地质大学土管-土地经济学个人复习总结(郭)

土地市场：土地市场的内涵：土地市场是指土地这种特殊的商品在流通过程中所形成的各种经济活动和社会关系的总和。土地市场的主体是市场中土地的购买者（需求者），土地的供给者以及其他相关人员，客体为土地。但事实上土地交易的并不仅仅是土地本身这一实体，更主要的是交易土地实体上附着的相关权益（如所有权，使用权，抵押权，租赁权等）。土地市场的特点：1：层次性——两级市场（出让市场和转让市场）2：地域性——土地的位置固定属性决定3：垄断性或者是不完全竞争性——市场中信息不对称，参与者不多4：政府管制严格——对土地使用用途，土地利用方式，交易有限制5：土地供给的滞后性——土地开发时间长，资金投入大，需求改变，供给难以在短期内调整6：土地供给缺乏弹性——土地的数量稀缺性决定7：运营的低效率性——投资决策受价格以外的影响较大土地市场功能：1：优化土地资源配置。土地的配置主要以行政划拨和市场调节两种方式，单一的划拨方式使得土地的配置效率低下，不能完全发挥土地的效益。2：调整产业结构。市场是无形的手，通过地租地价，这一经济学杠杆科学合理的调节土地在不同产业中的配置，促进生产力的布局优化。3：完善市场体系，实现生产要素的有机结合。完整的市场是消费品市场，生产资料市场，金融市场和土地市场的结合。同时土地，资金，劳动力生产三要素的结合正是通过这些市场进行的。土地市场运行的条件：1：明晰的土地产权是前提——土地交易的实质即为土地的相关权益2：完善的法律法规是保障——政府干预的手段3：良好的市场经济的外部环境4：优质的中介服务——润滑剂5：发达的土地金融——土地开发周期长，资金大，回收期长，个人资本难以承担土地市场模式：完全市场模式——美国，日本市场竞争——英国不同点：土地所有权不同竞争程度不同交易的市场客体不同运行机制：价格机制和供求机制中国土地市场体系中国土地市场特点：1：政府主导型。出让价格有政府制定，并非由供求决定，同时还有划拨配置土地。2：以城市土地市场为主，农村土地市场没有完全开放。3：垄断竞争性市场，政府垄断了土地的供给，政府提供土地，一级市场被垄断，二级市场竞争激烈。中国土地市场体系组成：一级市场：土地出让市场二级市场：土地转让市场城市土地市场：土地使用权出让转让，土地租赁权，土地抵押权市场农村土地市场：农村集体建设用地——不能进入市场流转。农村集体农用地——土地承包经营权而言（家庭承包经营权和通过招拍挂获得土地承包经营权两种方式，前者土地承包经营权可以转包，转让，出租和互换；后者土地承包经营权可以入股，转让，出租，抵押）土地市场的管理手段：经济手段——税收措施和金融措施法律手段——立法，如《土地管理法》，《房地产管理法》，土地登记制度，严禁占用基本农田，一级市场二级市场土地流转模式，实行招拍挂制度，土地出让制度，行政手段——建立土地储备制度，地价信息公开查询制度，交易预报制度土地供给与土地需求：土地供给：（1）土地自然供给：自然能形成的可供人类利用的土地部分（包括以利用的和具有利用潜力的未利用地--后备土地资源）影响因素：适宜人类生产生活的气候条件适宜植物生活的气候条件和土壤条件可供人类利用的水资源以及其他资源最基础的交通条件（2）土地经济供给：在土地自然供给的基础上，投入一定的劳动进行开发从而可以供人类生产生活的各种用途土地有效供给部分。土地自然供给与经济供给的联系：1：针对对象不同，前者针对对于人类可供利用的，适宜人类和植物生产生活的土地，后者针对的是土地的不同用途的土地数量；2：土地自然供给没有弹性，土地经济供给在短期内弹性很小或者没有，但是长期而言是有弹性的3：土地经济供给的变化范围是在土地的自然供给的范畴之内进行，不能超出这个范畴。土地供求平衡：对于一般商品而言，供求平衡即为当商品的供给量等于需求量时的状态，该状态下对应的商品的价格即为均衡价格，均衡价格是一个暂时的，变化的的价格，并非绝对不变。对于土地这种特殊的商品而言，由于土地位置的固定性，数量的稀缺性或者说是自然供给没有弹性而经济供给弹性不大，此外买卖双方不能直接决定土地的位置和用途，同时土地的市场价格很容易受到当时外部环境比如经济发展状况，金融环境，经济衰退，政治局势稳定与否等情况的影响。对此我国政府对土地供求的调节措施主要有：1：建立土地使用权有偿使用制度，2：土地储备制度，3：土地用途管制制度，4：扩大土地招拍挂范围，5：政府垄断一级市场的土地供应。人地矛盾：人地矛盾的主要原因在于人口的急剧增长，人口的增长是影响土地需求的主要原因。解决让人地矛盾的主要措施有：1：严格控制人口增长2：严格依法保护土地，尤其是耕地3：节约，合理利用和保护每一寸土地，完善土地相关的法律法规和政策制度地价理论及其应用：地价原理：马克思地价理论：1：土地不是劳动产品，不存在价值，但是土地有特殊的使用价值，因而有价格。2：地价实质是地租的资本化。3：地租是地价资本化的收入或者货币表现形式。（土地价格由土地实体和土地资本组成）西方现代地价理论：1：土地供给与需求理论2：土地收益理论土地价格内涵：在正常条件下转移土地纯收益的土地资本化价值，这种土地纯收益即为劳动者创造的剩余价值剩余价值的一部分，这剩余价值资本化价值可以抵偿土地自然的货币价值和凝固在土地上的劳动的货币价值。土地价格特点：1：土地价格实质是一种收益价格，土地在交易过程中交易的是土地的收益权利2：土地价格在长期看来将会呈上升的趋势，人口增多。3：土地价格由土地需求和土地供给决定，土地供给占主要作用4：土地价格由很大的地域差异性，没有统一的市场价格。5：土地价格不是劳动成本的货币表现形式，土地价格不以成本定价土地价格的影响因素：1：一般因素：经济发展状况，财税制度，土地产权状况，城镇化速度2：区域因素：规划限制，区位地段，环境质量，基础设施状况3：个别因素：宗地的形状，大小，位置，面积，宗地的产权，土地质量，土壤肥力，土地开发程度，土地用途等土地价格评估：（土地估价原则）——合法原则——最有效利用原则——预期收益原则——市场替代原则——供需原则，补偿原则土地估价方法：1：市场比较法2：收益还原法3：剩余法4：成本逼近法5：基准地价修正法其中剩余法（假设开发法）使用的范围为如下几种情况：1：待开发土地2：待拆迁改造再开发的房地产土地估价3：新旧房地产中土地的估价4：仅将土地或者房地产整理为可供直接利用的土地或者房地产的估价地价管理：1：中国土地价格体系基准地价——城镇土地基准地价：在城市规划区范围内（实际上为建成区），根据现状利用条件级别不同或者土地条件相似的区域（即均质区域），按照商业，居住，工业等不同用途在法定某一时点的最高年限的物权土地使用权的区域平均价格。其中城市规划区内的土地有国有也有集体所有土地，后则当做前者看待。——农村土地基准地价：在农村范围内，现状利用条件相同的不同级别的土地，根据土地使用权，土地所有权的权利差异分别评估的某一时点的平均价格。标定地价——政府根据市场管理的需要评估具体宗地在公开的土地市场和正常经营管理条件下某一时点的土地使用权的价格。交易地价——根据市场交易原则买卖双方在土地市场达成的最终的土地实际成交价格。2：中国土地价格管理体制土地交易价格最低价格限制制度土地交易价格监测制度土地价格评估制度土地评估机构和土地估价人员资格认证制度土地有限供求和土地储备制度定期公布基准地价个标定地价制度土地增值税收制度（四级超额累进税率制——30%-60%）土地金融：土地金融含义内涵：以土地为媒介的货币资金的融通活动，利用各种方式，方法和工具有效地组织和调剂土地领域有关的货币资金活动。（以各种有效地方式，方法和工具向社会筹集资金使之用于土地的开发，建设和开展经营方面的资金融通，产业的不断发展。）土地金融的特点：土地金融的自偿性——通过在土地上进行投资开发从而获得土地收益，补偿对土地的投入。土地金融的脆弱性——由于土地开发的资金投入大，回收期长，有一定风险，尤其是农用地金融。土地金融的灵活性——可以通过很多种方式筹集资金土地金融的政策性——国家政策对于土地金融影响很大，如汇率政策影响房地产信贷业务等。中国房地产金融的发展状况：——农地金融：中国农业发展银行和农村信用合作社提供土地资金贷款——市地金融：商业银行以及国家发展银行对土地的一级开发和土地二级开发提供贷款资金。其中土地一级开发是指：由政府通敌征地，拆迁，补偿安置，土地平整，建设市政基础设施和社会公共配套设施使之满足土地出让标准的土地开发。政府通过出让金来偿还，一般贷款额为土地价格的70%以下。土地的而二级开发：房地产商在一级开发土地上建设商业，住宅，工业，旅游设施的行为，又称房地产开发。房地产商的自持资金必须占35%以上。中国房地产金融的发展趋势和特点：1：房地产金融市场和房地产市场的依存度增加。商业银行的信贷业务中房地产信贷业务的比重逐渐加大，尤其是个人住房贷款的比重加大2：房地产融资渠道的多元化。除了银行外，信托基金，股票，债券等融资形式。3：房地产信贷的中间业务将得到大力发展，业务品种逐渐增多。包括，产权登记，费用代理，房地产贷款资讯，房地产价格评估代办保险等4：房地产金融市场的进一步细化。抵押贷款市场，保险，评估市场，律师，咨询市场等5：加强管理，防范风险将成为更多非金融机构的重要课题。市场风险，信用风险和操作风险，“假按揭”贷款6：房地产信贷业务在激烈竞争中不断趋于理性化发展中国房地产金融的建议和对策：1：建立多层次的房地产金融体系。现有的金融体系主要针对复杂的土地使用权制度。2：拓宽房地产金融的融资渠道。土地债券，土地股份化，房地产信托基金扥等方式3：建立多种形式的房地产金融机构。房地产金融公司，土地银行，抵押银行4：创新房地产金融产业务的产品和服务。创新个人住房保险品种，开办多种形式的抵押贷款，抵押贷款证券化，5：规范政府行为，创造良好的公平的有序的透明的房地产市场。全国统一的销售，抵押登记制度，提高销售门槛，培育房地产招拍挂制度，完善行业监督制度，加快房地产预警制度和信息系统的建立6：健全房地产金融环境，确保持续健康发展。完善住房公积金制度，防止恶性竞争，完善个人征信系统，控制贷款风险。地租理论：三个大方面：地租理论概论马克思主义地租理论地租理论在中国的应用地租理论概论地租理论概念：土地生产者所创造的生产资料的剩余生产物被土地所有者占有的部分，实际上是社会生产关系的反映，也是土地所有权在经济上的实现形式地租分类：按形成原因与条件分——级差地租，绝对地租，垄断地租，矿山地租和建筑地段地租五种形式按历史发展分为——奴隶制地租，封建制地租，资本主义地租，社会主义地租四种形式按经济关系分为——经济地租和契约地租两种形式地租发展：奴隶制地租——奴隶与奴隶主的对立关系，劳役地租封建制地租——地主与农民的对立关系，货币地租与实物地租资本主义地租——资本家，地主和工人，货币地租社会主义地租——国家，集体，个人三者关系学习地租应把握的几个方面：不同土地所有权制度下地租不同地租与土地资本利息区别地租与土地租金区别地租与剩余生产资料区别马克思地租理论一：级差地租概念——产品的个别生产价格与社会生产价格之间的差异形成的超额利润转化成地租的形式，由于该地租与土地的级别有关因而称为级差地租。形成原因——由于土地的有限性而产生的经营垄断（土地自然条件差异使得产生超额利润，由于土地的垄断性使得产生稳定而持久的超额利润）形成条件——自然力的差异，优越的自然条件级差地租1：区位差异，土地肥力差异级差地租2：在土地上追加的投资额度二：绝对地租概念——不管租用什么样的土地所必须缴纳的地租形成原因——土地私有权的垄断是超额利润停留在农业机构内部并使之转化成绝对地租的原因形成条件——农业资本的构成低于社会平均资本的构成是农业中形成超额利润的（绝对地租）的条件。影响因素——农业资本有机构成的相对水平，农业的投资额度，农业产品价值平与生产价格之间的差异即实现程度三：垄断地租由于产品的垄断价格而产生的超额利润转化成的地租四：矿山地租包含绝对地租，级差地租和垄断地租五：建筑地段地租也叫做城市地租