工业园区建设新模式与金融资本运作

工业园区建设新模式与金融资本运作2017年7月目录一、产城融合背景下的园区规划二、工业园区建设新模式三、工业园区建设与金融资本运作产城融合背景基本概念：产城融合是指产业与城市融合发展，以城市为基础，承载产业空间和发展产业经济，以产业为保障，驱动城市更新和完善服务配套，以达到产业、城市、人之间有活力、持续向上发展的模式。产城融合是在我国转型升级的背景下相对于产城分离提出的一种发展思路。是现代城市经济社会发展的新理念，是当今世界产业区发展的一个新趋势。作为工业化，城市化和现代化协调发展的这样一个新兴载体，在未来，我们认为必将成为中国新型城镇化的一个重要的路径。与产融试点城市关系？发展内涵：产城融合是城市化，工业化发展到一定阶段的一个必然产物，一方面工业化的发展需要城市功能的同步提升，从而实现这个产业发展所需要的各类要素的不断集聚；，另外，城市的发展也需要产业功能的支撑，从而避免成为一个空城、死城、睡城、鬼城，所以要获得可持续发展的动力。产业融合是产业发展跟城市功能协同共进，相辅相成的这样一个合理的结构。总之，要求产业与城市功能融合、空间整合，“以产促城，以城兴产，产城融合”。城市没有产业支撑，即便再漂亮，也就是“空城”；产业没有城市依托，即便再高端，也只能“空转”。产城融合背景下的园区规划园区规划概念规划分类：从内容上划分，产业园区规划主要可分为产业规划和空间规划两部分。产业规划是灵魂，空间规划是躯体，所以园区规划应该坚持产业规划先行的理念。产业园区规划是比较全面的产业园区长远发展计划，是对园区产业发展、空间布局、土地开发、招商引资、运营管理等全局性、长期性、基本性问题的研究分析，是未来一个时期指导产业园区健康发展的行动纲领。所谓产业规划，是指综合运用各种理论分析工具，从当地实际状况出发，充分考虑国际国内及区域经济发展态势，对当地产业发展的定位、产业体系、产业结构、产业链、经济社会环境影响、实施方案等做出一年以上的科学计划。解决发展什么？怎么发展？在哪里发展？等问题。有效的产业规划提高园区资源尤其是稀缺土地资源的配置效率，帮助园区提高核心竞争力。所谓空间规划，主要指产业发展在空间的具体落实。产业空间规划要根据全国和各地区产业布局现状，结合产业发展和布局的理论，发挥各产业的特点和优按照市场经济规律与政府宏观调控相结合的方式，以最大限度地利用空间资势，源、促进产业的协调和持续发展为目标，在空间上合理配置和引导产业发展。它的目的是创造一个更合理的土地利用和功能关系的领土组织，平衡保护环境和发两个需求，以达成社会和经济发展总的目标。产城融合背景下的园区规划规划原则集聚发展原则合作发展原则集约发展原则关联发展原则成链发展原则为了能够制定出合理有效的产业园区规划，在进行设计规划的时候应该遵守一些基本的原则。产城融合背景下的园区规划工业园区规划框架和思路一般而言，产业园区规划包括产业园区规划背景、发展定位、规划布局、招商策略、园区运营管理等等。我们认为产业规划的总体规划思路的关键在于产业的定位分析，只有将产业定位准确了，后续的空间布局、招商策略和增值服务的设计才会更加具有成效。在进行产业定位之前，我们需要对外部环境和内部环境进行全面有效地梳，为产业定位打下扎实的基础。在此，结合其他案例的自身研究的相关经验，提出了“五步法”的总体规划。产城融合背景下的园区规划产业园区的规划需要从战略层面对该园区进行整体定位，使其在产业方向、商业商务服务、人居环境配套上达到高度三位一体的统一，实现城市或园区的可持续发展。如果对产业园区发展的阶段和模式没有基本的认识的话，很难对症下药，采取的方法也往往会不恰当的，因此，我们有必要先对产业园区不同阶段的发展模式进行梳理和认识。从纵向发展看，主要有以下几个阶段。要素集聚阶段产业主导阶段创新突破阶段财富集聚阶段产业聚集能力园区功能不同发展阶段的园区模式产城融合背景下的园区规划不同发展阶段的园区模式（生产要素聚集阶段）产城融合背景下的园区规划不同发展阶段的园区模式（产业主导阶段）产城融合背景下的园区规划不同发展阶段的园区模式（创新突破阶段）产城融合背景下的园区规划不同发展阶段的园区模式（财富集聚阶段）产城融合背景下的园区规划不同发展阶段的规划理念对比产业园区规划的新理念一、新的园区规划，首先要倡导以核心资源聚集为主要目标，空间规划是围绕核心资源的服务需求而进行的例如：一个高新园区的成长，更多的会依赖人力资源、技术转移能力、信息及咨询服务能力以及展示交易服务能力，在这个核心要素的驱动下，使一个产业的研发、设计、中试、制造得到一定的核心优势基础，通过这个平台功能对外部资源、包括科研机构、产业资本、院校及制造运营企业的吸引，以达到一个循环成长的有机过程。（参见下图所示）产城融合背景下的园区规划产业园区规划的新理念二、我们更多的看到目前的产业园区的开发是处于第二阶段和第三阶段之间，与未来所需要的第四阶段有着本质的不同，需要进行一些规划上的预判和修正，以保证在未来的规划实施中，有着更具备成长弹性的空间设定。产城融合背景下的园区规划产业园区规划的新理念第一，园区的规划首先是以产业平台构建为核心导向，而不是以用地性质和规模设定为主要目标；园区规划的宗旨是围绕建设一个产业平台或者产业服务平台为核心的，这就要求在规划的初始，就着重分析和判定，这些平台构建的实际需求和发展途径。例如：围绕一个产业技术构建的平台，核心能力是研发或技术交易能力，就需要围绕这个能力去建立一个创新科技服务平台基于未来园区的发展或现有园区升级的需要，我们在园区规划中，除了关注产业集聚的途径特征外，还需要在以下几个方面做更多的探讨和深入分析：产城融合背景下的园区规划产业园区规划的新理念第二，要围绕构筑高端要素聚集能力为主要目标，包括城市服务功能的配给以及宜居环境的营造；当前一轮的全球产业分工，实际上是高端资源集聚向欧美、低端要素集聚向中国及东南亚的过程，以成本和规模取胜的时代即将结束，通常意义上的“微笑曲线”也将随着“金融泡沫”的破灭，开始新的重构过程。我们需要在新的一轮产业板块及分工中，尽量取得高端战略的实现，也需要在园区的规划与发展中做到空间和服务平台的适应性。基于未来园区的发展或现有园区升级的需要，我们在园区规划中，除了关注产业集聚的途径特征外，还需要在以下几个方面做更多的探讨和深入分析：产城融合背景下的园区规划产业园区规划的新理念第三、不仅仅需要考虑园区自身的利益，也更多的需要考虑园区内企业的成长性和二次成长培育。基于未来园区的发展或现有园区升级的需要，我们在园区规划中，除了关注产业集聚的途径特征外，还需要在以下几个方面做更多的探讨和深入分析：※园区的服务是园区发展的核心关键，※按照企业成长路线，提升创新创业综合服务能力和服务品质※搭建投融资服务平台产城融合背景下的园区规划不同类型园区规划重点产城融合背景下的园区规划案例分析：北京技术开发区基本情况：北京经济技术开发区（BDA）位于中国北京东南亦庄地区，是北京市唯一同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重优惠政策的国家级经济技术开发区。北京经济技术开发区于1992年开始建设。1994年8月25日，被国务院批准为北京唯一的国家级经济技术开发区。1999年6月，经国务院批准，北京经济技术开发区范围内的七平方公里被确定为中关村科技园区亦庄科技园。2007年1月5日，北京市人民政府批复（2005-2020《亦庄新城规划年），》明确指出以北京经济技术开发区为核心功能区的亦庄新城是北京东部发展带的重要节点和重点发展的新城之一。发展历程：纵观BDA过去二十年的发展经验，基本可以概括为探索阶段、快速发展阶段和跨越发展阶段三大阶段特征，驱动力的演变是其变迁的根本。具体如图所示。产城融合背景下的园区规划案例分析：北京技术开发区产城融合背景下的园区规划第一，在产业定位上，开发区坚持产业集群化、资源集约化发展目标，在四大主导产业的基础上，通过培育数字电视、绿色能源等新兴产业集群，打造了完整的产业链。3、再次，园区培育壮大了汽车产业。4、最后，园区带动了生产性服务业快速发展。1、首先，园区发展壮大了电子信息产业。2、其次，园区做大做强了生物医药产业。案例分析：北京技术开发区规划经验产城融合背景下的园区规划案例分析：北京技术开发区第二，在布局模式上，亦庄开发区采取园中园的模式、这种空间布局是依据系统论，按其布局结构分为大园和小园。。大园是科技园系统的有机整体，它的主要功能是为小园系统提供科学的管理、高质量的服务、优惠的政策、完善的基础设施，并致力于小园系统和科技大系统的重要支撑和整体目标实现的基础。产城融合背景下的园区规划案例分析：北京技术开发区第三，开发区致力于加强与中关村的互动发展，推进与滨海新区的协同发展，发挥京津冀产业战略节点的引领作用。第四，国家在产业发展、人才引进、科技创新等方面给予开发区充分的优惠支持，这极大地促进了开发区的快速发展。这些政策主要包括《北京经济技术开发区产业扶持和鼓励办法》《北（试行）、京经济技术开发区科技创新专项资金管理办法（试行）、》《关于鼓励和吸引海外高层次人才来北京经济技术开发区创业和工作的意见（试行）、》《北京经济技术开发区鼓励高级人才入区的暂行规定》《北京经济技术开发区海关服务地方经济、发展八项措施》《北京经济技术开发区鼓励建设数字电视产业园办法（试行）、》等。产城融合背景下的园区规划目录一、产城融合背景下的园区规划二、工业园区建设模式分析三、工业园区建设与资本运作工业园区发展历程第一阶段：工业园区的创建与探索时期（1984年—1991年）园区的发展基础十分薄弱，在传统理论观念的束缚下，园区的选址大多远离母城，不仅缺乏最基本的生产条件，也无法借力母城已有的产业基础。同时，在缺乏国内建设资金支持的条件下，园区的引资工作也刚刚处于起步阶段，第二阶段：工业园区的高速推进时期（1992年—1996年）1992年，邓小平同志的南巡讲话，为产业园区的发展带来了新的机遇。我国沿海地区又掀起了新一轮对外开放和引进外资的高潮，产业园区的发展也实现了质的飞跃。这段时期，沿海地区的产业园区发展势头迅猛，国家级经济技术开发区由最初的14家增加到了32家，增幅超过了1倍。发展历程第三阶段：工业园区的规范调整时期（1997年-2006年）我国产业园区生存和发展的总体环境发生了重大的变化，来自国际、国内社会的机遇与挑战，以及产业园区发展过程中遇到的种种问题，将我国产业园区的发展带入了规范与调整的阶段。我国政府分别于2003年和2005年，对全国范围内不符合规范的产业园区进行了清理整顿。在很大程度上解决了产业园区的重复建设问题，为我国产业园区的合理规划布局奠定了良好的基础。第三阶段：工业园区的新发展时期（2007年-至今）从建设模式、融资模式、配套服务等方面呈现业态多样化。园区建设模式分析现有工业园区建设模式一、中国产业园区运营的几种模式中国产业园区运营模式传统模式创新模式完全政府操控模式PPP模式由BOT向PPP过渡模式二级开发运营模式新加坡裕廊模式政企一体，一个班子两块牌子，管委会直属管理运营苏州高新区北京经开区完全市场化操作，土地招拍挂，企业完全控制政企分开，国有平台公司运营管理，相对市场化运作蛇口工业区苏州工业园张江高科技园区天津开发区联东集团天安数码城亿达集团光谷联合华夏幸福产业新城成都置信青羊工业园万科前海企业公馆重庆盈田宏泰发展廊坊龙河高新区中信汕头滨海新区政企合作，民营企业主导，类似特许经营权，更加市场化操作政企契约式合作，捆绑运营，收益共享案例园区建设模式分析园区运营模式（华夏幸福基金）运营模式：华夏幸福式的BOT向PPP过渡模式。：政企合作，民营企业主导，类似特许经营权，更加市场化操作。企业背景：华夏幸福基业成立于1998年，拥有房地产开发经营业务一级资质，早期致力于河北省内的城市住宅项目开发。2002年开始运营固安工业园，逐步向工业园区运营商进行转变，目前已经形成“园区+地产”运营模式。华夏幸福基业开发版图主要位于环首都经济圈、环渤海经济圈等地。园区建设模式分析运营特点3、行政服务