第2章 房地产投资环境分析

第2章房地产投资环境分析2.1房地产投资环境概述2.1.1投资与投资环境一般所说的投资环境是指直接投资的环境。直接投资是指一个经济体系内的某居民投资购买或设立在另一经济体系内的企业，兼并对该企业有持久利益或在管理方面具有相当程度的影响力和控制权；投资决策包括宏观和微观两个层次。其中微观投资决策是单个投资者或单个投资项目的决策，其基本问题是如何使单个投资者或单个项目在投资额一定的条件下，获得最大的投资收益。这就需要着重考察社会消费水平结构、产品物价和市场利息率等因素对投资者个人或单个项目的影响和制约，即投资环境。投资环境是指拟投资的地域(国家、地区、城市和街区)在一定时期内所具有的能决定和制约项目投资的各种外部境况和条件的总和，它具有系统性、区域性和动态性等基本特点。2.1.2房地产投资环境的特点1、多样性。房地产投资环境因素众多，并且，每个因素对房地产投资项目的影响效果和作用方式都存在差异。2、系统性。房地产投资环境的系统性指房地产投资环境因素之间是相互影响、相互制约的，存在内在的逻辑联系。3、动态性。房地产投资环境的动态性指的是众多的投资环境因素是可变的，并在动态变化过程中相互依赖。2.2房地产投资环境分析的特点与构成要素2.2.1房地产投资环境分析的特点房地产投资环境实际上是影响房地产投资效果的一系列因素所构成的一个外部环境。其中区位分析是分析的核心点。在房地产投资环境的分析中，区域科学已成为房地产投资环境分析的强有力的理论背景。在此理论背景下，房地产投资环境体现出有序的结构，这种结构决定了区域投资的投向、布局、总量，同时投资的流入又在不断完善区域的投资环境，体现了投资和投资环境客体之间相互影响、相互作用的动态关系。这种互动关系的研究，不但可以满足投资主体获取利润的动机，还可以为受资地区吸引有利于区域发展的资金、形成“投入－产出”的良性循环。2.3房地产投资环境分析的意义房地产投资环境分析在房地产投资过程中具有重要的参考意义。房地产投资的第一步就是进行房地产投资环境分析，这一点随着中国市场经济的成熟和房地产市场本身的完善逐步显示出来。在国外成熟的市场经济体中，房地产投资环境分析的分析策略和分析方法已经非常成熟，在中国加入WTO以后房地产行业也已经呈现出了与国际接轨的态势。投资环境对单个的投资者而言是无法改变也不可控制的。房地产投资者要想减少或规避风险，最大程度地达到自己的投资目标，他就必须充分认识和分析房地产投资环境，并及时采取措施积极地利用环境变化中提供的机会，同时也要积极采取对策，努力避开这种变化可能带来的威胁，只有这样，投资者才能制定正确的投资方案和投资决策。2.4房地产投资环境要素及其分析2.4.1硬投资环境要素1.基础设施2.自然环境3.配套设施2.4.2软投资环境要素1.社会文化2.政治环境3.经济4.法律2.5房地产投资环境评价方法多因素和关键因素评价法当房地产业投资环境评价采用多因素评价法时，选取的投资环境的因素即房地产投资环境评价要素系统中的15个投资环境要素，子因素即投资环境要素之下的子要素，权数的计取是在考虑因素影响大小之后综合决定的。可将因素评为优、良、中、可、差这样五级分别对应分值100，80，60，40，20，这样评价总分取值范围即在20~100之间，满分为100分。在房地产业投资环境评价的多因素评价法中，各子因素也因为各自影响性不同而给予子因素权重。对我国开发建设的普通住宅投资项目其环境评价因素可分类如下：①最重要因素：居民收入水平，权重系数：Wi=0.2②很重要因素：房地产开发供应状况，权重系数：Wi=0.15③重要因素：基础设施状况、区位交通条件、环境状况、税费水平，权重系数：Wi=0.1④较为重要因素：经济增长水平，权重系数：Wi=0.05⑤略微重要因素：土地状况、地价、房地产政策、区域人口数量、区域人口素质、家庭人口数、消费文化与观念，权重系数：Wi=0.025各投资环境要素、子要素及相关权重如表2-3所示。表2-3房地产业投资环境要素、子要素及相关权重表投资环境要素子要素及权重要素权重基础设施状况交通设施（0.5）能源设施（0.3）通讯设施（0.2）0.1区位交通条件公路（0.5）铁路（0.2）航空（0.2）水运（0.1）0.1环境状况环境质量（0.6）绿化水平（0.4）0.1土地状况土地面积大小（0.5）地质状况（0.5）0.025房地产供应状况房地空置率（1.0）0.15地价地价水平（1.0）0.025居民收入水平居民年平均收入（1.0）0.2投资环境要素子要素及权重要素权重经济增长水平经济增长率（1.0）0.05房地产政策土地政策（0.5）房地产综合政策（0.5）0.025政府办事效率政府办事效率（1.0）0.025税费水平契税（0.4）城市基础设施配套费（0.3）其他（0.3）0.1区域人口数量区域人口密度（1.0）0.025区域人口素质区域人口素质（1.0）0.025家庭人口数家庭平均人口数（1.0）0.025消费文化与观念消费文化与观念（1.0）0.0252.6.1房地产市场的特征1.房地产市场是信息不充分的市场2.房地产市场的区域性强3.房地产市场产品的异质性4.房地产市场的垄断性5.房地产市场对商品短期供求变化反映不灵敏2.6房地产投资市场分析2.6.2房地产市场的一般问题1.房地产市场的非均衡性在交易市场上，房地产市场表现为投资性市场与消费性市场的双重属性。因此它的价格形成机制和一般商品有较大的不同。房地产市场不存在均衡点，该市场没有均衡价格。未来需求变化的预期是价格预期形成的主要决定因素。人们对房地产价格的预期一旦形成，就可以同时影响供求关系；市场力量并不能决定预期作用的方向和性质，错误的预期可能会偏离潜在均衡价格，走向更大的偏差，这是房地产市场经常产生泡沫的原因所在。2.房地产市场的低效率房地产市场是低效率的市场，主要是因为：（1）房地产产品的异质性（2）寻找交易伙伴存在较大难度（3）房地产交易过程较为复杂2.6.3房地产市场分析的内容体系房地产市场分析的层次1、城市房地产市场分析城市房地产市场分析是项目所在城市内总体房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。2、区域专业房地产市场分析区域房地产市场分析是对某区域内总的房地产市场及各专业市场(住宅、商业或工业物业)的供需分析，侧重于某类物业市场供求分析容。3、项目房地产市场分析项目房地产市场分析是对特定地点特定项目作竞争能力分析，预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。2.6.4房地产市场分析的内容1、房地产市场供给分析地区经济分析研究地区的经济环境，它包含地区经济的基本趋势分析和地区基础产业的发展趋势分析。2、房地产市场需求分析3、房地产市场租售情况分析4、房地产市场竞争分析2.6.5房地产置业投资市场分析的主要内容1、客户需求分析2、增值情况分析房地产市场调查的方法和程序房地产市场调查的目的和内容对于房地产市场的市场调查，有狭义和广义之分。狭义的市场调查就是公开的个案现场做调查，并收集资料进行销售及售后情况的总结和分析。从广义而言，房地产市场调查并不拘泥与房地产项目本身，还包括房地产宏观经济环境、房地产政策、法律环境，以及房地产市场的整体供求趋势的调查分析等等。房地产市场调查的内容可划分为以下两大部分：房地产投资宏观环境调查与意向项目投资环境调查。1、房地产投资宏观市场调查1）政策、法律环境调查2）项目区域经济环境调查3）房地产市场需求和消费行为调查4）房地产产品调查5）房地产价格调查2、意向项目投资环境与投资方案调查1）社区经济环境调查2）房地产项目市场竞争情况调查。3）房地产项目设计方案调查房地产市场调查的方法与技术市场调查方法可分为两大类，第一类按选择调查对象来划分，有全面普查、重点调查、随机抽样、非随机抽样等；第二类是按调查对象所采用的具体方法来划分，有访问法、观察法、实验法。市场调查的程序一般而言，市场调查的主要程序可以分为如下几个步骤：初步调查、决定收集资料的方法、设计调查表、选样、资料整理与分析及报告的准备与提出。如图所示。初步调查决定收集资料的方法设计调查表选样资料整理与分析报告的准备与提出图：市场调查的主要程序初步调查初步调查是确定问题及研究的范围，并经过研究，拟定出一套计划。可以分为三个步骤：①情况分析②预备调查③决定研究范围。决定收集资料的方法资料可以分为两类：初级资料和次级资料。初级资料（或原始资料）指专为某项计划而收集或实验而得的资料；次级资料（或二手资料），指原始资料经过整理后所形成的可为他人利用的资料。设计调查表①决定调查方式；②查表及问卷的设计一项房地产市场调查工作至少应设计以下四种调查表格：a、当地房地产资源统计表；b、房地产出租市场统计表c、房地产出售统计表；d、房地产个案市调分析表选样在全部消费者中，选择一部分具有代表性的进行调查，即选样或抽样调查。资料整理与分析主要有以下过程：①编辑；②编号；③制表；④分析与解释报告的准备与提出一般而言，房地产市场调查人员所拟写的市场调查报告应当包含以下内容：（1）前言（2）当前市场分析（3）区域市场调查与分析（4）主要个案分析与比较（5）本案基地与环境分析（6）规划分析建议（7）价格与贷款政策（8）推出时机分析（9）结论2.6.6房地产市场预测的种类和方法房地产市场预测的内容1、市场需求预测市场需求预侧，就是根据有关资料(包括历年统计资料或市场调查的专项资料)分析研究，做出正确的判断。因为房地产开发周期比较长，短期预测不适用于商品房建设。2、产品供给能力预测①全行业供给能力预测包括一定地区同类房地产的总体生产规模、公司数量、管理与服务水平等。②本企业供给能力预测包括本公司开发房地产的规模、规格、技术等方面的发展趋势。3、商品房销售前景预测商品房销售前景预测指对今后一段时间内最接近的房地产销售水平的预测，包括销售量、品种、规格、价格等指标的预测。4、市场价格趋势预测主要包括以下几方面：①影响房地产价格变化的主要因素。②房地产价格水平变化可能对供求双方带来的影响。③房地产价格涨落对消费者购买力的转移、商品供求的影响程度。汉西一路站综合楼金银潭（南站厅）方案效果图常青花园站方案效果图常青车辆段方案效果图•首个地铁站综合楼喜封金顶武汉完成“地铁+物业”破冰之旅•2月1日，武汉市首个地铁站综合楼项目——汉西一路站综合楼实现结构封顶，这也标志着武汉“地铁+物业”综合开发项目正式“破冰”。•大楼位于解放大道与汉西一路交汇处，建筑高度83.7米，项目总用地面积约2600平方米，总建筑面积约21831平方米，其中地下建筑面积3862平方米。地下二层为设备用房和停车场，地上1-4层为裙楼，布置部分站务辅助用房及商业业态，5-22层为综合办公楼物业。•这是武汉第一个与轨道“无缝相接”的开发项目，轨道交通与上盖商业融为一体，相得益彰。业内人士称，不久的将来，轨道交通的客流将提升综合楼的商业价值，商业氛围也为稳定和增加轨道交通的客流提供支撑。充分展示在城市规划指导下，轨道交通引领城市发展的综合效用。••据了解，该项目在实施过程中，得到了武汉市发改委、规划、国土等相关部门对“地铁+物业”的大力支持，在政策创新上取得多项突破。•目前，该项目已顺利完成整体招租工作，建设方将把该项目打造成武汉地铁集团有限公司“地铁+物业”开发第一个精品项目。•武汉地铁集团有关负责人称，该项目的顺利建成，标志着武汉轨道交通“地铁+物业”开发模式的成功。为武汉市轨道交通建设、运营提供了新的筹、融资模式。同时，该项目作为土地集约利用的典型，为武汉市“两型社会”的建设作出了贡献。