住宅户型分析..

1住宅房型分析2世界上没有最好的户型，只有最适合某一特定项目所指称的某一类别消费者的户型。。3一些术语1、户型类别配置：立体户型、平面户型为主三房二厅二卫以上大户型二房二厅一卫以下小户一房、二房、三房、四房、五房、复（跃层）式等分别应占多少比例？4一些术语2、户型面积设定：香港人：70㎡做成三房。北方地区二房的面积也大多超过100㎡。就是同一城市，不同类别的消费者对面积的要求也大相径庭：有的认为三房应在100㎡左右，有的希望三房能做到130㎡以上甚至170㎡；有的喜欢70㎡的二房，有的中意二房超过90㎡53、户型功能配置：几个卫生间？几个阳台？厨房是开放式还是传统的封闭式？要不要工人（保姆）房？要不要设置一个杂物间？要不要设飘（凸）窗？一些术语6户型发展史7四合院8筒子楼91011单身公寓、酒店式公寓、海景房12户型的分类平面户型：一居室、两居室、三居室等立体户型：复试、错层双拼户型（香蜜湖豪庭）优点缺点1.具有双拼的可能性，使户型具有客户选择的灵活性2.应为“创新意识”的户型，在设计时即考虑今后有双拼可能1.两套房双拼之间的梁底高度须有保证（扁梁、大板、高层高）C、D户型68㎡，双拼成136㎡五房户型A、B户型55㎡，双拼成110㎡四房户型平面户型优点缺点1.39㎡的跃式居住单元，层高3.9米2.39㎡的户型作跃式设计很难得1.studio空间，其自由度有限立体户型优点缺点1.增加使用面积2.丰富室内空间3.客厅3.9米层高增加空间高度1.适应大户型采用2.不适应家有老年人使用（创世纪海滨花园）16二、国家居住档次量化指标（1A、2A、3A标准）居住档次量化指标是认定商品住宅性能的标准指标，他按照住宅内部各功能分区的面积指标将住宅分为3A、2A、A等三个级别。17A、3A标准3、餐厅使用面积不小于12平方米，且具有采光通风。1、主卧式使用面积不小于16平方米，其他卧式使用面积不小于14平方米，小卧式使用面积不小于10平方米。2、起居室使用面积不小于25平方米，短边长度不小于4.2米，可用于布置家具连续实墙的长度不小于4,2米。纵深比为1.5～2倍。188、厨具的可操作面长不小于3米，厨房净宽不小于2.1米。A、3A标准4、主阳台进深不小于1.5米，服务阳台进深不小于1.2米。5、储藏间面积不小于3平方米。6、厨房使用面积不小于8平方米7、单间卫生间使用面积不小于4.5平方米，双卫生间总使用面积不小于8平方米。19B、2A标准3、餐厅使用面积不小于10平方米，且具有采光通风。1、主卧式使用面积不小于14平方米，其他卧式使用面积不小于9平方米。2、起居室使用面积不小于18平方米，短边长度不小于3.9米，可用于布置家具连续实墙的长度不小于3米。纵深比为1.5～2倍。20B、2A标准8、厨具的可操作面长不小于2.7米，厨房净宽不小于1.8米。4、主阳台进深不小于1.5米，服务阳台进深不小于1.2米。5、储藏间面积不小于2平方米。6、厨房使用面积不小于6平方米7、单间卫生间使用面积不小于4.5平方米，双卫生间总使用面积不小于7平方米。21C、A标准3、餐厅使用面积不小于8平方米，且具有采光通风。1、主卧式使用面积不小于12平方米，其他卧式使用面积不小于8平方米。2、起居室使用面积不小于12平方米，短边长度不小于3.6米，可用于布置家具连续实墙的长度不小于3米。纵深比为1.5～2倍。22C、A标准8、厨具的可操作面长不小于2.4米，厨房净宽不小于1.8米。4、主阳台进深不小于1.5米，服务阳台进深不小于1.2米。5、储藏间面积不小于1平方米。6、厨房使用面积不小于5平方米。7、单间卫生间使用面积不小于4平方米，双卫生间总使用面积不小于7平方米。23三、总体分析24好户型的标准1、动静分开。客厅、餐厅、厨房、音乐房、麻将室需要人来人往，活动频繁，如此一个家才有生气、有活力，而主要为休息睡觉之用的卧室显然需要最大程度的静谧，因此应将它们严格分开，确保休息的人能安心休息，要走动娱乐的人可以放心活动。2、公私分开。家庭生活的私秘性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面一览无余。这就要求不仅需要将卧室（主卧、父母房、儿童房）与客厅、餐厅、音乐房、麻将室（娱乐室）进行区位分离，而且应注意各房间门的方向。3、主次分开。买房通常是人们事业奋斗有成，生活质量迈上台阶的体现。为了彰显业主的成功，也为了家庭成员之间的起居互不干扰，主人房不仅应朝向好（向南或向景观）、宽敞、大气，而且应单独设立卫生间，应与父母房略有距离分隔。如设有工人（保姆）房，则又应与主要家庭成员的房间有所分离。4、干湿分开。也即厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室等分开。25周围环境分析：哪些是对项目有利的生活设施？哪些是对项目不利的生活设施？26对项目不利的生活设施变电站、泵站、污染场所、太平间、棚户区、在建或停工项目，规划未定的空地、精神病院26对项目有利的生活设施菜场、医院、超市商场、建材中心、学校、公园27A影响户型产品的位置8、住宅的阳台及窗外是否双目所及会看到坟场、墓地等，或者面对工厂烟囱，则居往心态会大受影响。1、建筑物建在立交桥旁。2、建筑物建在交叉的大道旁。3、建筑在加油站旁。4、住宅位于玻璃幕墙对面。5、阳台或主卧室正对大路呈一条直线。6、阳台或主卧室正对附近建筑物的转角或尖角。7、靠近铁路旁的住宅。28B户型的朝向分析4、应考虑回避西晒。1、住宅的朝向一般以起居室、主卧房的朝向为主。2、一般在南稍微偏东或到南稍微偏西较好。3、保证家庭每个成员都能直接享受到充足的阳光及日照。29C、户型的采光要求◆窗占墙的比例：20%—30%，低挡房40%—50%，中档房70%以上，高档房1、住宅中主要的功能区都必须要有良好的自然照度。2、自然采光窗占墙的比例达到一定要求。30D、通风住宅应主要考虑自然通风，炎热地区考虑穿堂风，夏季凉爽舒适，且节约能源。31E、单梯户数2、带电梯住宅1、多层住宅一般为一梯(层)两户；带电梯住宅一般为一层2户以上；单梯户数（每部电梯服务户数）与住宅的档次直接挂钩；32F、层高最通常为2.8米,大户型和豪宅采用3米以上较多住宅层高一般在2.6至3.3米之间33四、功能分区分析34A、玄关要有一定程度的宽敞建筑物正面入口处称为玄关。玄关是区分户外和户内的区域，是主人感受家庭氛围和宾客入门的第一区域，因此要有个性化的特征作为换鞋的场所35B、客厅（起居室）4、合适的窗墙比大于30%,合理电视欣赏距离5至5.5倍。客厅是家人团聚、休息、娱乐、接待客人的活动场所，他是户内空间的重要组成部分，也是主人经济、社会地位、和个性的表露与象征。1、客厅宜设阳台并应有良好的景观视野，无阳台的厅宜设置大面积低窗台的观景凸窗。2、客厅的开间不宜小于3.6米，深宽比不宜大于2。3、提高空间开放感，应减少开向客厅的门洞，增加连续墙面。36C、饭厅（餐厅）一般有独立餐厅，与客厅合并的餐厅、与厨房合并的餐厅。餐厅的位置应尽可能的靠近厨房，以缩小食物移动距离。独立餐厅37D、卧室1、要有较好的朝向及自然采光（主卧应朝南，不应有黑房）；2、应保证私密性，房间之间无对望；应离活动区间较远，避免噪音；3、应没有棱角、房间要方正；4、室内不应有台阶、地面不应太滑；5、应靠近洗手间（主人房应带洗手间）38E、厨房厨房大于5平方米在我国《住宅设计规范》小于这个数值，室内热量聚集会过大，人呆着不舒服。从现阶段住房习惯和需求说，6―8平方米基本上合适。人的活动至少需要0.9米，目前橱柜宽度多为0.6米，这样单排橱柜的厨房净宽就应大于1.5米，双排橱柜应大于2.1米。而操作线除炉灶、洗碗池外，必须保证0.5米以上的操作台。39E、厨房1、厨房应靠近户门且与餐厅有直接便捷的联系。2、厨房应设置在临近外墙且具有良好采光通风的位置。3、厨房如采用自然排烟，一般应设置在北面，以降低其对卧式的影响。如自然排烟有困难,需设共用烟道将油烟集中排放出屋顶。4、适合单排、双排、L型、U型布置的厨房宽度不应小于1.4、1.7、1.7、2.1M5、厨房面积约为套面积的6%-8%6、所有竖向管道应集中在墙角40F、洗手间、盥洗间卫生间是用水较多的地方，除在选材上、结构上要注意防水防潮外，要避免气味和流水的声音对卧式的影响。合理户型应尽可能将厨房、洗手间紧靠布置，使管道尽可能的集中。41F、洗手间、盥洗间卫生间大于3平方米一般来说，卫生间主要摆放的洁具三件套，既洗手盆、坐便器和浴缸或淋浴间，因此应大于3平方米。目前卫生间面积多在4―6平方米左右，有些时髦的设计将面积提高到6―10平方米甚至更多。通常120平方米以上的两居室，应有两个卫生间：主卫生间6平方米左右，可以从容安排洗手台、坐便器、浴缸；次卫生间4平方米左右，安排洗手盆、坐便器和淋浴间。42F、洗手间、盥洗间卫生间是用水较多的地方，除在选材上、结构上要注意防水防潮外，要避免气味和流水的声音对卧式的影响。合理户型应尽可能将厨房、洗手间紧靠布置，使管道尽可能的集中。431、厕所不宜放在房屋的中心，因为房屋的中部是住宅的心脏，极为重要，中心受污，整个住宅不利且有碍观瞻。2、厕所位置须隐蔽，不能紧靠和直对大门。3、厕所必须做到自然采光通风。4、“干湿分区”必须在厕所与其他功能区里完全体现。F、洗手间、盥洗间44G、多功能室（视听室、健身房、麻将房等）大户型套房宜考虑多功能房体现主人个性及爱好注意对其他空间的干扰和影响，位置一般可考虑靠近户外的地方45H、工人房一般在三房以上的户型中考虑；位置一般紧靠厨房、生活阳台等地方；大面积房可设独立的入户门，与主入户门分开。活动区域相对独立，与主人活动区域不相交。可以设置独立洗手间。46I、储藏间生活必需品的储藏空间、必须考虑到物品的使用目的、使用频率、使用场所等因素。47五、户型点评28.68㎡1房1厅1卫1、适用于做饭较少且需要较大视觉空间的业主。空间方正，利用率高。2、厨房空间和主使用空间一体，视觉开阔。3、超大落地玻璃窗和出挑60公分的实用型开敞阳台，方便、豁达、适用。4、居住面积适合，是精确设计的经典之作之一。北京某项目单身E族、新婚族34.921房1厅1卫·户型方正实用，结构紧凑；·功能分布合理，增加居住舒适度；·主卧落地凸窗，增加室内景观度；·3.6平方米大阳台，“小”家“大”享受；深圳星苑A02/C03户型47㎡1房2厅1卫A05/C06户型66㎡2房2厅2卫·客厅主卧朝南，采光通风佳；·入户花园设计，空间自然延伸；·27平方米大生活阳台，生活舒适便利；·客厅与景观阳台连成一体，无敌山景尽收眼底；深圳星苑深圳招商澜园A单元C-D型82㎡1房2厅2卫•户型方正，户型紧凑，公共空间浪费小；•厨房面积大，且紧邻储物阳台和餐厅，非常方便；•起居室宽敞舒适；•有独立书房，使工作学习与休息空间互不干扰；•南向阳台大，可布置成运动区域；景观阳台多，•室内通风采光效果好，景观佳。深圳招商澜园B单元C-D型89㎡2房2厅2卫•客厅宽敞豪华，空间舒适；•主卧室窗户采用转角设计，增加了采光面和利用空间；•室内房间布局紧凑，房间采光佳；•灵活多变，两室随时可以按客户要求变成3室；•餐厅采光面大，自然采光好。深圳万科金御华府HB型84㎡2房2厅1卫•经典实用的户型，加入再设计的可能，阳台可改为自然阳光房，充分利用空间；•客厅连接宽绰阳台，拓展视野，轻松观景，部分单位可观山景；•户户朝南，并配备新风系统，不开窗，新鲜的空气也源源不断；部分沿街单位配有双层中空隔音玻璃，营造舒适的居住环境。全明设计,整个户型以凸窗增大整体面积入口玄关设计,客厅与餐厅南北通透整个户型欠缺阳台，对于工作操作欠佳中大学三口之家，儿女立家，三代同堂善缘人家四期123㎡3房2厅2卫超大空中花园设计与餐厅相连接,给予户型更多的可变性，视野良好。房型紧凑，采光较好。卫生间设计过于偏向入口，令另一次卧对于卫生间太远。幼小3口之家、中大学3口