建筑与房地产基础知识

建筑与房地产基础知识一、名词解释★用地红线：是指经城市规划行政主管部门批准的项目征地范围的界线。★建筑退红线距离：是指建筑物最外边后退道路红线的距离。★道路红线：是指城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。★规划用地面积（总用地）：指城市规划行政主管部门确定的项目征地范围，即用地红线内的面积，它包含了项目代征地（道路、绿化、公建…）★建设用地面积（净用地）：指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积，不包括代征的面积。★建筑面积：是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。★容积率：指建设用地内的总建筑面积为建设用地面积的倍数（不计容积率的建筑面积除外）。反应项目空间密度。★住宅平均层数：住宅总建筑面积?住宅基底面积。★住宅区建设用地分类：住宅用地、道路用地、绿化用地、公建用地★建筑基底面积：是指建筑物首层的建筑面积。不等同于住宅用地面积。★建筑密度（建筑覆盖率）：建筑基底面积/建设用地面积（%）。反应项目平面密度。★绿化用地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆土小于2米的土地。★绿地率：指绿化用地面积占建设用地面积的百分比。★绿化覆盖率：指各类绿化水平投影面积占建设用地面积的百分比。★日照间距系数：根据日照标准确定的房屋间距?遮挡房屋檐高。（南方一般在1.0-1.1，石家庄为1.5）★人均用地：住宅区总用地/住宅区总人口（平方米/人）★人口密度：住宅区人口/住宅区用地（人/公顷万人/平方公里）。★现房：通过竣工验收，可以交付使用，并取得房地产权证的房屋。★期房：习惯上把在建的、尚未完成建设、不能交付使用的房屋称为期房。★七通一平：通路、通水、通电、通气、通讯、排水、排污、场地平整。★房地产证：房地产权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。★五证四图二书：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售（预售）许可证》《总平面图》《立面图》《楼层平面图》《分户平面图》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》★土地使用权出让年限：居住用地70年；工业用地，教、科、文、体及综合或其他用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年。★每户的建筑面积：户型内的实用面积加上分摊面积。★每户的实用面积：户型内所有结构面积（包括墙体的面积）。★每户的使用面积：户型内各功能空间使用面积之和。即实际可使用的面积。★平面系数：包括实用面积系数（结构面积系数）、使用面积系数、辅助面积系数等。★户型的实用面积系数（实用率）：户型的实用面积?户型的建筑面积。★户型的使用面积系数（使用率）：户型的使用面积?户型的建筑面积。★建筑限高：是指地块内建筑物地面部分的最大高度限制值。一般地区，建筑高度，平屋顶按女儿墙高度计算；坡屋顶按屋檐和屋脊的平均高度计算。★建筑层高：是指建筑物每层的高度。住宅建筑规范规定：普通住宅层高不宜高于2.8m。据计算，层高每增加10㎝，造价增加1％，用地增加2%。★女儿墙：平屋顶建筑顶部用作安全维护作用的墙体结构。★山墙：指未设置建筑物主要门窗的墙体（可设置高窗）。二、建筑分类按建筑的使用性质，城市建筑分为工业建筑和民用建筑两大类。按建筑结构的使用材料分为：砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构建筑。钢筋混凝土结构分为：框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构。按施工方法分为：装配式建筑、现浇式建筑和装配整体式建筑。根据采光、防火需要确定的建筑形式：板式建筑（有一面墙体超过40米宽度）、点式建筑（任何一面墙体的面宽都在40范围内）三、民用建筑层数与高度的划分★住宅建筑：1～3层为低层，4～6层为多层，7～9层为中高层，10层以上为高层。（习惯将11－12层建筑称为小高层建筑）★公共建筑及综合性建筑总高度超过24m则为高层。（不包括总高度超过24m的单层建筑）。★建筑总高度超过100m的，不论住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。四、工程相关知识★承重墙：为建筑物承重结构，不可拆除。★隔墙：只是起到分隔空间的作用，可以拆除以变化空间格局。★识别承重墙与隔墙：砖混结构均为承重墙；钢筋混凝土结构中细线表示的填充墙为隔墙，粗线（或黑色）表示为承重墙。★裂缝：分温度裂缝和结构裂缝，温度裂缝为混凝土凝结过程中的自然裂缝，纹路杂乱，不影响结构；结构裂缝为因结构引起的裂缝（如局部钢筋铺设不到位），影响结构使用。★墙体厚度：普通砖混结构承重墙为240mm，北方保温承重墙为370mm；钢筋混凝土结构承重墙一般为150－200mm；填充墙厚度重要分布在80－150mm。五、等高线★绝对标高：某一点相对于国家确定海平面的高度。★相对标高：某一点相对于另外一点的高度，一般建筑以室内地坪地绝对标高为相对标高的正负零值。★等高线：将相同标高的不同点连接在一起的一条线。★相邻等高线之间的距离叫等高线间距，相邻等高线之间的高差叫等高距。★同一种地形，等高距是相同的，等高线间距是不同的。★一般来讲，1：500或1：1000比例的图纸，等高距为1米。六、停车场★车位大于50辆的停车场，出入口应不小于2个。★车位大于500辆的停车场，出入口应不小于3个。（间距不小于15m，宽度不小于7m）。★一般停车位的尺寸为2m?m，加上停车场的道路和回车场，一般平均每个停车位用地面积约25～30㎡。七、居住区的规模与人口★居住区：3～5万人，用地规模50～100ha，公共绿地指标1.5㎡/人。★居住小区：7000～15000人，用地规模17～35ha，公共绿地指标1㎡/人。★居住组团一般为300～800户，1000～3000人，公共绿地指标0.5㎡/人。八、道路宽度★居住区道路：道路红线不宜小于20m。★小区路：路面宽5～8m；建筑红线之间的宽度，采暖区不宜小于14m；非采暖区不宜小于10m。★组团路：路面宽3～5m；建筑红线之间的宽度，采暖区不宜小于10m；非采暖区不宜小于8m。★宅间小路：路面宽度不宜小于2.5m。★消防车道的宽度不应小于3.5m。★居住区内尽端式道路的长度不宜大于120m，长度超过35m应设不小于12m?2m的回车场地。★沿街的总长度大于150m或总长度大于220m时应设消防通道。★单车道宽度不小于3.5m，双车道不小于7m，机动车与自行车混行时不宜小于4m，人行道不小于1.5m。九、竖向交通★七层及以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的住宅必须设置电梯。★九层以上，建筑面积超过500㎡的塔式住宅，应设两个楼梯。★十二层及以上的高层住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯。★十一层及十一层以下的单元式住宅可不设封闭楼梯间，但开向楼梯间的户门应为乙级防火门，且楼梯间应靠外墙，并应直接天然采光和自然通风。★十一层及十一层以下的通廊式住宅应设封闭楼梯间；超过十一层的通廊式住宅应设防烟楼梯间。★十二层至十八层的单元式住宅应设封闭楼梯间。★十九层及十九层以上的单元式住宅应设防烟楼梯间。★十二层及十二层以上的住宅应设消防电梯，当每层建筑面积不大于1500㎡时，应设一台；当大于1500㎡但不大于4500㎡时，应设2台；当大于4500㎡时，应设3台。十、小区交通出入口方位★交通出入口方位：是指规划地块内允许设置机动车和行人出入口的方向和位置。★在公交车站和停车场等车流量较多的小区，其主要车行出入口位置应符合以下规定：距主干道交叉口的距离，自道路红线交点量起不应小于70m；距非道路交叉口的行人横道线（包括引道、引桥和地铁出入口）最边缘不应小于5m，距公交站台边缘不应小于10m；距公园、学校、儿童及残疾人等建筑的出入口不应小于20m。十一、户型评价★首先看功能分区是否合理，是否做到“七大分区”，即：动静分区、公私分区、干湿分区、洁污分区、主次分区、内外分区、卫浴分区。★其次看朝向是否合理，是否做到了通风顺畅，厅、卧、厨、卫四大光明。★交通面积是否经济便捷，户内浪费面积是否较大。★开窗位置是否合理，是否会造成视线干扰。★开门位置是否适合家具摆放，会不会形成私密性的干扰。★阳台使用是否方便，面积大小合适。★厨房是否有直接采光、自然通风，有没有足够的操作面，与餐厅的距离是否合适。★卫生间的采光通风是否良好，面积是否合理，利于洁具的摆放，公共卫生间的位置是否能够方便各个房间使用，会不会对各个房间的感官有影响。★卫生间不宜直接布置在下层住户的卧室、客厅和厨房的上层，以方便防水、管道的布置。★公用部分的走廊是否合理，楼梯和电梯是否方便每户人家使用。★楼体的摆放是否合理利用景观，充分考虑了朝向。★从销售的角度考虑各个户型的均衡，对销售的影响★充分考虑风水要求。十二、基本知识★防震：6级以上设计防震，普通建筑具备自然的防震功能。★圈梁：用于防震作用的围绕建筑物的通梁。★建筑图尺寸单位除标高及总平面以m位单位外，其余均以mm为单位。★常用单位的换算：1公顷（ha）＝10000㎡＝15亩n1亩＝666.7㎡n想买房一定要了解的—房地产专业名词解释(二)1、什么是期房习惯直把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房屋全面建成包括：建筑工程、设备安装工程及内外装修工程结束，通过竣工验收；达到“七通一平”，即上水通、下水通、排污通、配电通、气通（煤气、天然气或液化气）、电话通、道路通、场地整平。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，也就是说，即使通过竣工验收，达到了“七通一平”，甚至是取得了新建住宅交付使用许可证，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。2．什么是现房现房指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房屋产权证的房屋。开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具备正常使用功能，通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收、取得新建住宅交付使用许可证，才能到房地产管理部门进行产权登记，取得房屋产权证。购买现房签订的是房屋买卖合同，购房者可立即办理产权登记手续，取得房屋产权证。3．什么是准现房和尾房准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已经初步显现，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。但是这种房产的性质仍然属于期房，政府按照期房进行管理，必须办理商品房销售许可证才能销售。尾房是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种，当商品住宅的销售量达到80%以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。4、如何区分板楼和塔楼可以从楼房的平面图区分塔楼和板楼。塔楼的平面图特点是，一层若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通通道形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同。这种楼房的高度一般从12层到35层。塔楼一般是以一梯4户到一梯12户。板楼的平面图上，长度明显大于宽度。板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。其实我们买房时，很容易分出塔楼和板楼，简单地说，塔楼比较高、比较方；板楼比较矮、比较长。5、高品质的板楼高品质的板楼人部采用板式结构，让电梯与楼道位于后立面，将朝阳面让位于居室。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。在房型的组织上，尽量有利于风的直线流动，常保空气新鲜。同时还强调户与户的独立性，避免因凹凸过多、户与户之间窗户过近而导致互视，很好地保证了私密性。具体的品质还体现在：（1）控制面宽和进深的比例。板楼的发展在经历了八十年代长板楼之后，近年逐步过渡到舒适度较高的纯板楼。前者因电梯少而隔几层设置长通道有显而易见弊端，后者则是一梯两户，并保证一定的面宽，使日照充分，同时将各种功能区配置得更完善。随着住宅的发展，一种只有两三个门洞的短板楼也开始出现，它不仅保持了纯板楼的优势，还克服了园林规划单调、布局呈兵营式排列等弊端，并在楼体上增加了开槽，形成明卫生间、明餐厅，有效地提高了舒适度。因此，