2017无锡房地产市场年报(最终版)

2017ANNUALREVIEW无锡房地产年度总结版权声明：本报告中内容为易居克而瑞所有，未经许可，不得转载！免责声明：本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场的出价或评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。CONTENT目录1宏观经济2土地市场3整体市场4区域市场5开盘监测6营销亮点7热销案例8总结与预测01宏观经济2017限购限贷限价限售首付比例差异一线城市限贷政策异常严苛二线城市限贷政策明显分化三四线城市限贷政策相较宽松社保个税要求一线城市着重加强商办市场管理二线城市限购政策扩容至18城多数三四线城市限购政策力度相较温和高价房不予备案限价政策重点落实在热点一二线城市以及环核心城市的三四线城市，多数三四线城市限价政策较为宽松二年三年为主，部分城市限售十年46城相继落地限售令，承德、西安、东莞、南宁、长沙、石家庄和扬州7城升级限售，海南省全省范围内限售。一线城市仅广州针对居民家庭施行限售。限离仅限北京对于离婚一年以内的房贷申请人，商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。01宏观经济全国政策：2017年，调控政策不断加码，更多三四线城市加入调控行列，基本达到调控预期目标。与此同时，政府一方面加强金融监管，确保不发生系统性金融风险；另一方面大力发展租赁市场，集体建设用地改建租赁住房等加快制度性破冰。“十九大”明确定位“房子是用来住的，不是用来炒的”，房地产调控长效机制相关措施加快落地出台。01宏观经济政策回顾：从年初的成交火爆到年中年末的归于平静；从以北上广深为代表的城市房价集体停涨，到以南京、武汉为代表的仍然上演”抢房大战“；再到”租售同权”出台，拉开租赁市场的大幕，过去的2017年在房地产史上注定不凡。“限购、限贷、限价、限售、限商”全国楼市调控力度、范围以及严厉程度均史无前例年内全国房地产调控政策发布接近110个城市与部门（县级以上），发布的调控政策次数多达250次以上，仅北京一个城市发布的各类型房地产调控政策就超过30次。今年的楼市调控从范围、手段和频率上来看，确实与以往相比力度空前。调控政策除了以往的“限购、限贷、限价”以外，更是新增了“限售、限商”内容。至此，全国楼市开启了“五限时代”。9部门联合发文开展住房租赁试点工作，大力发展租赁市场，推动房地产长效机制建设，落实“住房不炒”7月17日，广州发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，首次明确了“租购同权”的概念。到了20日，住建部等9部门联合发文，选取广州、深圳等12个国内城市开展住房租赁试点工作。此后，多个城市陆续出台房屋租赁相关政策。租购同权就是租房者与购房者开始享有在子女入学、税收等方面同等的公共服务权益。CRIC观点：2017年的中国楼市在经历了2016年的疯狂上涨之后，在全国各地层层政策调控之下，依然保持了强劲的上涨动力，特别是广大三四线城市，市场异常火爆。针对市场火热的情况，各地政府因城施策制定出台楼市调控细则，大部分城市房价在合理调控范围，一定程度上保持了房地产市场的健康有序发展，防范了系统性金融风险的发生，为房地产长效机制建设赢得了时间，为我国经济制度层面的改革奠定了很好的基础。而接下来的房地产市场要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度建设，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。在具体执行层面会保持2018年调控目标不动摇力度不放松，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性；在楼市调控方面会进一步强化地方政府主体责任，实行差别化调控，同时会尽力满足首套刚性住房需求；投机炒房将在政策和资金方面得到遏制。总体而言，楼市进入稳定期，销售市场和租赁市场同步发力，逐渐平衡市场供需，加之制度、金融、法律层面的支持，长效机制逐步有效落实。《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式实施《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式实施，方案同时明确今后5年将完成25万套共有产权住房供地。共有产权住房是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。商品住房销售前应向价格主管部门申报备案价格，且价格备案后1年内不得调高。04.28限价自2017年5月20日起，对已拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭暂停出售二手住房，具体时间以合同网签备案时间为准。09.25限购升级自2017年5月20日起，对已拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭暂停出售二手住房，具体时间以合同网签备案时间为准。05.23限购住宅商品房销售中对购房者最终结算实行一种价格。购房者不得向购房者收取电商费、团购费等房款以外的费用。08.11“一价清”自取得不动产权证之日起满2年(法人单位3年)方可转让。05.23限售取消原有的投资落户制度，增加了租房落户、引进人才落户、退休回原籍落户政策、父母投靠子女落户、夫妻投靠落户等。09.01户籍准入01宏观经济无锡政策：2017年无锡楼市政策延续“房子是用来住的，不是用来炒的”这一明确主线，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持调控政策的连续性稳定性，化解房地产市场金融风险，合理引导市场预期。01宏观经济政策回顾：2017年，无锡楼市经历了“523限购”、“925限购升级”，至此限贷、限购、限价、限卖，此轮调控窗口期的一整套大招无锡已经全部用上。无锡房产调控细则：有一套房非本市户籍居民暂停售房无锡市房地产调控领导小组办公室于5月22日发布《关于贯彻进一步加强市区房地产市场调控工作有关事宜的通知》，要求继续对已拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭暂停出售新建商品住房；自2017年5月20日24时起，对已拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭暂停出售二手住房，具体时间以合同网签备案时间为准。非直系亲属间的赠予要符合限购政策；江阴、宜兴户籍居民执行市区户籍居民购房政策。无锡限购政策升级外地户籍居民需2年社保或个税证明9月25日，无锡市人民政府办公室发布文件，调整梁溪区、滨湖区(不含马山)、新吴区(不含鸿山)、惠山新城和锡东新城范围内限购政策。暂停向已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭出售新建商品住房；继续暂停向已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房，非本市户籍居民家庭申请购买住房时，应提供2年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税证明(对依据省、市有关人才政策引进的非本市户籍高层次人才除外)。CRIC观点：政府出台政策的目的还是稳定市场、稳定预期，遏制炒房，防止房价过快上涨，促进房地产市场稳定健康发展。当前的调控都是“因城施策，分类调控”，也可以说无锡市政府是“精准”调控，哪里有问题，哪里打“补丁”。二手房“量升价涨”，已经造成了一定的社会影响。从去年10月份出来的“锡十四条”效果看，新建商品房市场已经达到效果，一季度“量跌价稳”，但是二手房市场却出现了超常情况，有必要“降温”。按照购房占比，新房有60-70%都是外地人买，二手房没有统计，但之前一直放开，难免有投机成分。对于稳定房源，遏制炒房，采取限售的措施非常有必要。而限购政策再次升级也符合预期，虽然房价数据下滑，但从实际观察情况看，无锡楼市依然是受市场追捧的，稳定市场是非常有必要的。政策第一条对于限购政策进行了调整，尤其是社保缴纳年限的体现，这会使得房地产市场面临更多的管制，后续的关键就是要对类似提前缴纳社保后交房等现象进行管制。在调整公积金贷款政策方面，《意见》要求市区首次公积金贷款首付仍按不低于20%执行，第二次公积金贷款，首付比例提高至不低于房屋总价的40%。这是一个很强的信号，即此前商业银行政策管控以后，无锡此类政策也说明公积金本身也会步入收紧的态势。无锡此次还要求加大定销（限价）商品房筹集力度，年内筹集不少于200万平方米定销（限价）商品房等低价房源，进一步优化商品住房供应结构。无锡提到了限价房房源的筹集，这和其他城市相比，无锡在供应方面有较好的明确导向，这也有助于一些购房困难群体获得性价比更高的房源。01宏观经济经济层面：2017年无锡经济社会发展收获满满，多项指标在全省位居前列。GDP总值超万亿元，标志着无锡经济发展实现了历史性跨越、城市能级和综合实力显著增强。年份GDP(亿元)常住人口(万人)城镇失业登记率（%）住宅年成交量(万平米)土地年成交量(万平米)人均可支配收入(元)消费品零售总额（亿元）最低工资标准（元/月）商品住宅成交均价(元/平米)土地楼板价（元/平米）2016年92106531.859184754862831201770892377602017年105006501.8445059645129346018901194567490.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0111.0112.0113.0114.0115.0116.0217.02CPI指数走势图0.0%5.0%10.0%15.0%20102011201220132014201520162017GDP增速变化图GDP（百亿元）常住人口（十万人）城镇失业登记率（‰）住宅年成交量（十万平米）土地年成交量（十万平米）人均可支配收入（千元）消费品零售总额（百亿元）最低工资标准（百元/月）商品住宅成交均价（百元/平米）土地楼板价（百元/平米）2016年2017年17年全国延续16年严密的限购政策，并且在此基础上又提出了“租售同权”、“房住不炒”的要求。全国政策升级加码蔓延至三四线城市无锡楼市政策频出调控进一步深化即使楼市受到了前所未有的的全方位调控，2017年无锡的经济仍然有了很大的进展，成为江苏第三个GDP总量超万亿的城市。17年经济发展迅速成为江苏第三个万亿城市宏观经济小结0102土地市场2017随着土拍规则的深化，对参与竞拍的品牌开发商的资金成本提出了不小的要求，资本为王的行业准则下，这一新规本质上是将实力不足的小开发商屏蔽在了第一道门槛之外，行业洗牌进一步加剧。土地市场02土地市场政策：纵观无锡土拍新政，从现房销售到竞公益配套面积，其本质是引导房企理性拿地，同时也对开发商的资金成本提出更高的要求；现行的土拍政策已将资金实力不足的小开发商屏蔽在第一道门槛之外，同时对有实力的大开发商的开发模式提出了新的挑战，联合开发等新模式逐渐兴起，无锡楼市秩序正在重组。01040203限时竞价2016.10.12价高者得网上竞拍，限时竞价，价高者得。2016.10.13无锡土拍规则首次提出设置最高限价，超最高限价摇号的规则。最高限价+摇号2017.04.12当该地块楼面地价超过14000元/平方米，竞得人需现房销售，由住建部门负责监管。现房销售竞公益配套面积2017.08.08当地块网上竞价达到最高限价时，如仍有2家或2家以上单位要求继续竞买的，将继续竞公益配套面积，报建面积最多者为竞得人，相应公益配套建设成本不计入房价准许成本。政策加严-20%0%20%40%60%80%100%120%0.00100.00200.00300.00400.00500.002008200920102011201220132014201520162017亿元成交总价溢价率（%）图：无锡2008-2017年度经营性用地成交总价/溢价率走势02土地市场土地市场综述：2017年无锡土地市场供需基本平衡；全年累计供应经营性用地53宗，总建面637.42万方，成功出让48幅，出让总建面631.66万方，同比去年上涨24.09%，平均楼板价为6381元/㎡，同比下滑12.36%；溢价率25%，同比跌幅为76.76%。020004000600080000.00500.001000.001500.002000.002008200920102011201220132014201520162017元/㎡万方供应建面成交建面图：无锡2008-2017年度经营性用地供求价走势供应63753成交建筑面积(万方)幅数632建筑面积(万方)幅数元/m2486381供应成交均价24.09%12.36%17.89%同比2016年0%10%20%3