2920090831中航城北苑商业市场定位报告

ElectronindustryClothingFashionPotentialArt版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。PerspectivesAppreciationPotential中国●华强北中航城北苑O地块商业投标报告中航城北苑O地块商业投标报告谨呈:深圳市中航城房地产开发有限公司项目基本指标总占地面积4829.8㎡容积率9.71总建筑面积46900㎡覆盖率72.1%商业面积8000㎡住宅面积38900㎡广场面积1000㎡商业秘密声明本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果深圳世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。项目基本指标总占地面积4829.8㎡容积率9.71总建筑面积46900㎡覆盖率72.1%商业面积8000㎡住宅面积38900㎡广场面积1000㎡区位印象：上步片区华强北商圈振华路沿线中航城项目界定Goal：8000㎡商业力争100%销售。将为华强北唯一销售的商业，具有稀缺性，因而如何实现商业价值最大化将是本次报告重点解决的目标——解决二、三层商铺完美销售——确定项目最合理的业态——实现经营风险小、销售周期短目标及目标分解开发商目标实现商业价值最大化的解决方案在目前的经济形势下，寻找：1.未来经济状况下消费结构变化的趋势；2.仍然能够接受较高价位的业态定位；3.整体的形象定位和客户定位的解决方案；4.规划合理的建筑形式实现价值最大化；目标分解区域属性“深圳城市定位创新型综合经济特区华南重要中心城市与香港共同发展的国际大都市中国●华强北深圳城市级核心商圈ElectronindustryClothingFashionPotentialArtPerspectivesAppreciationPotential华强北，拥有深圳市民最高提及率的核心商业区无疑是深圳最时尚、最有活力的区域。电子高提及率白领阶层小资代表深圳“”认知惯性华强北的代言——赛格广场是亚洲最大的电子数码市场，是国际名优电子产品汇萃的“世界电子之窗”和“永不落幕的高科技产品展销会”。汇聚了世界所有知名品牌的电子产品，左右了中国三十多个主要城市电子市场的发展。华强北中国第一街一直以电子市场而闻名*******阁林网苑燕南路88号富怡雅居玮鹏花园Vi70君悦阁金茂礼都桑达雅苑******现代之窗曼哈群星广场新大好茂业女人世界***国际电子城赛格大厦华强电子市场综合商业区电子数码区辅助居住区市一级商圈政治文化中心华强北的发展格局——以电子数码产业为龙头的三大核心板块形成认知惯性本项目处于电子行业外围本项目2008年，全国哀鸿一片，房地产“打酱油”、股市“俯卧撑”、华强北“转租潮”，在新的经济形势下华强北的春天在哪里，还是电子数码产业吗？明天的华强北是否还是电子数码产业的春天？详见附件1：华强北电子行业现状与发展华强北2008电子行业举步维艰：海外需求市场下降，国内低门槛竞争异常激烈、行业利润率下降、存货不断加大，08年中国电子行业整体遭遇出口瓶颈，低成本、低附加值的中国电子行业举步维艰07年整个电子信息产业出口占销售收入61.88％，截至2008年上半年，上市公司出口占总销售收入的32.89％。08年9月单月出口量降至2001年以来最低谷历年电子行业出口规模半导体库存规模华强北2008沉痛转型期：处于电子产业集群最下端的华强北，势必将告别微利时代，行业洗牌在即，华强北电子市场将进入深度调整期珠三角电子信息产业集群在全球价值链中的位置（微笑曲线）专利权、资本R&D软件、CPU半导体元件、主板市场营销售后服务品牌运作研发创新设计生产制造营销品牌服务附加值PC以PC产业为例华强北商会会长黄建跃08年华强北整体销售下降30%，行业困难在大的经济形势下逐步显现，但是现在并不是华强北最难的时候深圳手机行业协会副会长孙文平手机专卖市场出现转租潮，营业额下降幅度高达60%2008年新增华强广场5万多平米、汇通安防数码港3000平米，电子专业市场持续增加本项目处于第三圈层市场代表开业时间营业面积（平方米）赛格1988年48000华强电子世界1998年43000远望数码商城2001年30000都会电子城2003年18000新亚洲电子商城2004年34000龙胜手机批发中心2006年8000市场饱和竞争加剧：迄今华强北电子市场已形成3个圈层，供需失衡，租金由内向外递减，随着供应逐步增加，外层租金下降趋势明显桑达华强曼哈远望新亚洲龙胜高科德通讯市场都会电子城高科德交易中心国际电子城赛格赛博太平洋安防汇通安防第三圈层1F柜台：1500~2200元/月/个1F内铺：450~800元/月/㎡内铺比例：约65%1F柜台：2000~3000元/月/个1F内铺：700~1000元/月/㎡内铺比例：约50%第二圈层核心层1F柜台：4000~6000元/月/个1F内铺：1000~2000元/月/㎡内铺比例：约25%华强北2008本项目08年下半年租金开始回落：新兴的电子专业卖场，由于近期经济形势影响和市场的过分饱和，商场大面积空置，经营困难，商铺租金开始出现变相打折，整体租金下降30%层数租金水平空置率1600-120020%2300-40030%3300-40040%430050%新亚洲空置率30-40%，招商处在现有租金基础上变相打7.5折优惠华强广场商户请愿书：我们是华强广场六千个普普通通的小商户，今天我们在万般无奈、走投无路的情况下，将我们自2006年开始拿到华强广场柜台或房间的租赁权以来所经历的种种血泪史向你们做一一诉说，希望得到各有关部门的关注和帮助新华强广场空置率50%，业主集体闹事，危机逐渐转化成群体事件新兴的电子类产品专业市场，整体起伏较大，空置率30%-40%，转铺率较高，经营退场较多华强北2008行业不景气-微利时代的竞争：元器件分销行业门槛低，短短几年时间里，深圳华强北柜台分销商的数量剧增，行业竞争日愈剧烈。行业资深人士预测，在3到5年内，将有30%以上的柜台分销商遭受淘汰的厄运，华强北元器件分销正处在洗牌的前夜。华强北地位受到挑战：深圳的其它地方也在复制华强北模式，出现了大批规模不等的元器件交易市场，华强北的地位面临挑战。未来，深圳华强北还是不是元器件交易的天堂，人们拭目以待。华强北转型初步见效：珠三角产业升级以及深圳规划利好无疑给华强北发展提供了新的契机，但是我们必须面对产业升级需要长时间的积累和技术的沉淀华强北本身供给的饱和：大型卖场、综合商场、专业电子mall供应持续增加，势必导致行业竞争进一步加剧，而这些大型卖场都是在市场大好下规划的，已经透支了未来的租金收益，华强北的电子市场在短期内以无法支撑现有的租金水平华强北商业租金与商户矛盾加剧：新华强业主集体上访、新亚洲空置率上升、手机卖场签约率不到60%，租金是唯一的导火索，行业不景气是直接的原因，租金进一步下降已成为业内的共识电子数码产业势必向更高端的方向发展相对于电子数码产业的萎靡和转型，华强北的电子专业市场供给持续增加，租金持续下降明天的华强北电子数码产业必然经历一个残酷的春天转型必然要经历一个长期的积累过程等待华强北电子产业完成蜕变还需要一段时间，这段时间也给了我们充足的机会。重新审视经济危机下正在转型的中国社会结构和中国产业结构的新的机会。市场机会据中国海关统计，2008年1-9月我纺织品服装累计出口1369.4亿美元，同比增长8.1%，增幅较去年同期下降11.9个百分点。其中，对美出口192.4亿美元，同比增长1.4%，增幅比去年同期下降了28个百分点；对欧出口由于放开数量限制，保持了较高的增速。第104届广交会纺织品总结报告，本届秋交会纺织服装馆共成交34.2亿美元，比上届下降31.5%。据统计，纺织纱线、面料及制成品成交16.3亿美元，比上届下降23.7%，服装成交17.7亿美元，下降27.8%。主要成交地区中，欧盟成交13.2亿美元，比上届下降28.6%；列第二位的是美国。预示2009年纺织品出口将遭遇更大困难。受金融危机影响的中国外贸三大行业一是纺织品、家具玩具为代表的日常生活用品。二是机电产品为代表的资金、技术密集型产品。三是钢铁类产品为代表的基础工业产品。金融海啸对我国外贸影响——纺织品行业将面临严峻挑战，加大内销力度是重要对策之一扩大内需：08下及09“保增长、促内需”的目标，贷款利率暴降、基础设置投资巨大，内需将成为今后两年的主旋律时间举措2008.12.23个人住房公积金存款利率下调0.27个百分点2008.12.22下调基准利率各0.27个百分点，存款准备金率0.5个百分点2008.12.17改善性住房取消二套房贷限制营业税征收缩短3年2008.11.26利率降1.08%存款准备金率降1%2008.10.30央行再次降息0.27个百分点2008.10.24财政部、发改委两部委酝酿发行2000亿国债促增长2008.10.24国务院批复两万亿铁路投资计划应对金融危机2008.11.10国务院出台扩大内需十措施确定4万亿元投资计划2008.10.22财政部千亿规模减税方案已获国务院批准2008.10.22财政部、央行出台多项措施鼓励居民购房2008.10.213000余种商品出口退税率再次调高2008.10.19国务院：降低住房交易税费力保资本市场稳定2008.11.26国务院对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税2008.10.08央行决定下调存款准备金率和存贷款基准利率政策调控明显转向：从连续加息货币政策持续从紧到快速降息刺激经济；从严格控制物价上涨到大力保护出口、增加政府开支拉动内需增长资料来源：联合证券研究所未来，特别是09年以后促销成为零售行业的常态，销售增长速度下降，毛利率下降，费用上升，业绩增长下降业态、区域和经营差异造成的局部机会。经营必须品、体育用品仍然获得增长，但家电行业面临系统性风险尽管零售业将面临利润率下降，但行业仍然处于黄金时期，长期仍然看好不同业态租金受供应量影响的程度依次为：时装类金融类餐饮类工业用类零售业特别是服装业的承租能力最强，也是支持商业高价销售的重要业态基础综合性商场：天虹、茂业、紫荆城、曼哈主题商场：女人世界、儿童世界、嘉年华地铁商场：潮流前线租售状况：多数以持有经营为主，销售物业主要为潮流前线以及其他商业的街铺业态：服装、鞋子等生活百货为主，聚集了国内外二、三线的品牌天虹茂业女人世界嘉年华、通宝富民儿童世界曼哈紫禁城潮流前线华富路振华路华强北华发北路振华路华强北购物场所较为高端，且相对集中利于聚集人气华强北百货购物场所较为集中，主要分布在振华路与华强路的交汇处，也是华强北人流较为集中区域，作为百货片区被消费者广泛认可百货片区华强北购物商场分析详见附件2：华强北商业市场研究商场基本概况主要业态层高核心优势租金状况新天虹成立于1985年，前身为华强北老天虹，规模20000平方米,共有400个停车位业态比例中服饰占38%，是最为主要的一块，零售类的超市也占到13%共4层，1层7米，2-4层5米天虹品牌优势以及规模效应———————茂业2003年10月1日开业，经营面积80000多平方米经营1200个品牌商品，商场主要经营服装、皮具、金饰、珠宝、化妆品、儿童用品、家居用品等共10层，1层7米，2-4层5米品牌与规模1500-2000元/m2曼哈顿成立于95年5月，经营面积10000余平方米商场引进国内外100多个驰名品牌的男、女服装共4层地段与品牌400-1000元/m2紫禁城营业近10年，经营面积7000多平米以国外顶级服装产品为