龙湖地产住宅设计高品质控制分析

住宅设计高品质控制分析龙湖地产设计部2010.7建筑专业高品质控制分析一.方案阶段品质控制二.施工图设计阶段品质控制三.工程阶段的品质控制建筑1.地块前期分析2.立面方案设计3.户型设计建筑一.方案阶段品质控制4.部品设计1.住宅相关项目绿色实践1.地块前期分析1.1用地条件分析1.2设计定位分析1.3建筑产品策划书1.4规划设计要点分析建筑用地条件分析应包括对地块面积、建筑面积、层数、地块形状、交通状况、市政设施等规划条件的分析，以及通过土地外部条件及周边道路条件预计产品类型、地下室区域等。1.1用地条件分析建筑根据市场环境及公司开发计划在方案阶段应对单地块进行分期开发分析，方案阶段的分期开发设计把控直接影响后期实施和交付后的管理运营。单地块分期开发研究报告.doc绵阳项目建筑1.2设计定位分析根据项目用地条件，有针对性的进行产品调研，通过对竞争楼盘的总平面、户型设计及相关产品标准的考察，在方案最初阶段明确项目的设计定位和产品标准。产品研究表.xls根据营销部提供的目标客户分析及户型配比要求，我部依据规划条件明确项目的产品类型、产品档次、产品的风格等。建筑在方案设计前期，我部根据已明确的产品定位及户型配比等要求，在规划布局上进行多方案比较。以二十四城三期为例，在方案前期我部提出了两种不同的规划布局方案，并分析两方案的优劣，最终选定了方案一，如下：方案一：用单个建筑体量组合和两个大的组团，形成围合的庭院，使多层住宅较为独立，符合豪宅特点。方案二：用L型的建筑体量来组织空间，形成半围合的院落，大部分多层户型具有良好的景观面及朝向，达到了设计的均好性。建筑1.3建筑产品策划书在方案前期我部会完成项目的建筑产品策划书，此策划书的内容主要是我部设计管理人员对项目土地条件的认真分析，并结合项目定位预先明确产品的规划布局、产品形态和户型分布，这对后期推进工作极为重要，并能够在后期方案设计及施工图设计中更顺利的实现前期项目定位所预期的效果。二十四城三期建筑产品策划书.doc建筑1.4规划设计要点分析根据土地外部条件及项目定位明确社区商业及底层商业的业态及布局。根据物业及后期交付使用要求对项目主入口及地库入口进行合理设计。根据各类型产品的布局及景观空间形态的预先考虑进行规划结构分析。绵阳项目1.住宅相关项目绿色实践2.立面方案设计2.1品质与成本平衡点把控2.2近人尺度的着重设计2.3细节设计推敲2.4外立面设计调整过程分析建筑建筑2.1品质与成本平衡点把控在方案设计阶段结合项目定位及目标成本要求，对外立面材质进行多方案比较，最终选择即符合项目品质要求又不突破成本预算的方案进行深化设计。方案一（低成本）：主体：大部分为普通涂料，部分线条采用质感涂料。顶部：采用假玻璃幕墙（铝合金窗）基座：大部分采用真石漆，近人尺度的架空层处采用湿贴石材。门厅：全部采用干挂石材。方案二（适中成本）：主体：大部分为外墙通体砖，部分线条采用质感涂料。顶部：采用假玻璃幕墙（铝合金窗）。基座：大部分采用劈开砖，近人尺度的架空层处采用湿贴石材。门厅：全部采用干挂石材。方案三（高成本）：主体：全部采用外墙通体砖。顶部：采用玻璃幕墙。基座：全部采用干挂石材。门厅：全部采用干挂石材。建筑在方案设计阶段我部设计管理人员将绘制材质交接图，在绘制过程中应当细化各材质范围，对正立面和建筑凹槽等位置的材质进行区分。在架空层位置位置的材质进行细化，正立面位置采用石材、劈开砖等强调品质的材质，而在凹槽等位置应当采用低成本的涂料等材质，在绘制过程中应当注意交接处的收口。建筑2.2外立面细节设计推敲连廊的设计手法，使建筑体量更加规整门厅比例协调，加入了细节设计后，建筑的古典韵味和气势得到了很好的体现。以二十四三期多层设计为例，在外立面设计上做了很多细部设计，实现了高品质住宅的特点：调整柱式的线角和比例，增加了层次感入户的门斗用装饰性强的构件做横向连接用装饰性强的构件做横向连接细节装饰细节装饰细节装饰线角的层次丰富平台的栏杆为了弱化其存在感，使用了玻璃栏杆建筑机动车道的立柱造型，使人行主入口与车行入口浑然一体，提升了项目的整体形象。残坡和立柱的应用，丰富了立面造型。同时方便了需要手推车进小区的住户，体现了住区人性化设计。大门背后廊架的立面形式简洁。在建筑形式上起到门头背景的作用。建筑建筑2.4外立面设计调整过程分析在立面方案设计过程中，我部根据项目定位对设计单位的立面设计成果不断的修改调整，最终完成定稿，此过程既是我部设计管理人员对立面设计方案不断思考和推敲的过程，同时也有效推动了设计成果的不断完善，使立面设计达到项目定位的预期效果。二十四城二期立面方案推敲.ppt1.住宅相关项目绿色实践3.户型设计3.1经济性产品3.2舒适性产品3.3豪宅类产品建筑建筑3.1经济性产品经济性产品主要特点：-目标客户为首次置业；-面积区间为60—90平米；-追求较高的得房率；-空间尺度以实用为主，紧凑性布置；建筑以二十四城二期E1户型为例，E1户型建筑面积为89平米，改造后为三室双卫两厅赠送面积约为14平米，赠送方式为阳台和飘窗。玄关处考虑鞋柜位置，进深尺度≥350客厅餐厅相对独立，布局方正，两面靠墙，减少交通流线的干扰。客厅独立设置，避免其他房间绕厅设计造成的交通流线交叉，连续可使用的电视墙面长度为3.6米；考虑到客户电视墙装修（干挂石材），电视墙为剪力墙或多孔砖。开间尺度为3.9米。客卫面积为3.78平米，保证基本的如厕和洗浴功能。主卧面宽3.5米，进深为3.8米，墙面连续完整，布局方正，带4.5平米的主卫，主卫可设置浴缸，在设计中避免主卫门朝向床的位置。在走道必须开四扇门的情况下，走道面积仅3平米，最小化的缩短走道的长度，减少不必要的交通面积。建筑3.2舒适性产品舒适性产品主要特点：-目标客户为改善性置业；-面积区间为90—130平米；-空间尺度较大，以舒适性为主；建筑3.3豪宅性产品豪宅性产品主要特点：-目标客户为追求高品质生活的客户；-面积区间为200—420平米；-保证厅的空间品质及感受；-卧室为套房设计；-大露台；-双入户；-独立工人房及设备房；以我司金沙项目J户型为例，建筑面积约为285平米，两梯两户，四室五卫。豪宅性产品从功能性出发具体可分为以下空间：建筑1.私属电梯厅2.主客分离双入户及功能分区3.礼仪门厅系统4.多厅序列空间5.主卧系统6.生活服务系统1.住宅相关项目绿色实践4.部品设计4.1栏杆4.2装饰铁花4.3外立面灯饰建筑根据目标成本确定栏杆的分类，如装配式栏杆、焊接式栏杆。4.1栏杆根据立面风格及栏杆所处的位置不同分类，如在主立面景观阳台采用铝合金玻璃栏杆、铁艺栏杆，在生活阳台位置采用实体栏板加钢扶手或简单的铁艺栏杆。在方案阶段应完成栏杆初步设计。建筑在近人尺度设计装饰性铁花，体现立面的细部设计。4.2装饰铁花在方案阶段应设计完成铁花的样式。建筑在基座、门厅、沿街商铺立面中添加外立面灯饰，体现高品质的装饰效果，丰富立面细部设计。4.3外立面灯饰在方案阶段应设计完成灯饰的样式。建筑1.建筑施工图控制要点2.各专业协调（景观、装饰）3.专项深化设计建筑二.施工图阶段品质控制4.材料选型及做样1.住宅相关项目绿色实践1.建筑施工图控制要点1.1施工图设计任务书1.2住宅公共空间规范性控制要点建筑向施工图设计单位传递我司对建筑、结构、水、电各专业的设计要求，以便施工图设计成果满足我司住宅项目对居住舒适、造价经济、管理安全的管控标准。1.1施工图设计任务书施工图任务书.doc施工图设计任务书通过不断的更新涵盖了我司以往项目的经验教训，能够有效的避免新项目出现以往项目出现的问题。由于各项目产品定位的不同，各项目施工图设计的一般要求及工程做法也有不同标准，此类差异能够有效的节约不必要的建安成本并能够有针对性的体现我司中高端住宅项目的高品质特点。建筑1.2住宅公共空间规范性控制要点住宅项目公共空间规范性问题控制要点.doc住宅公共空间规范性控制点主要内容为国家强制性规范对楼梯、走道、前室及电梯侯梯厅等部位的净宽要求。楼梯、走道、前室及电梯侯梯厅等部位是公共空间装饰的重点位置，建筑施工图阶段应考虑二装的装饰面层厚度，通过与装饰专业的沟通保证公共空间装饰完成后满足规范强制性要求的净宽要求，从而能够有效的避免交付业主后的客户纠纷。建筑1.住宅相关项目绿色实践2.各专业协调（景观、装饰）2.1各专业方案设计对建筑施工图提条件2.2各专业的交接面划分2.3综合管网设计建筑2.1各专业方案设计对建筑施工图提条件在施工图前期建筑专业向装饰、景观专业进行图纸交底使装饰及景观专业明确建筑总平面规划、门厅、大堂及架空层的设计意图，以便装饰及景观专业能够更有效的进行方案设计，避免设计图纸的反复，使三个专业有一个统一的设计思路，最终实现项目高品质目标。装饰及景观专业对建筑施工图进行图纸会审，并根据自身设计要求对建筑施工图提出完善和修改的要求。如建筑施工图应考虑景观设计方案中的堆坡和泳池对地下室顶板的荷载要求，考虑装饰专业在对一层电梯厅进行干挂石材装饰后是否满足规范中的净尺寸要求等。建筑2.2各专业的交接面划分在进行交界面划分工作中，设计管理人员能够系统考虑三个专业工作面交接处的收边收口等问题，从而实现住宅设计精细化设计和高品质。建筑架空层与单元入口大堂窗处的交接面划分架空层、门厅等位置的设计涉及建筑、景观、装饰三个专业，为避免各专业设计漏项，建筑专业应牵头完成各专业的交接面划分，明确三个专业的设计内容，避免以后各专业图纸的反复和施工的混乱。2.3综合管网设计由于公共空间大量存在桥架及水立横管，对公共空间的装饰设计有较大影响，如桥架的净高直接影响公共空间吊顶高度，因此建筑专业的设计管理人员应安排设计单位完成综合管网图，综合管网图能够在图纸阶段反映问题，可以有效的避免二装进场后因桥架高度等问题而无法按图施工的情况。建筑1.住宅相关项目绿色实践3.专项深化设计3.1外墙砖排版图3.2外立面节点控制手册3.3部品深化设计建筑3.1外墙砖节点排版图外墙砖节点排版图是将建筑外墙的每个节点提出来，并对各个节点的外立面排砖进行详细设计的图纸。建筑外墙砖节点排版图能够准确的指导后期施工和成本算量，并能保证项目完成后的效果与设计预期相符，是精细化设计的重要组成部分。女儿墙及室外空调机位的外墙砖节点排版图3.2外立面节点控制手册外立面节点控制手册是将外墙各个节点的构造、材质等进行深化设计，此工作能够有效的把控外立面的完成效果。**凤凰城立面节点手册.pptx建筑3.3部品的深化设计栏杆：我部对各种不同类型的栏杆图纸进行了总结，形成了标准化图集，对于常用的栏杆形式可以直接引用图集，对于较特殊的栏杆样式通过做样及与相关厂家合作，对栏杆的壁厚、表面处理方式等方面进行深化设计，形成最终图纸，从而达到后期施工品质控制。建筑装饰铁艺和灯饰：与栏杆类似，主要的深化方向为壁厚、表面处理方式、颜色等，并不断的进行做样和选样，最终达到高品质要求。1.住宅相关项目绿色实践4.材料选型及工程做样4.1材料选型4.2工程做样建筑4.1材料选型在施工图设计阶段，我部设计管理人员通过相关材料厂家的配合，对外墙砖、石材等材料进行材料选型，通过对材料的颜色、表面处理方式、规格的不断比对，最终选出符合要求的材料。建筑在材料选型过程中，我部通过与成本部的沟通，填写材料选型定板单，此过程能够使项目品质与成本控制有效结合。选型定板单.doc栏杆的材料选型4.2工程做样在设计图纸中无法有效的把控材料的色彩及工艺标准，所以我部会在图纸阶段进行工程做样，此工作能够有效的把控建筑品质及后期的施工推进。建筑绵阳项目干挂石材柱基的做样1.工程样板实施2.工程样板层的实施建筑三.工程阶段品质控制3.设计变更单的汇总与分析4.品质整改分析1工程样板实施建筑在施工阶段我部会找施工单位进行现场做样，此项工作是在外装设计还未进场前所进行，此工作可以有效的检验设计图纸的遗漏错误，并能够让设计人员直观的感