额223.48亿元。2.1整体土地供销价走势年份供应成交宗数面积(亩)建筑面积(万㎡)宗数面积(亩)建筑面积(万㎡)均价(万元/亩)总金额(万元)楼面价(元/㎡)溢价率(%)2016年上半年522832.7669311237.99322.02415.1451.391595.976.47下半年1075008.391082.11903732.23803.93311.44116.241445.850.522017年上半年573466.93567.76674674.97852.06424.68198.541567.879.3下半年1024519.631781.79944089.751526.48576.66235.842477.545.712018年上半年682880.591165.71693059.751149.09730.37223.482782.9221.9数据来源：锐理数据平台&昆明市国土资源局统计口径：招拍挂，商住用地0.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.00800.000100020003000400050006000上半年下半年上半年下半年上半年2016年2017年2018年供应面积(亩)成交面积(亩)成交单价(万元/亩)0200400600800100012001400160018002000上半年下半年上半年下半年上半年2016年2017年2018年供应建筑面积(万㎡)成交建筑面积(万㎡)0500100015002000250030003500400045005000纯住宅商业商业兼容住宅住宅兼容商业2018年上半年昆明市各类型土地地价/楼面价对比楼面地价(元/㎡)成交单价(万元/亩)2.2各性质土地供销价对比【各性质对比】2018年上半年纯住宅用地供应1650.66亩，占比64%；成交1889.88亩，占比62%，单价450.34万元/亩，商业用地供应363.62亩，成交414.67亩。土地属性供应成交宗数面积(亩)占比建筑面积(万㎡)宗数面积(亩)占比建筑面积(万㎡)均价(万元/亩)总金额(亿元)楼面地价(元/㎡)溢价率(%)纯住宅271650.6664%402.11301889.8862%450.34517.4897.802171.6518.17商业21363.6514%129.9321414.6714%128.79844.1935.012717.9912.58商业兼容住宅7309.812%99.367309.810%99.361025.1131.763196.0797.04住宅兼容商业13556