房地产行业宏观环境分析

1.广州市房地产业的宏观环境分析1.1政治环境十二届全国人大二次会议李克强总理工作报告中多处涉及房地产行业的内容，2014年中央调控方向基本告别“一刀切”，更注重增加供应和差异化调控。住房保障方面，提高大城市保障房比例具有新意，而更大规模加快棚改和城中村改造，对房企的未来城市布局和市场选择有指引意义。（1）关于房地产“双向调控”政策针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。“双向调控”，是指在中央房地产调控长效机制“过渡期”内，实施“托底盖帽”的双向调控方针。其中以政府提供最基本住房保障为“托底”，以抑制因过度投机导致的房价过快上涨是“盖帽”。“双向调控”思路主要有三点：首先，2014年调控政策仍将呈现“差别化”的特征，热点城市抑制投资投机需求，非热点城市政策调控相对会定向宽松；其次是强调保障房工作，“双轨制”解决城镇化后顾之忧；此外在长效性调控机制尚未出台之前，以限购为主的行政化手段与经济手段、市场手段会并存，但是，经济手段、市场手段会逐渐突出。房地产调控是必要的，以限购为主的调控目的是让中国楼市更加理性更加健康，但决不能把中国楼市未来发展的希望只寄托于调控，而更需要中央和地方做好长期房地产导向型规划、更加精准的微观调整以及越来越开放的市场机制。2013年，房地产政策的核心是宏观稳、微观活，全国整体调控基调贯彻全年始终，不同区域政策导向出现分化。2013下半年，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，党的十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。（2）关于保障房建设去年新开工保障性安居工程660万套，基本建成540万套。今年将加大保障性安居工程建设力度，2014年中央预算内投资拟增加到4576亿元，重点投向保障性安居工程等领域，拟新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例，推进公租房和廉租房并轨运行。要创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。各级政府要增加财政投入，提高建设质量，保证公平分配，完善准入退出机制，年内基本建成保障房480万套，让翘首以盼的住房困难群众早日迁入新居。（3）关于房地产税收政策贯彻落实“税收法定”原则，重点加强对新税种的立法，包括社会上关注较多的房地产税和环境保护税的立法工作。房地产税是一个综合概念，既包括房产税，也包括土地增值税、土地使用税等相关税种。未来完善房地产税，除了推进个人住房房产税试点，还应下调过高的住房用地税负，简并流转交易环节税费，重点发展保有环节房地产税，并对投机性住房实行高度超额累进税率。房价是由地价、政府的收费、政府的税收、建筑成本、企业利润构成。在政府收费这块，根据统计，130个城市中，收费最少的城市也要收37种费用，收费最多的城市，各种收费高达157种，平均下来，收费占房价构成的11%。（4）2016年实施不动产登记国土部表示，今年建立统一登记的基础性制度，将在2016年全面实施，此次不动产统一登记制度的目标明确为“确认和保护产权，为市场经济保驾护航。分析结论：总体来看，政府是要构建以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。在房地产市场调控中，政府将更多依靠市场手段，同时加大保障房供应，加快解决中低收入群众基本住房问题。政府要继续推进基本公共服务均等化，推进以人为核心的新型城镇化，让城乡居民都能圆‘安居’梦。1.2宏观经济环境（1）广州地区生产总值（GDP）增速分析受国内外经济环境变化的影响，2013年广州市经济增长面临较大下行压力，面对一系列挑战，全市上下在复杂环境中攻坚克难，推动全市经济稳中有进。2013年，全市实现地区生产总值（GDP）15420.14亿元，比上年增长11.6%，增速较上年提高1.1个百分点。其中第一、二、三次产业分别完成增加值228.87亿元、5227.38亿元和9963.89亿元，分别增长2.7%、9.2%和13.3%。从全年运行走势看，各季累计GDP增速均保持在11.5%以上的较好水平，经济增长总体平稳，为转型发展赢得更多空间，经济增长的质量、效益和水平不断提高，具体表现为“三稳四提升”：“三稳”：一是增速稳。从2013年一季度以来各月累计增速看，全市规模以上工业总产值增速保持在11%～12%的水平，固定资产投资增速保持在18%以上的较快水平，社会消费品零售总额增速保持在15%以上的较高水平，主要经济指标增势稳定，奠定了总体经济平稳增长的基础。二是物价稳。2013年，全市居民消费价格整体走势平稳，各月累计涨幅均在全年3.5%的调控目标以内，全年居民消费价格比上年上涨2.6%。三是就业稳。全市实施促进就业措施，全年新增就业人员27.75万人，城镇登记失业率为2.15%。“四提升”：一是效益提升。从宏观层面看，2013年全市地方公共财政预算收入保持了10%以上的增长速度；从微观层面看，规模以上工业企业利润增势持续转好，1-11月全市规模以上工业企业利润总额同比增长23.2%，连续八个月保持正增长，增速呈回升态势。二是服务业比重提升。三次产业结构由2012年的1.6︰34.8︰63.6调整为1.5︰33.9︰64.6，第三产业比重提高1.0个百分点，产业结构进一步优化，服务经济特征持续增强。三是创新驱动力提升。2013年，规模以上工业实现高新技术产品产值7443.40亿元，同比增长14.6%，增速比全市规模以上工业总产值高1.7个百分点。全年全市受理专利申请3.98万件，专利授权2.62万件，分别增长18.9%和18.6%。四是民营经济带动力提升。民营工业、民间固定资产投资的增长较快增强了经济发展的内生动力，2013年，规模以上民营企业和小微型企业工业总产值分别增长17.8%和17.1%，分别快于规模以上工业4.9个和4.2个百分点。民间固定资产投资增长31.6%，拉动全社会固定资产投资增长9.7个百分点，贡献率达到52.2%。（2）2013年广州市居民消费调查广州市消费者委员会发布的《2013年度广州市居民消费信心与消费环境调查报告》显示，广州居民消费信心指数同比2012年仅略有提升，但总体上，多数居民的消费意愿仍然不高。报告显示，9成广州居民目前不愿买房，而过半居民认为现在不适合买车，7成人有闲钱宁愿储蓄和投资，也不愿去消费。三分之二人认为房价还会涨,购房意愿是证明消费信心的一个非常重要的数据。报告显示，认为目前适合老百姓购买商品房的受访者为10.2%，仅占一成，比上年低了2.7个百分点。这一数据在2010年、2011年、2012年分别是9.3%、10.9%，12.9%。一个数据也直接佐证居民购房意愿的下跌。有74.4%的受访者直言现在不适合购买商品房，比上年高8.9个百分点，一个数据也直接佐证居民购房意愿的下跌。有74.4%的受访者直言现在不适合购买商品房，比上年高8.9个百分点。过半人认为现在不适合买车,购房买车似乎永远是联系在一起的话题，在居民购房意愿降低的情况下，居民对买车的意愿又是如何的？调查数据显示，54.1%的受访者觉得目前不适合老百姓购买汽车，超过半数以上，比上年高了2.4个百分点；觉得适合购买汽车的受访者占了21.6%，比上年高了1.6个百分比。那么，消费者都愿意把钱花在什么上面呢？由调查报告中可以看出，2013年受访者在过去一年家庭消费中，排第一位的最大一笔支出仍然是教育支出，占25.0%，排第二位的是“其他”项，占19.4%，比上年的17.5%高了1.9个百分点，“其他”项涉及许多种类具体的消费项目。这意味着居民消费支出的多元化，其中食品与服装支出估计是主要部分。住房支出比重并不高，仅有8%，比上年还降低了1.7个百分点。值得注意的是，与上年相比，在过去一年家庭消费的最大一笔支出中，住房、家具、汽车、教育均比上年低，而医疗、旅游、奢侈品、宴请均高过上年。可见，随着住房购买意愿降低、汽车市场的饱和，居民在旅游、奢侈品、宴请等方面的支出均比上年增加，居民已有消费继续向发展和享乐方向升级。7成人有闲钱更愿储蓄投资，调查显示，如果有闲钱，选择储蓄的受访者最多，占42.9%，比上年的39.5%高了3.4个百分点，选择投资的比例达32.3%，也接近三成；虽然选择消费的占18.9%，比上年高了0.6个百分点，但总体来讲仍然明显较少。上述数据说明，目前的经济环境下，消费者或者宁可选择储蓄以备不时之需，或者选择适合的投资(或许是为了抵御通胀)，消费意愿不够强烈。市民对通胀感受有所缓和，调查发现，88.8%的受访者都认为2013年来，与生活密切相关的主要日用品价格总的来说上升了，切身体会到通胀的压力。但与上年比，这一比例下降了3.6个百分点，比2011年下降了6.7个百分点，而认为不变的上升了3.3个百分点，认为下降的和说不清的变化则不大。而在对未来的一年物价水平预期中，78%的受访者认为未来一年物价还会上涨，认为物价不会上涨的占8.6%。与2012年比起来，认为物价不会上涨的居民比例增加了，但占比仍然较少。分析结论：从2013年全年运行走势看，广州生产总值GDP经济增长总体平稳，经济增长的质量、效益和水平不断提高，具体表现为“三稳四提升”；通过消费调查可知多数居民的消费意愿仍然不高，排第一位的最大一笔支出仍然是教育支出，占25.0%，住房支出比重并不高，仅有8%。1.3广州房地产市场环境在当代中国最具活力的长三角、环渤海、珠三角中，珠三角房价相对最低比长三角大致低20%，房价水平基本与当地居民收入水平、消费购买力相平衡。作为珠三角的龙头，广州有着很好的发展前景，不仅经济发展速度快，后劲足，这些因素都给当地房产打下了坚固的基础。因此，在广州房地产泡沫相对较小，即房产一般不会在短期内大幅升值，其持续稳步上涨是很有保障的，是稳健投资的对象。从这个意义上看，广州的房市像个优秀的马拉松选手，虽然速度没有短跑运动员快，但耐力好，能持久。(1)广州市十区2013年土地供应成交结构分析2011年，广州市十区土地共计出让197宗，合计用地面积740万平米，住宅地出让59宗，面积275万平米；商业用地38宗，面积76万平米；工业用地72宗，面积314万平米；其他用地17宗，52万平米。2013年年工业用地供应比重最大，占全市土地供应面积的43%，其供应区域主要集中在萝岗、南沙两区；其次，住宅用地占比为37%，其供应主要集中在白云、番禺、南沙、萝岗等区；商业用地成交占比为10%，其供应主要集中在萝岗、番禺等区。从土地出让金额方面看，全年出让金额最大为住宅用地占比66%，共计出让322亿元；商业用地占比19%，共计出让93亿元；办公用地占比8%，共计出让40亿元。图表2013年广州十区土地出让金额分布66%19%8%4%3%住宅商业办公工业其他分析：从图表可以看出住宅用地所占的比例超过三分之二，其次是商业，为本项目提供了一个有利数据——广州的住房刚性需求更多，竞争更为激烈。(2)广州市住宅用地分析2013年，广州市共挂牌出让59宗住宅用地，总占地面积275万平米，总建筑面积775万平米，成交28宗，成交金额167亿元，环比下降40%。总体出让的住宅土地中31宗住宅用地撤销流拍，流拍率达52%，其主要原因有两个方面，第一个方面，是2013年紧缩的货币政策限制了开发商的贷款，使得开发商资金链趋近拿地困难；另一个方面，是购房者心理预期降低整体市场逐渐转冷，销售压力增大、存货数量上升、回收资金困难，使得开发商拿地谨慎。图表：广州市5年内住宅地成交面积02004006008001000200820092010201120122013145294169456189195277533302818406482占地面积总建面积分析：从成交的面积来看，2013年广州市住宅地成交面积为195万平米，与2012年相比，环比上升3%。2013年全年住宅用地市场成交平淡，相对与2012年成交面积略有上升。