房地产行业审计要点指导

一、房地产行业收入底稿开具的特殊要求（一）收入的定义：收入是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。收入具有以下特征：1、收入是企业在日常活动中形成的2、收入会导致所有者权益的增加3、收入是与所有者投入资本无关的经济利益的总流入（二）商品销售收入的确认条件1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制3、收入的金额能够可靠地计量4、相关的经济利益很可能流入企业5、相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量（三）主要上市房地产公司收入确认原则1、万科收入确认原则：收入是本集团在日常活动中形成的、会导致股东权益增加且与股东投入资本无关的经济利益的总流入。收入在其金额及相关成本能够可靠计量、相关的经济利益很可能流入本集团、并且同时满足以下不同类型收入的其他确认条件时，予以确认。(a)销售商品收入当同时满足上述收入的一般确认条件以及下述条件时，本集团确认销售商品收入:－本集团将商品所有权上的主要风险和报酬已转移给购货方；－本集团既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制。房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时(通常收到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排)确认销售收入的实现。本集团按已收或应收的合同或协议价款的公允价值确定销售商品收入金额。(b)物业出租（投资性房地产）物业出租按与承租方签定的合同或协议规定按直线法确认房屋出租收入的实现。(c)提供劳务收入本集团对外提供劳务，于劳务已实际提供时确认相关的收入，在确认收入时，以劳务已提供，与交易相关的价款能够流入，并且与该项劳务有关的成本能够可靠计量为前提。物业管理在物业管理服务已提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理服务有关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。(d)建造合同收入在资产负债表日，建造合同的结果能够可靠估计的，根据完工百分比法确认合同收入和合同费用。本集团根据已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例确定合同完工进度。建造合同的结果不能可靠估计的，本集团分别下列情况处理:－合同成本能够收回的，合同收入根据能够收回的实际合同成本予以确认，合同成本在其发生的当期确认为合同费用；－合同成本不可能收回的，在发生时立即确认为合同费用，不确认合同收入；(e)利息收入利息收入是按借出货币资金的时间和实际利率计算确定。2、招商地产收入确认原则在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入企业，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入的实现。对于房地产购买方在建造工程开始前能够规定房地产设计的主要结构要素，或者能够在建造过程中决定主要结构变动的，房地产建造协议符合建造合同定义，本集团对于所提供的建造服务按照《企业会计准则第15号—建造合同》确认相关的收入和费用；对于房地产购买方影响房地产设计的能力有限(如仅能对基本设计方案做微小变动)的，本集团在商品房竣工并验收合格，并办理了移交手续时确认房地产开发产品销售收入的实现。对于供电收入，在电力已经提供并且取得了收款权利时，确认销售收入的实现。3、金地集团收入确认原则（1）商品销售收入在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入企业，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入的实现。对于房地产开发产品销售收入，在买卖双方签订销售合同并在国土部门备案；房地产开发产品已建造完工并达到预期可使用状态，经相关主管部门验收合格并办妥备案手续；买方按销售合同付款条款支付了约定的购房款项并取得销售合同约定的入伙资格，即卖方收到全部购房款或取得收取全部购房款权利，相关经济利益能全部流入公司时，确认销售收入。（2）提供劳务收入在提供劳务收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入企业，交易的完工程度能够可靠地确定，交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量时，确认提供劳务收入的实现。公司于资产负债表日按照完工百分比法确认提供的劳务收入。劳务交易的完工进度按已经发生的劳务成本占估计总成本的比例确定。如果提供劳务交易的结果不能够可靠估计，则按已经发生并预计能够得到补偿的劳务成本金额确认提供的劳务收入，并将已发生的劳务成本作为当期费用。已经发生的劳务成本如预计不能得到补偿的，则不确认收入。（3）物业出租收入按合同或者协议的约定应收租金金额在租赁期内各个期间按直线法确认为营业收入。（4）使用费收入根据有关合同或协议，按权责发生制确认收入。（5）利息收入按照他人使用公司货币资金的时间和实际利率计算确定。4、保利地产收入确认原则公司的收入主要包括房地产销售收入，物业出租收入，物业管理收入，其他商品和劳务收入，其确认原则为：（1）房地产销售收入：在房产完工并验收合格，签订了销售合同，取得了买方付款证明并交付使用时确认销售收入的实现。买方接到书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，于书面交房通知确定的交付使用时限结束后即确认收入的实现。对于受托开发的项目，并符合《企业会计准则—建造合同》条件的开发项目，按完工百分比法确认相应的销售收入。完工百分比按照已完工程工作量的比例予以确定。（2）物业出租收入：按与承租方签定的合同或协议规定的承租方付租日期和金额，确认房屋出租收入的实现。（3）物业管理收入：在物业管理服务已经提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理服务相关的成本能够可靠计量时，确认物业管理收入的实现。（4）其他收入A．销售商品，在同时满足已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量条件时，确认收入的实现。B．提供劳务，提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认收入。C．让渡资产使用权，在同时满足相关的经济利益很可能流入企业，收入的金额能够可靠地计量时确认收入5、东原地产收入确认原则（1）销售商品收入同时满足下列条件的，予以确认：（a）公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（b）公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（c）收入的金额能够可靠地计量；（d）相关的经济利益很可能流入企业；（e）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。（2）房地产销售在房产完工并验收合格，签定了销售合同，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时（通常收到销售合同金额20%或以上之订金或已确认余下房款的付款安排）确认销售收入的实现。（3）物业出租物业出租按与承租方签定的合同或协议规定按直线法确认房屋出租收入的实现。（4）提供劳务提供劳务以实际已提供的劳务确认相关的收入，在确认收入时，以劳务已提供，与交易相关的价款能够流入，并且与该项劳务有关的成本能够可靠计量为前提。物业管理在物业管理服务已提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理服务有关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。5．让渡资产使用权，相关的经济利益很可能流入企业，且收入的金额能够可靠地计量的，确认收入。利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。6、房产销售确认收入的共同点：公司名称签订购销合同销售房产达到交付条件销售房产控制权转移销售收入确认金额万科房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时(通常收到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排本集团按已收或应收的合同或协议价款的公允价值确定销售商品收入金额金地集团在买卖双方签订销售合同并在国土部门备案房地产开发产品已建造完工并达到预期可使用状态，经相关主管部门验收合格并办妥备案手续买方按销售合同付款条款支付了约定的购房款项并取得销售合同约定的入伙资格，即卖方收到全部购房款或取得收取全部购房款权利保利地产签订了销售合同在房产完工并验收合格取得了买方付款证明并交付使用时确认销售收入的实现。买方接到书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，于书面交房通知确定的交付使用时限结束后即确认收入的实现。东原地产签定了销售合同在房产完工并验收合格取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时（通常收到销售合同金额20%或以上之订金或已确认余下房款的付款安排）确认销售收入的实现房产认购书、房产购销合同竣工备案证明入伙传递单、供款时间表、交房结算单（四）房地产企业收入审计底稿开具重点事项1、证书查看及核对（五证两书）a)《国有土地使用权出让合同》b)《国有土地使用权证》①c)项目立项批复d)《建设用地规划许可证》②e)《建设工程规划许可证》③f)《建筑工程施工许可证》④g)《商品房销售(预售)许可证》⑤h)《竣工验收备案登记证》i)《商品房质量保证书》①j)《商品房使用说明书》②2、收入真实性核对a)房产认购书b)房屋购销合同书c)入伙传递单d)供款时间表e)交房结算单f)验房记录表3、完整性核对a)取得项目物业管理处物业管理费收取明细进行核对b)重庆房地产网上查询项目销售情况c)项目现场实地走访二、房地产行业成本底稿开具的特殊要求(一)取得动态成本预算表1.土地征用及拆迁安置费（根据《国有土地使用权出让合同》进行测算2.前期工程费：指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。取得费用中主要施工合同进行查看分析3.建安工程费：主要通过主要合同及当地其他企业的标准进行测算分析。4.基础设施配套费：主要包括大市政、四源工程及小区建设的配套等。其中四源是指：自来水、煤气、供热和污水处理等。正常情况下配套费可以根据当地的缴纳标准进行测算5.结转成本：根据销售面积及动态单位成本进行测算(二)对动态成本预算表进行分析1.分析跨期项目动态成本预算表中总成本的的变化2.分析跨期项目动态单位成本的变化(三)主要成本项目（或主要供应商成本）核对分析1.甲供材成本：取得本期与主要供应商的对账单，将其与账面数据进行核对分析2.工程进行度成本：取得主要施工单位的工程进度台账，将其与账面数据进行核对分析三、房地产行业税收的特殊性(一)涉及税种最多的行业，涉及的主要税种如下1.企业所得税（一般为25%）2.土地增值税（四级超额累进税率）3.营业税4.城建税5.教育费附加6.契税7.城镇土地使用税8.房产税9.印花税(二)主要税种的税率、缴纳时点及缴纳方式1.企业所得税（一般为25%）预计利润率暂按以下规定的标准确定：1)非经济适用房开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20％。位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%.位于其他地区的，不得低于10％。2)经济适用房开发项目经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发经济适用房管理办法的通知》（建住房[2004]77号）等有关规定的，不得低于3％。房地产开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门批准经济适用房项目开发、销售的文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定执行。2.土地增值税（五级超额累进税率）1)土地增值税的定义土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额