哈尔滨万象上东项目商业规划建议

哈尔滨万象上东项目商业专项规划建议（2012.06.18）目录CONTENTS目录CONTENTS1.项目概况2.项目商业开发环境评估3.项目商业产品初步定位4.项目商业产品规模预估5.项目商业产品业态组合方案6.项目商业产品各业态店铺物业交付要求7.项目商业产品商业空间布局建议8.项目商业产品商业业态布局建议9.项目商业产品开发策略建议31.项目概况——区位及主要经济技术指标项目位置：哈尔滨香坊区和平路与民生路交汇处原亚麻厂厂址。规划功能定位：该项目属哈尔滨市老工业基地改造项目，项目用地性质为居住用地。项目主要经济技术指标：道里商圈南岗商圈本案道里商圈南岗商圈本案用地面积：21.3524公顷总建筑面积：121.4013万平方米其中：地上总建筑面积92.731271万平方米地下总建筑面积28.670075万平方米地上住宅建筑面积87.5431万平方米地上公建建筑面积5.18816万平方米其中商服及超市47580.55平方米配套公建2621平方米托幼1680平方米公建建筑面积(超市会所)：35058平方米其他类建筑面积(配套商业及其它服务设施)：5000平方米车库（含设备用房）面积：24.6643万平方米(含人防37000平方米)预计入住总人口：25200人预计开发总户数：7200户机动车停车位：7200（地下）41.项目概况——初步产品定位住宅产品定位：产品定位：将该项目建设成哈尔滨市老工业基地改造项目的样板工程，打造成高品质的高尚居住社区，成为哈尔滨市独树一帜的高端产品。小区形象定位为欧陆风情，充分体现浓郁的地方文化氛围，强调诗意的栖居环境，配套设施完善，布局合理。目标客户群：享受高尚生活品质、崇尚古典贵族气质、发展空间巨大的都市新贵阶层。客群的年龄主要是25－45岁，以公务人员、外贸、学院人士居多。他们受过良好的高等教育，是城市发展的生力军；上进心和事业心强，精力充沛思想活跃;工作处于稳定状态且有较大上升空间，有良好的个人收入或家庭经济背景支持。建筑风格：欧陆风情、新古典主义风格。产品种类：本项目提供住宅及商业、配套设施产品。其中住宅产品有875431.16平方米，占72.1%；商业产品有70305平方米，占5.79%；配套产品有268276.43平方米，占22.11%。设地面停车位30个，住户停车均为地下停车，设三层地下车库。沿和平路布置商业。商业部分定位：目前尚未形成成熟的商业规划定位。52.项目商业开发环境评估项目区位交通环境：区位环境：项目位于哈尔滨四大主要城区香坊区，区域城市化水平相对较高，未来发展方向偏向高新产业基地，其经济发展、城市人口规模、人口素质与品质将有较大的提升空间。大区位发展环境较好。空间区位：项目位于香坊区，北侧临近南岗区，属于城市主城区住宅密集区域。交通区位：临近主要交通干道、周边路网体系相对成熟，公共交通体系相对完善，整体交通条件较好。项目地块：项目占地大，地形规整，地势平坦、自然环境优越，对于住宅及商业开发均无障碍。项目商业发展环境：商业网络环境商业地位较弱——本项目属于哈尔滨市传统居住区域，处于哈市传统两大商圈道里商圈和南岗商圈之外，区位商业认知度较低，难以生成大型综合性商业设施。商业竞争环境项目2公里范围内大型综合性商业配套有万达商业广场（14万平方米），沃尔玛、大洋百货、大食代美食广场、华纳国际影城和3C数码广场已经入驻，基本占据区域核心商业地位。该项目与本案商圈重合度较高，且无论从开发体量还是整体商业品质和氛围上均优于本案，对本案开发大型区域综合性商业项目造成了阻碍。项目周边多为住宅、教育机构和政府机构，为居住密集区，有培育社区型商业的良好条件及可行性。周边仅有一家大型集中性商业和两个超市，在没有竞争的同时也缺少商圈氛围。项目消费市场环境：消费群数量：项目位于居住密集区，消费群数量可以保障。消费群品质：由于项目周边多为老旧住宅区，居民消费能力不高，主要以日常生活消费为主，难以支持本项目做大型的商业项目。63.项目商业产品初步定位通过对项目商业开发环境评估，我们建议：本项目商业产品总体经营定位：社区配套型商业设施主要要考虑如下：住宅开发规模巨大，有充足的人口消费总量为依托，风险低、收益快，有利于形成合理的居住和生活消费邻里社区体系；可提升项目形象和品质，提升住宅和商业设施价值。区位的商业地位和认同度低，本项目所在区域一直被视为较为理想的居住区，且南岗和道里两大商业中心区形成的双级商业网络体系在当地消费习惯中具有不可动摇的地位，中心区外大型综合性商业的发展一直受到严重束缚。因此，尽管本区域目前和未来发展定位依然是单一的居住区，住宅的人口规模庞大，具备发展城市副中心和社区商业中心的基础条件，但在本项目内建设大型商业设施仍将面临内较大的风险。本项目容积率指标较高，若建设大型商业设施将会减少相当可观规模的住宅容量。在减少住宅的销售收入和商业较大的投入、较长的投资回报周期两种方案之间反差较大。通过以上几点考虑，获得本项目“社区配套型商业设施”的总体经营定位。73.项目商业产品初步定位项目商业产品定位细化：总体经营定位：社区配套型商业设施（外向型）商业形象定位：高尚社区品质生活中心。商业主题定位：以“居家”、“休闲”、”和谐”、“舒适”、“便利”等要素为商业主题素求点，倡导高尚社区居家消费新体验的概念。商业功能定位：围绕居家生活消费的购物、餐饮、休闲、娱乐、服务等多项功能为一体的社区配套商业设施。商业需求定位：以满足消费群日常生活需求为主，配备一定比例的就餐、享乐的精神需求业态。全面提升商品及商业设施的品质，为社区消费群提供满足其质与量双向需求的消费场所。商业档次定位：中档——中高档；现阶段鉴于项目周边消费群体数量多但质量一般的现状，本项目商业部分的整体档次避免盲目拔高而导致消费力支撑不足。在适度超前的原则下，开发档次可设定为中档向中高档过渡的阶层。商业氛围定位：营造便利、舒适、休闲、温馨的复合式消费空间。目标客群定位：核心客群——本项目自身开发项目常住居民。边缘客群——项目周边住宅小区常住居民。84.项目商业产品规模预估社区类型社区人口规模（人）社区用地规模（公顷）人均商业面积（m2）社区商业规模（m2）交通时间标准小型社区10000以下15以下0.7以下7000以下步行10分钟以内中型社区10000－3000015－600.7-1.07000－30000步行20分钟以内大型社区30000以上60以上1.0以上30000以上步行30分钟以内或骑车15分钟以内本项目住宅部分建筑面积约87万平方米，预计开发户数7200户，预计建成后可入住人口为25200人。根据社区商业规模设定标准及本项目开发规模，我们判定，本项目为“中型社区”，人均商业面积为0.7平方米左右，总体商业部分开发面积应限定在18000平方米左右，最多不超过25000平方米。由于本项目周边现状商业发展环境并不乐观，消费群结构虽以数量取胜，但整体品质不高，因此，商业部分开发秉持适度原则，以保证未来经营收益。不同社区类型，商业面积设定标准：95.项目商业产品业态组合方案本项目商业部分适宜开发面积为18000-25000平方米。暂设定本项目的商业开发面积为20000平方米。本项目业态组合面积配备表：业态类型单店建筑面积（平方米）店铺数量（家）该类业态建筑面积合计（约，平方米）购物超市（主力店）300013000购物便利店50-1503-4500购物食杂店50-10010-12900购物蔬果店30-1008-10400购物鲜花店30-802-3150购物茶叶店50-1502-3200购物儿童/孕婴用品专卖店40-1002-3300购物个护/化妆品专卖店40-1003-4300购物礼品/工艺品店40-1001-2200购物图书音像店50-1502-3500购物数码/通讯用品专卖店40-1002-3500购物服装服饰专卖店40-1002-3500购物体育用品专卖店40-1002-3300购物家居家饰专卖店40-1002-3400购物宠物用品专卖店40-1501-2200购物类合计--8300购物类占总面积比--41.50%105.项目商业产品业态组合方案本项目商业部分适宜开发面积为18000-25000平方米。暂设定本项目的商业开发面积为20000平方米。本项目业态组合面积配备表：业态类型单店建筑面积（平方米）店铺数量（家）该类业态建筑面积合计（约，平方米）餐饮大型中式正餐800以上2-32000餐饮主题餐饮/精品私房菜/特色餐饮等500左右2-31000餐饮西餐/国外特色餐饮300-500左右2-3800餐饮各类快餐100-3006-81000餐饮咖啡厅100-3003-4500餐饮茶楼100-3002-3400餐饮水吧/冰淇淋店30-1005-8400餐饮面包房/西饼屋30-1004-6300餐饮早点/特色小吃30-1004-6300餐饮类合计--6700餐饮类占总面积比--33.50%115.项目商业产品业态组合方案本项目商业部分适宜开发面积为18000-25000平方米。暂设定本项目的商业开发面积为20000平方米。本项目业态组合面积配备表：业态类型单店建筑面积（平方米）店铺数量（家）该类业态建筑面积合计（约，平方米）休闲娱乐美发店50-2002-3200休闲娱乐美容/SPA/美体店100-5001-2500休闲娱乐美甲店20-502-3100休闲娱乐足疗/按摩店50-3001-2500休闲娱乐康乐/健身中心1000以下1500休闲娱乐棋牌室50-1502-3150休闲娱乐网吧100-3001-2300休闲娱乐类合计--2250休闲娱乐类占总面积比--11.25%125.项目商业产品业态组合方案本项目商业部分适宜开发面积为18000-25000平方米。暂设定本项目的商业开发面积为20000平方米。本项目业态组合面积配备表：业态类型单店建筑面积（平方米）店铺数量（家）该类业态建筑面积合计（约，平方米）服务银行100-2002400服务通讯营业厅100-2002300服务药店100-2002300服务房屋租赁50-1003-4250服务票务机构50-1002-3150服务洗染店30-502100服务家政服务50-1002150服务冲印/彩扩店50-1502-3200服务复印/打印店30-502-3100服务家装公司50-1503-4350服务水务中心30-501-2100服务再生资源回收站50-2001150服务维修店30-502-3100服务健康/旅游咨询30-501-2100服务类合计--2750服务类占总面积比--13.75%13附.社区商业业态需求等级指标根据消费者需求调查数据我们按照潜在业主对不同配套设施的需求强度差异，把不同社区商业配套设施分为3个层次，即：强度需求商业设施：需求的比重超过50%；此类商业设施主要包括综合超市、菜市场、购物中心、银行。中度需求商业设施：需求比重在10-50%之间，主要有药房、诊所、餐馆、邮局、健身中心、幼儿园、运动场馆、24小时便店、书店、洗衣店、游泳池、娱乐中心、美容美发店、老年活动中心等。弱需求商业设施：需求比重在10%以下，主要包括修理店、彩扩冲洗店、茶馆、花店、宠物店、高尔夫球场等。“强度需求商业配套设施”需求差异对比：业态类型总体（％）普通住宅（％）公寓（％）别墅/TOWNHOUSE（％）综合超市85.385.191.3100菜市场66.166.456.550购物中心56.957.156.550银行53.753.669.60014“中度需求商业配套设施”需求差异对比：业态类型总体（％）普通住宅（％）公寓（％）别墅/TOWNHOUSE（％）药房38.238.343.50诊所3737.526.150餐馆3535.717.40邮局30.330.630.40公园26.826.826.150健身中心20.620.134.8100幼儿园20.420.41350运动场馆19.6204.35024小时便利店18.718.717.4