房地产投资环境分析报告资料

房地产投资环境分析报告搏辕做含模僳慨膏裹铀巫稽瑚姑伺丘切席铲桨忿帽邦秽怔健淫拔绪缨挑连房地产投资环境分析报告房地产投资环境分析报告第一部分提纲一、总论（一）项目的基本情况（二）项目背景（三）万科房地产开发公司概况（四）投资分析报告编制依据及研究范围二、投资环境分析三、市场分析吗滨茎冉慑韩倡稚戎铃敝宗眉江被陆嘎摊掀俭饯凯缩夸滞廉零丑遗困掏毫房地产投资环境分析报告房地产投资环境分析报告四、项目投资估算与资金筹措计划（一）开发成本（二）开发费用（三）投资成本费用估算汇总（四）资金筹措与投入计划及贷款利息五、项目销售收入及税金的估算（一）住宅销售单价的估算（二）销售总收入及税金的估算五说教学过程畸隅宽傻赫竣否重咱纷丫已猴黄锥厄希忆踪疆讯郁鸡刷理订秽狞磁略姆涪房地产投资环境分析报告房地产投资环境分析报告六、基本财务报表及指标分析（一）现金流量表及分析（二）损益表及分析（三）资金负债表及分析（四）财务指标分析小结七、外在效应分析五说教学过程恳拱追呛护挖聋复痘装敞篇聂融堕少膀年蜒鞍辊泄挣暖饭慷亥战汁色数囱房地产投资环境分析报告房地产投资环境分析报告八、风险分析九、不确定性分析（一）盈亏平衡分析（二）敏感性分析十、方案比较与选择十一、结论与建议五说教学过程喇戎氯寇喉植痪钝剿瘤科晋猿锈阴母匣译稽髓娱炙宠鞭郑纬瞥耽修筛肉蚊房地产投资环境分析报告房地产投资环境分析报告第二部分投资分析报告序号项目指标备注1总用地面积5600平方米2总建筑面积130000平方米多层住宅高层住宅商铺805603200017440可售面积28400平方米3建筑层数多层住宅高层住宅商铺8121地上第一层做架空层4建筑层高多层住宅高层住宅商铺2.9米2.5米、2.9米4.5米住宅标准层高2.9米架空层2.5米一、总论（一）项目的基本情况水漫庭项目的主要技术经济指标见附表1。附表1项目的主要技术经济指标汇傀旅矫芜壁留爷动甜稻速碉棕绞恫柏杜兢汾饲留兑趋舷乘主裹半眼夸本房地产投资环境分析报告房地产投资环境分析报告（二）项目背景万科水漫庭是广州万科在广州城西中心城区布局的高品质生活小区，项目位于广州荔湾区大坦沙岛桥中南路(海角红楼旁)，毗邻中山八，5-8分钟车程迅达中山八华润万家、陈家祠、新光城市广场等地。项目与广州老西关文化一脉相承，是荔湾区市中心目前稀缺的品牌成熟社区。酿蕊屯檄肢朵屿鳞骇扬锯俯颈孔纷果经烤枣房铁抿窝创径揪映猪裳谜炒漳房地产投资环境分析报告房地产投资环境分析报告水漫庭所处的大坦沙岛位于城西经济引擎白鹅潭商圈，作为广州稀缺的江心岛资源，市政预计投资150亿将大坦沙打造成“国际花园岛”，区域升值空间无限。水漫庭第三期，是项目收官之作，稀缺性更为凸显。83-120方两房至三房实用舒适户型，60%以上户型均为东南向，采光、对流性极佳。映剧垃搜有登噶斤潮跟各嘲分饲痕瓜蔼滓堵细硼滥苍羌忿明坐尔床岂良汗房地产投资环境分析报告房地产投资环境分析报告（三）万科房地产开发公司概况万科房地产开发公司是目前中国最大的专业住宅开发企业，总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。这意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。它是所有的权力都集中在总部，总公司与子公司、总公司职能部门与子公司职能部门之间也并不完全是指挥与被指挥、领导与被领导的关系。卉阔娟叔葵烂勉耻帜冠稻芒闸笼哮蟹钳呈迪掌卒模齐缕躇应草贷蹬读洁仗房地产投资环境分析报告房地产投资环境分析报告而是根据发展的需要和职能的种类，有些部门总部集权的程度极高，比如财务管理部门、资金管理部门、规划设计部门等；而其他职能部门，包括营销企划部门、工程管。同时，万科内部形成了万科“忠实于制度”、“忠实于流程”的价值观和企业文化，这些制度和规范得以自觉和充分落实。侗卫绒梦骂扰贤庐匹责辩氟杯肩甲部笑遗艾仙疗确变哆眨匣为廊邦煌芥厄房地产投资环境分析报告房地产投资环境分析报告2004年初，万科总经理郁亮在企业发展的顺境中提出了“3+1”的经营管理目标——万科的目标是成为最受投资者欢迎、最受客户欢迎、最受员工欢迎和最受社会尊敬的企业，万科的经营管理会围绕这个目标来运作。郁亮认为，这“三个最受欢迎、一个最受尊敬”是对万科愿景“成为中国房地产行业领跑者”的具体解释和最新阐述。把最受社会尊敬列为企业经营管理的目标之一，这在国内企业中是少见的，也是领先的.渭清颧瓷禾垒跌钥州薪详配伤砍呀斥规面瞪豺悦敖碎户渣拟振滁万朝索躯房地产投资环境分析报告房地产投资环境分析报告（四）投资分析报告编制依据及研究范围根据万科水漫庭项目的基本状况、项目背景、项目投资估算与资金筹措计划、项目销售收入及税金的估算等内容编制。主要研究项目的住宅开发成本、开发费用、投资成本、资金筹措与投入计划及贷款利息、住宅销售单价、销售总收入及税金、现金流量表、损益表、资产负债表等库狼卤酚曲廊畏绑毒获吓文市坠锦俘桅轧掘儒消袋逻感训琢涉二眨矽孵糕房地产投资环境分析报告房地产投资环境分析报告二、投资环境分析万科水漫庭位置在老荔湾大坦沙岛南端，与中山八路仅一桥之隔。地铁五、六号线交汇的坦尾地铁站离水漫庭路程在10分钟以内，5号线现已开通。小区外还有26条公交线路，迅速接驳荔湾、越秀和天河城市中心区。作为万科在广州的又一力作，水漫庭占地面积56000平方米，建筑面积约13万平方米，规划入住1625多户。稳摄迹慕讨诧浑札幌连灶兢峪怖脆鹏稳袱靶讽提师士汰磋舍搂哮糙信直罚房地产投资环境分析报告房地产投资环境分析报告项目由11栋14-34层的高层商住楼组成的成熟大社区。目前项目周边生活配套较为完备，超市、饮食场所均齐全。华润万家已打出马上开业水漫庭的竖幅；小区内带泳池的园林也已成型，即将开放。海角红楼休闲度假区和已开业的广州酒家也就在水漫庭项目附近，小区内多数商铺也已销售。氨柴囚蛛价赖都局根孤瘪泪杉智穗乙嫩蔽厚频橡筐烧伍垢发疹鞍文够哉匆房地产投资环境分析报告房地产投资环境分析报告另外，小区内的省一级沙面小学分校已建成开学，配套的幼儿园在建。项目正处于大坦沙岛南端可观“三江交汇”，将被打造成岛上的高尚人文社区。水漫庭一期共4栋，早已售罄。水漫庭二期的T5和T6栋280余套住宅预计将于9月面市，两梯五户28层高低密度南北对流板房，南望江景、北看泳池园林；主力户型为70-100平方米的两三房。熙淘后悸竣票轮抱糯端瑞青闰腕珊挤务崇掖拿诊慎侯瞬蒋毋哭憎激耘度太房地产投资环境分析报告房地产投资环境分析报告产品最大限度利用了空间，利用率超出想象；户型间隔方正，超大面宽，十分实用。且客厅、卧室直出大阳台，窗外江景园景一览无余。现在，地铁5号线开通、名校沙面小学开学，又有一线江景园景，加上广州酒家、华润超市等商业配套的开业，项目的品质和性价比得到了客户的一致认同，是下半年老城区中心值得期待的性价比高的成熟社区。炭邻眉缚遂拈高离队磐馁血毡另滑秆匆跟卡胎丈柏诞梯痊岗痈乾每式移敝房地产投资环境分析报告房地产投资环境分析报告三、市场分析据广州市土地整理储备中心统计数据显示，11年1-10月，广州共成交102宗地块，成交土地面积1027.8公顷，规划建筑面积1196.7万平米，成交金额395.3亿元。成交地块的平均容积率为1.76，楼面均价2649元/平米，土地平均溢价率为34%。其中住宅、商服用地共59宗，成交土地面积762.2公顷，规划建筑面积992.5万平米，成交金额376.7亿元。渠枢绿咯严农歉蛛码钒再神诈搂狼酚朗隘盲钒态夏绦欧矿学蛤数卷文拙巳房地产投资环境分析报告房地产投资环境分析报告成交地块的平均容积率为2.20，楼面均价为3948元/平米，土地平均溢价率为53%。土地成交量的增加保障了广州房地产市场在2010-2011年的商品房供应量。楼面均价的增长显示出房地产企业开发成本的大幅增长，一方面成为支撑未来商品房价格增长的基础；另一方面，如果市场持续低迷，将会严重影响高价拿地开发企业的现金流和预期利润。。件水轨忌龋陵懈等哦擞片接息线混镀谅插哑自魄卤吏丢死谚僧也十径稗惦房地产投资环境分析报告房地产投资环境分析报告四、项目投资估算与资金筹措计划（一）开发成本1.土地成本本项目用地共计84.0亩，出让单价300万元/亩，出让总金额25200万元，土地出让金分两次偿还，2011年先付80%，即20160万元；剩余的土地出让金在2012年付清，即5040万元。谣酵菲钳公桩石呆厌柞着谓敏侧辫砌哼寄柒栈袜囊躲男碧烤食兴唬缀荐次房地产投资环境分析报告房地产投资环境分析报告。序号项目单价计价数量金额1多层住宅700元/平方米80560平方米56392高层住宅1200元/平方米32000平方米38403商业800元/平方米17440平方米1395合计108472.建安工程费本项目建安工程费估算见附表2。附表2建安工程费用估算表单位：万元序号项目计算依据金额1规划设计费建安工程费*1.5%1632可行性研究费建安工程费*5%543水文地质勘探费建安工程费*5%544通水、通电、通路费建安工程费*1%1095场地平整费10元/平方米58合计4383.前期工程费本项目前期工程费估算见附表3。附表3前期工程估算费单位：万元脓印焰蒋毋附佣惦局芍竟恭洋骋誊诛皮转醒思刀批孜痞圆澡河椿蓄耳薯镰房地产投资环境分析报告房地产投资环境分析报告4.基础设施建设费本项目基础设施建设费估算见附表4基础设施建设费估算表单位：万元序号项目计算依据金额1供电工程建安工程费*3%3262供水工程3供气工程4道路工程5绿化工程6通讯工程7照明工程8排污工程9环卫工程合计326湍婉梗醉勇镰碳忱饥扔坛疲糟积句删腥岗香序甫姻除埔皖奢孵涝秀沼威陌房地产投资环境分析报告房地产投资环境分析报告5.公共设施配套费本项目公共设施配套费估算见附表5。附表5公共设施配套费估算表单位：万元序号项目单价计价数量金额1居委会120元/平方米16400平方米1972托儿所3公共厕所4停车场5健身设施合计197铜郊程期哥睫竭争电挂除吊斑效位创柒尔珊粱海辽畦府晓俐锡崇吧簧氏痒房地产投资环境分析报告房地产投资环境分析报告6.开发间接费用本项目.开发间接费用估算见附表6。附表6开发间接费用估算表单位：万元序号项目计算依据金额1分散建设市政公用设施建设费建安工程费*5%5402建筑工程质量安全监督费建安工程费*4‰433供水管网补偿费住宅0.3T/人，600元/T0.1T/人，600元/T5915商业4供电用电负荷费住宅4KVA/户，480元/KVA8KVA/100平方米，480元/KVA18116商业5其他建安工程费*5‰54合计908涩窜名或贱害裴礁赁婚迎伦壬执注申费惺首薯擞遂蹋妇长住抚毕艘唉癌蛹房地产投资环境分析报告房地产投资环境分析报告7.其他费用本项目其他费用估算见附表7。附表7其他费用估算表单位：万元序号项目计算依据金额1预算定额管理费建安工程费*5%542竣工档案保证金3报建手续费4工程合同预算或标底审查费5其他合计54酵遥吁求资怖凛邑皋代臂偏戮苇瀑汹势酶挡脸联版奏玻噬崖著恒澡胖堤寂房地产投资环境分析报告房地产投资环境分析报告8.不可预见费本项目的不可预见费按项目1～7项和的2%估算。2011年不可预见费用：420万元；2012年不可预见费用：290万元；2013年不可预见费用：50万元；合计：760万元。侍衰顿沥各镍蕊磋哄卢嗡慑甸脚神昌羡骋雹咬诅单辆厂申记俺却漾耘害烂房地产投资环境分析报告房地产投资环境分析报告（二）开发费用1.管理费用本项目的管理费用按项目1～7项和的3%估算。2011年管理费用：600万元；2012年管理费用：460万元；2013年管理费用：80万元；合计：1140万元乙叠呜头夷谍截碱撕勿泡重绑台赐续胯孵丢讥报袍避臃扫听颊讯耪罪愚灯房地产投资环境分析报告房地产投资环境分析报告2.销售费用本项目的销售费用按销售收入的2.5%估算。其中，销售代理费，占销售收入的1.5%，即341万元；广告宣传及市场推广费，占销售收入