第1章 物业管理基础知识

21世纪高职高专规划教材物业管理系列物业管理概论（教学课件）王晓辉主编清华大学出版社北京交通大学出版社1.什么是物业管理职业资格考试？物业管理职业资格考试是国家劳动和社会保障部为配合就业准入制度实施，对物业管理工作人员和准备从事物业管理工作的人员举办的全国统一的职业资格鉴定考试。对考试合格者颁发相应的职业资格证书。2.物业管理职业资格共分几级？目前，物业管理职业资格分为3级。分别是：物业管理员（国家职业资格4级）；助理物业管理师（国家职业资格3级）；物业管理师（国家职业资格2级）。4.物业管理职业资格考试的难度如何，通过是否容易？物业管理员的考试相对容易，基本上认真听课和用功学习都会通过。目前平均通过率为70%。5.该证书是否国家承认？该证书由国家劳动和社会保障部颁发，受国家承认并在全行业内推行“持证上岗”。6.物业管理行业现状如何？物业管理行业是一个新兴行业，发展前景广阔。自上世纪80年代引入中国以来得到了迅速发展，目前这个行业已经越来越得到社会和业主的认可和重视。7.物业管理行业是否要“持证上岗”？2003年6月8日颁布的《物业管理条例》的第33条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。该条例同时在61条规定：物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。8.拿到物业管理职业资格证书是否容易找工作？据统计，目前北京市物业管理所需专门人才就达到15万人，但截止到04年4月，物业管理持证人员才万余人。持证人员在人才市场供不应求，炙手可热。9.物业管理员和管理师一般在物业公司担任何种职位？薪资水平大约是多少？物业管理员一般在物业公司的中层管理岗位任职，平均薪金为2000-2500元/月；物业管理师一般在物业公司的高层管理岗位任职，平均薪金为6000元/月。1、具备下列条件之一者，可申报国家物业管理员（四级）职业资格鉴定：（1）连续从事本职业工作3年以上；（2）取得本专业或相关专业中专以上学历证书者；（3）取得本职业五级职业资格证书后，从事本职业工作2年以上；备注：以中等职业层次教育的本专业或相关专业的在校生，允许在毕业前一年申报四级。鉴定内容：1．职业道德基本守则和有关法规；2．物业管理基础知识；3．物业的接管验收、物业管理档案的建立与管理；4．技能要求：房屋及其附属设备维护与管理、安全及环境管理、物业管理常用文书的写作。鉴定方式：鉴定分理论考试和技能操作考核；考试（考核）均采用闭卷笔试方式实行百分制，两门均达60分以上者为合格；各等级理论考试为90分钟，技能操作考核为120分钟。教材物业管理员(师)职业资格参考资料55.00物业管理员(师)职业资格培训教程（基础知识/员级/助理级/师级）22.00/20.00/20.00/20.00物业管理员(师)职业鉴定考试指南12.50物业管理员(师)标准10.00报名网站：厦门认证网2、具备下列条件之一者，可申报国家助理物业管理师（三级）职业资格鉴定：（1）连续从事本职业工作6年以上；（2）取得本专业或相关专业大专以上学历者；（3）非本专业或相关专业大专以上学历，需从事本职业工作2年以上；（4）具有硕士研究生以上学历者；（5）取得本职业四级职业资格证书后，从事本职业工作3年以上；备注：以大专以上层次教育的本专业或相关专业的在校生，允许在毕业前一年申报三级。3、具备下列条件之一者，可申报国家物业管理师(二级)职业资格鉴定：（1）连续从事本职业工作10年以上；（2）获得本专业或相关专业大专证书后，并继续从事本职业工龄满5年；（3）获得本专业或相关专业本科证书后，并继续从事本职业工龄满3年；（4）获得本专业或相关专业硕士证书，并继续从事本职业工龄满1年；（5）取得本职业三级职业资格证书后，并继续从事本职业工龄满2年。报名网站：福建省建设执业资格注册管理中心一个村里两个青年一同开山，一个把石块砸成石子运到路边，卖给建房的人；一个直接把石块运到码头，卖给杭州的花鸟商人。因为这儿的石头总是奇形怪状，他认为卖重量不如卖造型。三年后，卖怪石的青年成为镇上第一个盖起大房的人。后来，不许开山，只许种树，于是这儿成了果园。每到收获季节，漫山遍野的鸭梨招来八方商客。他们把堆积如山的梨子成筐成筐地运往北京和上海，还有发往国外。因为这儿的梨，汁浓肉脆，香甜无比。就在村上的人为鸭梨带来的小康日子欢呼雀跃时，曾卖过怪石的人编制果筐。因为他发现，来这儿的客商不愁挑不到好梨子，只愁买不到盛梨子的筐。五年后，他成为第一个在城里买房的人。再后来，一条铁路从这儿贯穿南北，这儿的人上车后，可以北到北京，南抵九龙。小镇对外开放，果农也由单一的卖果开始发展果品加工及市场开发。就在一些人开始集资办厂的时候，那个人又在面向铁路的一块岩壁上刻下几个字。坐火车经过这儿的人，在欣赏美景时，会醒目地看到四个大字：可口可乐。据说这是几百里山川中惟一的一个广告，那道墙的主人凭这座墙，每年又有四万元的额外收入。某公司老板听到这个故事，他被主人公罕见的商业化头脑所震惊，当即决定寻找这个人。当找到这个人的时候，他正在自己的店门口与对门的店主吵架，因为他店里的一套西装标价８００元的时候，对门就同样的西装给标价７５０元；他标价７５０元的时候，对门就标价７００元。一月下来，他仅批发出８套西装，而对门却批发出８００套。看到这种情形，公司老板对这个人非常失望。当他弄清真相之后，立即决定以高薪聘请他，因为对门的那个店也是他的。其实赚钱并不难，只需要一点点智慧就够了。内容简介本书是经国家教育部高职高专教育教材研究与编审委员会评选、审定的21世纪高职高专规划教材，是以现代物业管理为出发点，依据理论与实务相结合的原则，紧密联系我国物业管理改革和发展的实际，在积极吸收国内外物业管理的新经验、新成果、新理念的基础上编写的物业管理类专业的专业课教材。书中从物业管理岗位必备的知识与能力出发，在简要介绍有关物业管理基础理论的同时，重点按物业服务程序对物业管理实务工作的内容、方法、标准与要求做了全面系统的介绍。内容包括：物业管理概述、物业管理组织与制度、物业管理招标与投标、物业管理合同、物业租赁管理、物业管理的前期介入与管理、物业管理常用文书的拟写及档案管理、房屋维修与养护管理、设备设施维修管理、物业安全与环境管理、专项物业管理与服务、物业企业的财务管理、物业管理中的投诉与处理、物业保险与物业服务企业等。内容简介本书内容深入浅出，简明适用，有较强的实践性，较充分地反映了现代物业管理领域的新进展。书中采用示范文本等实例的方法展现了物业管理实务的有关内容、方法、标准和要求，利于培养读者分析和解决物业管理问题的实践工作能力。本书可供高职高专、成人高校及本科院校举办的“二级”职业技术学院物业管理、房地产经营与估价、社区管理及相关专业开设本门课程的学生使用，也可作为物业管理者自学和培训的参考教材。物流与物业物流(logistics)是指利用现代信息技术和设备，将物品从供应地向接收地准确的、及时的、安全的、保质保量的、门到门的合理化服务模式和先进的服务流程。物流是随商品生产的出现而出现，随商品生产的发展而发展，所以物流是一种古老的传统的经济活动。物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。第1章物业管理概述【内容摘要】本章主要介绍物业、物业管理的概念及特征，物业管理的基本原则、主要内容、服务质量标准以及物业管理人员应当具备的素质。【学习目标】通过本章学习，使学生在理论知识方面能够理解物业、物业管理的概念及特征；熟悉物业管理的主要内容；掌握物业管理的基本原则、服务质量标准以及物业管理人员应当具备的各项素质。为以后各章的更深入更细致的学习奠定理论基础。在技能方面能够结合物业管理工作内容与职业特色，树立“管理即服务”的理念；能利用物业管理相关法律知识、服务标准对物业服务企业的管理服务状况作出正确的评价；能够坚守职业道德，不断提升自己的专业及综合素质，明辨是非，依法处理物业管理过程中暴露出来的一些矛盾与问题。1.1物业与物业管理1.1.1物业1．物业的概念“物业”一词源于我国港、澳特别行政区地方方言中对单元性房地产的称谓。如《香港房地产法》中称：“物业是单元性房地产，一住宅单位是一物业，一工厂楼宇是一物业，一农庄也是一物业。故物业可大可小，大物业可分割为小物业”。在英语国家，“物业”一词为“RealEstate”‘,“RealProperty’，或“Estate”,”Property“，含义为“财产”、“资产”、“拥有物”、“房地产”等，是一个较为广义的范畴。1.1物业与物业管理1.1.1物业1．物业的概念而现实中我们所称的“物业”是一种狭义范畴，是指单元性的房地产。从物业管理的角度来讲，物业是指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。从物业的概念可以看出，物业包含以下四个基本要素。(1)已建成投入使用或已经可以投入使用的各类建筑物。（2）与建筑物相配套的设备与设施。（3）相关场地。（4）依托于上述实体上的权益。（2）设备。即主要用于专门使用方面的，与建筑物相配套的各种设备，如电梯、空调等。（3）设施。即主要用于公共使用方面的，与建筑物相配套的各种设施。具体包括给排水管线、消防管线等。（4）场地。即建筑物规划红线范围内的所有土地，包括建筑物占用地块，建筑物周围空地、绿地，小区范围内交通道路等。（5）权益。即物业的物权，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。物业的权属主要有土地的所有权、土地的使用权和房屋的所有权、房屋的使用权、物业的相邻权。其中业主的建筑物区分所有权和相邻权是物业管理的法律基础。社会之所以要求有物业管理，其中一个很重要的原因就是产权多元化后需要对共同部分进行管理。2010年1月，历时5年、耗资15亿美元的全球最高大楼迪拜塔建成。这座160层的摩天大楼高达828米，可容纳1.2万人，内设57部世界最快的电梯。2004年建成的台北101大厦,共101层,高509米,吉隆坡双子塔,高452米,88层,1998年完工,也是世界上最高的双子塔.（世界最高建筑前十名中,有六个位于中国和中国香港）世界最深的建筑是位于南非的约翰内斯堡以西的矿井,“西部深井黄金矿区”,其中2号,3号井深度超过三千五百米,是人类建筑所能到达的最深处迪拜塔迪拜塔共有160层，内设有住宅、办公室和豪华酒店。人们可到122楼的餐厅，边欣赏海拔440米的壮丽景色，边享受世界各地美食。123层的高层大堂设有健身室和室内泳池，没有恐高症的人还可以挑战露天泳池。塔旁的迪拜喷泉以275米的破纪录水柱吸引世人目光。世界最高的迪拜塔除了高度挑战极限，并拥有世界最高、最快的“智能型”电梯，一分钟内就可达到第124层的世界最高室外观景台。台北101大厦吉隆坡双子塔现代高科技环保建筑2.物业的分类根据不同的分类标准，可将物业进行不同的分类。这里主要根据物业的使用功能的不同，可以将物业分成以下5类：P4（1）居住物业。包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等。（2）办公物业。主要是供企事业单位使用的各类写字楼、办公楼等。（3）商业物业。包括综合楼、商场、购物中心、宾馆酒店、康乐场所等。（4）工业物业。包括生产厂房、工业园区、仓库、货场等。（5）其他用途的物业。如交通运输、邮政通信、广播电视、医院、学校、公园、体育场馆等。不同使用功能的物业，