房地产行业投资研究报告分析

房地产行业投资研究报告机密Allpku-qlep00306page22.西安房地产的发展前景如何？3.房地产行业的竞争态势如何？6.秦龙是否拥有进入房地产行业所需要具备的能力？5.房地产行业是否具有吸引力？初步建议1.中国房地产行业的发展前景如何？4.业内优秀企业是如何经营的？导读Allpku-qlep00306page3房地产行业在国民经济中地位显著0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%199019911992199319941995199619971998199920002001历年房地产投资所占固定资产投资的比率房地产投资占固定资产投资的比重从1990年的5．6％，逐步上升至2001年的16.9％，并趋于稳定，成为拉动内需，推动经济增长的支柱产业。资料来源：《中国统计年鉴》（1990-2001）Allpku-qlep00306page498年以来我国房地产市场每年以两位数的速度快速增长，2001年市场总额已达4625亿元05000100001500020000250003000019981999200020010500100015002000250030003500400045005000销售面积竣工面积销售额资料来源：中国统计信息网单位：万平米单位：亿元Allpku-qlep00306page5从投资类型看，住宅投资在整个房地产投资中占主导地位68%6%11%15%住宅办公楼商业楼其他•住宅、办公楼、商业缕的投资分别比重为67.7%、6.0%和11.2%，而且住宅的同比增长率最大，因此住宅开发明显处于主导地位。•广州和深圳的著名开发商主要定位于住宅市场，而香港六大地产商则主要定位于高档办公楼或写字楼市场19.30%25.80%-12.90%住宅办公楼商业楼2000年各类房地产投资比率资料来源：国家统计局2000年各类房地产投资增长比率Allpku-qlep00306page6从地域分布看，房地产市场主要集中在北京、上海、广东等发达大城市与省份13%9%14%64%北京上海广东其他2002年全国房地产投资分布57%13%14%16%北京上海广东其他2001年全国商品房销售额分布资料来源：国家统计局Allpku-qlep00306page7我国经济的持续向好直接推动了房地产行业的发展02000040000600008000010000012000019961997199819992000200101000200030004000500060007000国内生产总值房地产投资额GDP单位(亿元)房地产投资额(亿元)资料来源：国家统计局1996－2001年我国GDP与房地产投资增长情况Allpku-qlep00306page8“入世”拉动了房地产业的需求和供给WTO带来的变化对消费者的影响对开发商的影响外商扩大在中国的业务，设立分部或建设分厂促进写字楼等商业用房和高档公寓的销售；开发商必须准确地进行市场定位，物业的档次要高、功能要齐全国际地产商进入，在资金、技术、销售、观念、物业管理上具有较大的优势刺激了消费需求，提高了人们对住宅的消费品味供给的增加带来了价格的下降，从而进一步刺激了消费物业的品种越来越丰富房地产行业竞争更加激烈。国外地产商会在国内寻找战略合作伙伴，没有实力的中小公司将遭淘汰国际服务业进入（金融、保险、物业管理）提供抵押贷款，增强了购房能力物业管理的质量提高，增强人们购房信心拓宽了地产商的融资渠道；通过更加优质的金融服务，降低了地产商的经营风险和财务费用。关税降低建安成本的降低使得房产的价格降低，从而拉动了消费建筑安装成本下降。关税降低有利于进口价廉质优的建材、部品，特别是中高档商品房所需进口材料设备，会直接降低房屋的建造成本Allpku-qlep00306page9住房金融的发展改变了住房消费观念和消费行为住房抵押贷款极大地提高了居民购房的支付能力，已经成为居民提前实现住房消费的重要手段。个人住房公积金存贷利率降低(5年以下由4.14%下调为3.6%，5年以上由4.59%下调为4.05%）。住房按揭利率降低，期限延长（最长30年），比例增加（最高为80%)。住房信贷消费形成了新的预期消费观念，开始打破中国人传统文化的禁锢。这让更多的人不是在有了充分的积累后再开始消费，而是根据收入的预期提前改善自己的生活现状，预先提高生活的质量；不是“一步到位”地进行消费，而是根据收入的变化进行多次置业。将消费与投资相结合是预期消费之后的另一种消费观念的变化。当商品房可以通过二、三级市场进行交易时，消费者完全可以靠房屋的增值来实现住房条件的改善目标。房屋在消费过程中的收益（包括出租收益，以房养房等）也许会大于消费的成本，这种投资观念的形成与实现对纯生活消费观念的转化起到极大的推动作用。许多人已通过房屋的多次交易（包括出租）创造出了额外的收益，使更多的人受到了不得不改变生活观念与方式的影响。此外，个人住房贷款的不良率远远低于其他品种贷款的不良率。从统计数据看，工商银行、建设银行平均不到0.5％，因此，商业银行有足够的动力来推动个人住房贷款的发展。Allpku-qlep00306page10住房分配货币化推动房地产行业进行根本性的变革，促进了居民住房消费住房分配货币化推动房地产行业走向市场化住房分配货币化改变了居民住房消费行为住房分配货币化改变了开发商的经营行为住房分配货币化政策将以前财政和单位买房和建房的资金转换为住房补贴；政府与单位只负责发工资而不再进行实物住房分配。这是中国住房政策的根本改变，确保了住房资产私有化；从1998年开始，逐步停止住房实物分配，集团购买退出市场，市场的选择权利交给了消费者与投资者。失去了单位分房依赖的消费者开始按自己的能力与生活意愿自由地在市场中做出选择；住房补贴和住房信贷提高了居民买房的支付能力，促进了居民住房消费，带动了大量的民间资本进入消费领域，促进了经济的发展；住房二级市场的逐渐启动促进了住房市场流通，使居民能够根据现实的经济实力和收入预期完成多次置业，不断提高居住质量。房地产开发不再是以长官意志而是以消费者需求为前提，开发商开始学会了尊重消费者的权利，以供求关系决定价格，不仅仅为满足居住而是为提高生活质量创造供给；房屋也因此开始出现了多样化和个性化，打破标准图纸的“火柴盒”和标准生产工艺的统一色。Allpku-qlep00306page11税费、户籍政策改革也促进了房地产业的发展税费政策户籍政策•人才策略：各地纷纷采取了引进人才的优惠政策，人才流动与户籍分离的趋势越来越明显。有些地方（如北京市）规定：找工作不再需要当地户口。•招商引资：为了吸引外资，包括北京在内的各城市给落户方面给外来人员以落户方面的优惠。•公安部《关于推进小城镇户籍管理制度改革的意见》，小城镇常住户口不再实行计划指标管理。到今年10月1日，全国所有的镇和县级市市区，将取消“农转非”指标，凡在当地有合法固定的住所、稳定的职业或生活来源的外来人口，均可办理城镇常住户口。这无疑加快了城市化的进程。•简化交易手续。房产交易包括8种税费：营业、城建维护、教育附加、固定资产投资调节、印花、契、企业所得等税费。购房人交纳印花税和契税。•减免空置商品房税费，以加快消化空置房。•降低交易税费，降低了购房成本。120㎡以内的契税税率为2%，120㎡以上房屋，由以前的4%单一税率变为120㎡以内的2%、以上的4%两种税率。•有些地方（如上海）规定：购房按揭付款，可免个人所得税。Allpku-qlep00306page12成长期与经济体制改革和对外开放不断推进相适应，以住房制度和土地制度的商品化改革为标志，房地产作为生产要素开始进入市场。稳定期邓小平南巡讲话和十四大的召开，房地产产业迅速成为国民经济的热点产业生产低潮期受国家宏观调控、货币从紧政策影响，房地产业转入低潮复苏期规范房地产市场、大力发展住宅建设二次发展期申奥成功、入世成功扩大了投资需求，房地产业将成为新的增长经济点目前我国的房地产业正处于二次发展期，仍有巨大的上升空间时间789294982001Allpku-qlep00306page132.西安房地产的发展前景如何？3.房地产行业的竞争态势如何？6.秦龙是否拥有进入房地产行业所需要具备的能力？5.房地产行业是否具有吸引力？初步建议1.中国房地产行业的发展前景如何？4.业内优秀企业是如何经营的？导读Allpku-qlep00306page14西安房地产市场在陕西省的地位十分重要32%68%2001年陕西省房地产投资额统计西安陕西其他地区46%54%西安陕西其他地区28%72%西安陕西其他地区2001年陕西省房地产销售面积统计2001年陕西省房地产销售额统计资料来源：《西安市统计年鉴2002》、《陕西统计年鉴2002》Allpku-qlep00306page1597年以来西安房地产市场投资与需求快速增长，2002年市场规模已达60亿元0100000200000300000400000500000600000700000800000900000199719981999200020012002房地产投资额（万元）商品房建设投资（万元）商品房销售额（万元）资料来源：《西安市统计年鉴2002》、《陕西统计年鉴2002》、《2002年陕西省国民经济和社会发展统计公报》Allpku-qlep00306page16市政府出台的各项政策极大地促进了西安房地产行业的发展按照西安市政府第一号令的规定，从２００２年７月１日起，西安市将全面建立政府土地收购储备制度，积极推行国有土地使用权招标、拍卖和挂牌出让。这是西安市土地管理和使用制度的一场革命。2002年８月２１日，西安市国土资源和房管局发布了《西安市公有住房出售管理办法》、《西安市已购公有住房上市出售管理暂行办法》和《已购公有住房上市交易操作流程》，给西安市房地产市场带来最大的“利好消息”。市民关心的公房买卖可以按照政府有关规定程序交易。2002年１０月，陕西省地税局、省财政厅联合下发《关于进一步贯彻落实个人购买自用普通住宅减半征收契税的通知》，明确界定了普通住宅和高档住宅契税标准，并规定购买普通住宅减半征收契税，契税由原来总房款的３％降至１．５％。这无疑又给消费者带来福音，极大刺激人们的住房消费，促进西安房地产业的发展。2002年８月份，西安市人民政府为了贯彻落实建设部等七部委《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》及省政府的实施意见精神，召开了全市整顿和规范房地产市场秩序动员大会，各区县政府、各开发区管委会、市建委、市土地资源和房屋管理局、市规划局、房地产开发企业、中介单位、广告公司等部门联合出手整顿和规范房地产市场秩序。Allpku-qlep00306page17房地产开发受国民经济发展速度和地区经济发展状况两大主导力量推动，其中对地方经济的依赖度更高地方工商企业和单位的用房需求居住性房地产开发房地产开发投资地区经济发展状况居民可支配收入宏观经济、GDP增长消费结构消费观念非居住性房地产开发消费倾向第二产业和第三产业的繁荣和发展国民经济发展速度Allpku-qlep00306page18西安经济的高速增长促进了房地产投资的增长0100200300400500600700800199719981999200020012002国内生产总值（亿元）房地产1.5％1.78％2.27％2.5％2.6％2.8％97年以来西安市的国内生生产总值的年增长率一直为定在12%－14％之间。西安市历年国内生产总值与房地产行业国内生产总值比较图资料来源：《西安市统计年鉴2002》Allpku-qlep00306page19消费观念变化为西安房地产市场的增长提供了坚实的基础050100150200250300350400450500199719981999200020012002社会消费品零售总额（亿元）商品房销售额（亿元）5％6.5％11.7％9.8％13％14％资料来源：《西安市统计年鉴2002》、西安市统计局、业内专家访谈住房制度改革使个人购房的观念已经取代单位分房。