商业项目人员定编方案

SOHO/公寓项目物业系统定编原则及指导标准项目介绍与管理特点项目介绍SOHO项目，简称之为公寓项目（统一简称为：SOHO项目），是集小型办公和居住一体的商业型物业，其建筑特点最大程度上满足办公需要的同时，还能保障其生活和环境的优雅与高尚，有独立的淋浴、排污和消防（到户），是酒店群和小型企业的办公首选地。项目管理难点：1.楼层高、人口稠密，属于开放性的公众聚集场所；2.设备多、结构复杂，管理起点高；3.客户类型多，对于物业服务要求标准较高。一系统定编管理原则及工作目标1.物业系统定编指导原则：项目组织构架与岗位设置必须以客户为导向，满足对客户需求快速响应和悉心服务的要求；项目系统人员编制须分别根据项目特点、所处发展阶段等进行合理、分阶段配置；项目物业系统定编，应考虑岗位优化、多岗兼顾，从员工招聘到入职就强化一专多能管理；项目定编应考虑项目的地处位置（繁华地或商业中心），及物业使用业态和管理规划；新项目的物业服务中心人员，应在交付前期分阶段逐步配置到位，对于大型项目、项目管理岗位及人力资源、财务等职能专业岗位应集约设置，同时支持多个物业服务中心。二2.项目定编应与管理费“配比”原则按照目前公司所接管的SOHO/公寓产品，根据其产品定位，可分为高端定位、品质改善及老旧项目；由于产品定位不同，物业费定价及相应服务策略也不同。1）高端项目的配比原则高端项目主要指项目所在位置特殊，地处于城市中心或繁华地段（商圈）；如万达集团前期开发第三代综合体项目附带的SOHO项目，在地方有很高的品牌影响力；物业费标准一般为当地物业费平均水平1.5倍以上，业主和入驻商家对物业服务要求相比其它同类型物业标准还要高，其管理费可略高于同类项目10%。2）老旧项目的配比原则老旧项目指项目建成时间在5年以上，设备超出维保期限的项目，原则上项目的人员配置应比上述标准减少不超过15%。二系统定编管理原则及工作目标3.管理“共性”原则公司在管项目乃至于物业行业，存在人工管理成本居高不下和管理效益低等共性问题；其人员定编应考虑：1）系统定编，应考虑项目营业收入，及发展阶段，其人工管理费成本应控制在45%以内（容积率大于3.0以上上可浮5%）；2）系统定编，应考虑项目管理面积、容积率、入住率等，定编应按3500㎡/人（容积率大于3.0以上增编15%）进行定编；3）系统定编，应考虑组织构架和管理职能的优化，通过不断磨合，最终实现一专多能管理；具体实施详见《物业系统岗位编制配置说明》。二系统定编管理原则及工作目标物业服务中心管理组织构架设置：编制标准=配置基准×容积率配比系数×入住率配比系数×发展阶段配比系数物业系统岗位编制配置说明三1.单项目管理岗位设置及配置标准：单项目配置经理1人，并在物业服务中心岗位基础上增设财务组，包括核算会计岗、管理会计岗和出纳岗。2.人事行政系统人事行政岗在物业服务中心人数基础上，按照整体满足总人数1：50的基础上加设，不含外包，每增加50人增加人事岗1人。行政综合类：人事岗：可配置1人项目前台岗、行政岗应由人事岗兼任行政岗：项目管理户数不超过3000户，员工不超过50人时，由人事岗兼；如有其它业态项目，可增配1人。3.财务组：管理会计岗：配置1人，如公司需进行帐套管理，由城市公司兼任；每3个已交付项目可配置1人，如未设置，可配置1人管理多个已交付项目；出纳岗：出纳岗：至少配置1人，另每1个已交付项目配置1人，可由客户岗兼任。物业系统岗位编制配置说明三4.工程管理系统前期介入岗：根据地产开发前期介入建筑面积，每20万平方米配置1人；低于此标准可由城市负责提供技术支持。营运管理岗：负责组织员工培训和技术指导（强、弱电等专业需求）、检查工作，可配置维修主管1人。5.秩序管理系统秩序管理岗：负责组织员工培训、检查工作，建筑面积15万㎡以上可配置秩序主管1人；低于此标准与工程维修组并岗，组成工程秩序组，部门负责人由工程维修主管兼任，并协助客户中心开展全员“一站式”服务工作。秩序领班岗：协助业务主管的工作，并带领班组员工开展秩序维护和消防安全管理相关工作。6.客户、环境管理系统客户管理岗：负责组织员工培训、检查并指导员工工作，建筑面积10万㎡以上可配置客户主管1人；环境管理岗：负责检查清洁外包服务工作，建筑面积15万㎡以上可配置环境管理岗位1人；低于此标准与客户服务组并岗；组成客户环境组，部门负责人由客户主管兼任。物业系统岗位编制配置说明三1）各专业体系配置基准列表模块岗位6-10万㎡以下10-12万㎡以下12-18万㎡以下备注综合管理组项目负责人1人1人1人6万㎡以下设物业主管1人，6万㎡以上设项目经理1人人事0.3人0.5人1人12万㎡以下人事、行政、出纳并岗，12万㎡以上人事、行政并岗行政0.3人0.5人1人18万㎡以上项目人事、行政各配置1人，同时可与项目其它业态并岗整合会计0.3人0.5人0.5人执行套账管理，每两个项目配置1人出纳0.3人0.5人0.5人12万㎡以上出纳可由客户兼任，也可以与项目其它业态并岗秩序组秩序主管0人0人1人12万㎡以下不设置主管岗位,12万㎡以上设主管岗位秩序领班0岗1岗2岗12万㎡以上设置领班岗位1个，18万以下或18万以下设置领班岗2岗，每岗1人监控岗1岗1岗2岗1个项目只设置1个监控中心，2岗、1岗1人(通过品质提升改造将其消防和监控报警主机移至客户前台，白班不设专职人员由前台兼任，夜间设置专岗，同时工程休息、值班在监控室)。楼宇管理员1岗2岗3岗每5万㎡配置一个巡逻岗、1岗3人，其管理职能予以优化（每日早、晚高峰期执行错时管控，即：暂停巡楼、在一楼大厅与客户专员一起，分区域落实礼宾和指引服务)；如有停车场的根据收入情况单独核算。机动岗每5名秩序维护增1名机动秩序维护，容积率3.0倍或入住率90%以上的秩序员增编15%左右。客户组客服主管0人1人1人10万㎡以下不设主管由项目负责人兼任，12万㎡以上配置主管1岗客服专员3人4人5人3人起，在6万㎡基础上每增加5万㎡增加1人(精装房)，清水房每4万㎡增加1人工程组工程主管1人1人1人工程主管招聘和内部晋升，必须熟悉设备维护、并持高压入网证设备维护0人1人2人10万㎡以下不设置设备维护，每增加5万㎡增加1人综合维修1人2人3人5万㎡以下设置综合维护1人，每增加5万㎡米增加1人，其土建、强电、电梯和消防维保外委专业公司实施，综合维修人员只需负责业主报修和日常设施巡视管控二次装修每4万㎡管理面积可设置1人（清水房）环境组环境主管0人0人1人环境领班1人每10名保洁配置1人（含绿化）保洁1人每1.2万㎡面积配置1人，容积率3.0倍或入住率90%以上的保洁员增编10%。绿化1人每6000㎡绿地面积配置1人物业系统岗位编制配置说明三2）入住率配比系数模块岗位入住率20%20%入住率70%综合管理组项目负责人11人事11行政11秩序维护组秩序主管11秩序领班11门岗11监控岗11巡逻岗0.81机动岗11客服服务组客服主管11客服助理11工程组工程主管11设备维护11综合维修0.81环境组环境主管11环境领班11保洁0.81绿化11物业系统岗位编制配置说明三3）发展阶段配比系数模块岗位入伙装修期磨合期综合管理组项目负责人11人事11行政11秩序维护组秩序主管11秩序领班11监控岗11巡逻岗1.21.1机动岗11客服服务组客服主管11客服专员21.5工程组工程主管11设备维护0.81综合维修11.2二次装修每4万平管理面积配置1人1.5环境组环境主管00环境领班10保洁1.151.1绿化11物业系统岗位编制配置说明三4）交付前物业入伙准备期人员配置标准:职级职位人数储备人员到岗时间（不早于）管理人员项目负责人16个月人事行政负责人12个月秩序主管12个月客服主管13个月工程主管16个月环境主管13个月基层员工客服专员-助理21个月秩序管理员（含门岗、监控岗、巡逻岗、机动岗）11个月秩序管理员（含门岗、监控岗、巡逻岗、机动岗）11个月秩序管理员（含门岗、监控岗、巡逻岗、机动岗）11个月工程设备维修人员（含设备维护、运行）11个月工程程维修人员（含综合维修、二次装修）11个月物业系统岗位编制配置说明三定编指导总结优化定编结构，加强定编管理的合理化，满足项目物业服务的人员需求；通过规范定编管理，逐步提升项目物业服务中心人均管理面积；通过定编管理达到物业系统整体扭亏的目标。岗位定编标准是基于各项目物业现状分析、标杆实践而确定，对于不存在普遍性的问题的建议结合原编制或集团预算标准执行。“实施编制管理，应是一个持续的有弹性的过程，建议在动态调整的计划中进行优化，达到效能和效率双赢。”四