康养地产运营及盈利模式研究

康养地产概念康养地产建立在旅游产业、休闲产业、文化产业、健康产业及养老产业基础之上，以中国传统的养生的理念及方法去解决养老问题的复合型房地产开发模式。项目资源市场产业政策•自然资源、人文资源•老年化市场、房地产市场•休闲产业、旅游产业、文化产业、健康产业、养老产业•养老政策、旅游政策、金融政策、房地产政策、税收政策等发展阶段目前我国健康养生养老地产正处于由第二阶段向第三阶段发展过程中第一阶段传统养老院形成条件•老龄化初期运营主体•政府社会保障•社会保障水平低第二阶段老年公寓•老龄化中期•政府+开发商•政府给予一定支持第三阶段老年社区•老龄化加剧•开发商为主•社会保障体系完善康养五大分类模式国内目前康养模式可按驱动因素分为五大养生养老模式：养生养老模式康疗型养生养老居家式养生养老异地养生养老农家休闲养生养老立体化养生养老康复型养生养老疗养型养生养老“季节性”养生养老“候鸟式”养生养老异地购房养生养老综合性养生养老康疗型养生养老嫁接专业医疗资源，强调提供专业化的健康管理服务，采取会员制方式，主要面向对健康格外关注的中高端老年群体产品特色典型案例用地性质：一般为非居住用地，且土地通过划拨、协议等方式取得区位环境：依山傍水，生态资源良好；务的老年公寓实行会员制入住，会员费加管理费，无产权。台湾长庚养生文化村、北京太申祥和山庄、北京燕达国际健康城康疗型养老住宅的功能体系居住功能学习交流功能针对客户运营主体运营方式功能体系：通过与专业医疗机构、康复疗养机构合作，提供全方位的健康体检、老年特色疾病的照料看护、病愈的康复疗养等专业化的健康管理服务，并辅以满足交流、学习、娱乐的活动中心。对年龄有一定限制，主要针对身体健康欠佳和对保健养生格外关注的老年人为主。以开发商为开发主体，政府、专业医疗机构协助出租及会员制，由于受用地性质的限制，一方面依托自身养生、休闲等配套设施接待养生体验度假，另一方面并将提供医疗看护服医疗护理功能休闲娱乐功能康疗型养生养老案例链接：台湾长庚养生文化村用地性质区位环境产品特色功能体系客户运营主体运营方式•非居住用地•位于台湾桃园龟山乡一座34公顷的山坡上•集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体•依托长庚医院，提供专业的高质量健康咨询和医疗服务•银发学园、社区活动中心，组织丰富多彩的社区活动•完善的社区功能，包括超市、银行、书店等•入住客人：年满60岁的老年人•游客：13岁以上•台塑集团，不用政府补贴，接受慈善机构捐助•出租：分长住与试住体验；•养生体验营：两天一晚的体验之旅，13岁以上人士均可参加•场地出租：提供多功能会议场所，可提供企业教育训练、研讨、演出、学术文化交流等活动使用家居型养生养老在地产大盘中加入养老主题概念，仅提供基本养老服务和社区配套服务，面向中高收入的活跃长者，采取住宅直接销售的经营方式产品特色用地性质：居住用地，一般通过市场化的出让方式获取；区位环境：通常位于城郊，有一定的生态资源，空气清新自然；功能体系：实质上是养老主题地产，往往以在郊区大盘中配建针对老年人的养老公寓、养老别墅的形式推出，大部分仍停留在概念层面，仅为老年人提供基本的社区服务。养老居住社区医疗、文化娱乐等普通养老服务功能基本社区服务功能地产大盘针对客户运营主体运营方式典型案例主要针对中高收入的活跃长者，健康状况良好，充满活力。开发商不受用地性质限制，住宅直接销售。绿地21世纪孝贤坊、万科幸福汇中的养老公寓家居式养老功能家居型养生养老西城东城孝贤坊案例链接：绿地21世纪孝贤坊用地性质•居住用地区位环境产品特色功能体系客户运营主体运营方式•社区建有大面积的中心湖泊及绿化树木群，营造纯天然森林式的居住环境•孝贤坊与其他社区内其他组团互补共生，依托彼此功能配套，塑造不同风格组团，打造以养老为功能特色的城郊新城•考虑老年人的特殊需求，建造无障碍设施•医院，文化馆，餐厅，超市等配套设备齐全•55-65岁年龄段的上海地区高收入且身体健康的群体•绿地集团•住宅直接销售。建造住宅的同时引入了众多老年人必备的配套设施，如同济大学附属医院等，从而自然形成一个市场话运作的养老社区异地养生养老非主流养老方式，健康且具有一定经济实力的老年人通过异地购房，异地旅游和养老相结合，灵活性强产品特色用地性质：居住用地，通过市场出让方式取得；区位环境：强调山海等强势生态资源及宜居的气候条件；功能体系：以海南冬季养老基地和北方滨海低区的夏季避暑养老基地为主，通过异地购房方式，使老年人可进行异地旅游和养老，灵活性强异地养生养老的功能体系居住功能休闲度假功能投资功能针对客户运营主体运营方式典型案例针对有一定经济实力的健康活跃长者，喜欢参加社会活动，和外界保持良好的联系开发商直接销售大连、青岛、烟台、三亚、海口等地楼盘异地养生养老分类代表案例典型特征模式点评异地购房海南、大连、青岛等地部分楼盘、北京银龄公司以养老为目的的异地购房是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。“候鸟式”养老大连的互动式异地养老服务中心不同城市老年公寓之间的置换式异地度假养老“季节性”养老天津的泰达国际养老院炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中海外华人回国养老新加坡华人、北美的购屋旅游团炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中农家休闲养生养老养老与农业休闲相结合的农家寄养式异地养老，主要面向城市中高收入的活跃长者，采取将集体土地使用权出售的运营方式产品特色针对客户用地性质：集体土地，仅有使用权无所有权；区位环境：拥有田园景观等乡村原生态资源；功能体系：结合农业经营活动、农村文化及农家风情生活，借鉴分时度假模式，将农业休闲旅游和生态养老相复合，提供养老居住、瓜果采摘、绿色农家餐饮等功能，基本无其他配套设施。针对城市中高收入的活跃长者，渴望田园生活，希望回归自然。农家休闲养老的功能体系居住功能瓜果采摘绿色农家膳食农村文化体验运营主体运营方式典型案例以开发商为主，社会机构协助出租或销售使用权：在乡村景区周边利用农村闲置资源建设度假物业，并将该物业一定年限的使用权销售给城市养老客户江苏生态农庄、浙江城仙居农家休闲养生养老案例链接：浙江城仙居用地性质区位环境产品特色功能体系客户运营主体运营方式•集体土地•位于山水景区，有农业休闲资源•让城市人体验“候鸟式”生活，通过采摘蔬菜，农家餐饮等乡村休闲度假方式，让心灵回归自然，回归纯朴，深度体验田园生活•上海，杭州等地年龄在50-60岁的中高收入的老年人•联众集团，由赛伯乐中国投资基金、杭州市政府创业基金、上城区政府创业基金及自然人共同持有•结合乡村休闲度假等市场需求，通过自建、收购、合作、租赁等经营方式，底层用于农民自住，将2~4层经营权出售给养老客户，使其获得使用权，并吸引风险投资注资，借鉴分时度假模式，形成乡村休闲度假网络。立体化养生养老综合性强、功能多元复合、面向全龄段老人的全方位需求，采取租售结合的运营方式，对开发商的资源整合能力和持续经营能力要求较高产品特色针对客户典型案例用地性质：居住用地，但往往会带有一些土地附加条件；功能体系：大型综合养老社区，包括住宅、购物中心、老年大学、酒店、医院、康体娱乐等多种业态，提供满足居住、休闲娱乐、学习交流、亲子、医疗护理、康体养生等需求的丰富多元配套设施。面向各阶段中高收入的老年客户，涵盖从活跃、可自理自立的低龄长者、到需低度照看护理及高度医护的高龄长者。北京太阳城、上海亲和源精神实现功能休闲娱乐功能区位环境：安静恬然，有一定的景观资源；文化交流功能亲子功能康体养生功能医疗护理功能居住功能休闲需求服务需求立体化养老住宅的功能体系服务性需求功能需求休闲性需求健康活跃期60—64岁年龄阶段高度护理期75岁以上低度护理期65—74岁精神实现文化交流休闲娱乐亲子康体养生医疗护理运营主体运营方式民办公助，开发商为运营主体，政府机构协助租售结合，居家养老住宅销售，将提供医疗看护服务的老年住宅持有经营，并可采用反向抵押的逆按揭方式，以房养老立体化养生养老案例链接：北京太阳城用地性质区位环境产品特色功能体系客户运营主体运营方式•居住用地•位于北京小汤山，社区周边有绿色长廊、河流、果园、草坪等•集医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能于一身，全程化的养老服务模式，从医院，购物中心到老年大学、酒店、各类俱乐部，提供丰富的配套设施•北京地区的高收入老年客户，年龄跨度较大，从50岁的中老年人到80岁以上的老年人均为社区居民•宝氏华商经济集团，北京市计委、建委、规划局及昌平区政府各级领导和专家给予大力支持•居住形式灵活多样，租售并举，有居家式、租住式、安养式、度假式四种方式。五大运营模式模式代表案例典型特征模式点评会员制俱乐部北京太申祥和山庄采用中国传统古典园林建筑，建成的集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院1.是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式；2.将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式；3.山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色度假基地连锁北京金港家苑、江苏生态养老连锁将养老与度假旅游结合起来，在全国各地建立连锁基地形成的连锁经营模式是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。五大运营模式模式代表案例典型特征模式点评分时度假式模式云南卧云仙居、浙江城仙居将分时度假旅游与养老结合起来，亦可连锁是借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念。我们认为，可以有一些作为，但不具有普遍意义。连锁养老超市辽宁连锁超市是一种新型的老年服务型机构这种连锁超市服务功能强，介入门槛较低，有广阔的客户市场和服务群体。虽为非营利性机构，但以后可市场化的运作。以房养老南京汤山留园养老公寓、北京太阳城老年公寓采用反向抵押的逆按揭方式“以房养老”这种模式的最大问题是我国传统观念的羁绊，需要随着时间和社会发展人们观念逐渐的改变。盈利模式康养地产项目收益来源一次性收入来源独立住宅的销售收益长期性收入来源租赁项目的出租收益配套设施的经营收益美国太阳城中心的收益主要来源于一次性销售收益以及长期性收益包括公寓出租收益及配套设施的使用收益。值得指出的是，太阳城中心的长期性收益是太阳城中心的重要组成部分，仅以每年配套设施的收益为例：会所费用：16000人×140美元/人=224万美元高尔夫球会费（按1/3居民入会计）：6000人×1500美元/人=900万美元合计：224+900=1124万美元。即每年这两项配套设施的收入就达1000多万美元，相当于卖掉50多套别墅（按均价17.5万美元计），并且这两种设施是对社会公开经营，这部分收入还未计入，因此这种长期性收益是太阳城中心的重要收益来源。盈利模式目前国内开发商在老年住宅的开发上在收益模式方面有三种形式：“出售”、“出租”和“出售与出租相结合”；对于大型综合性老年住宅社区则存在住宅建设与经营管理相结合的经营模式以及住宅建设与经营管理相分离的经营模式。国内赢利型养生养老地产经营模式按赢利方式分按经营管理方式分以一次性销售收益为主长期性租赁收益及一次性销售收益相结合开发建设与经营管理相结合开发建设与经营管理相分离收费方式养生养老住宅社区服务的供应及收费方式社区服务内容参照国内外现有老年住宅的社区服务内容，针对老年人生、心理特征的老年住宅服务应包括下列内容：医疗护理方面——医院、诊所、社区护理中心体育活动方面——适合老年人的各类运动如门球、保龄球、高尔夫等；休闲活动方面——如棋牌、书画、钓鱼等教育配套方面——老年大学、图书馆