商业市场调研报告(经开区域)

商业市场调研报告（经开区域）2016.10.15CONTENTSNS123商业市场概况西安商业市场概况经开区商业市场概况经开区典型商业产品分析熙地港王府井百货汉神购物广场经开区商圈分析凤城九路凤城五路凤城二路文景路目录张家堡长庆4周边商业情况分析凤城十路周边商铺情况分析PART1商业市场概况西安整体商业市场概况经开区商业市场概况商业市场概况百货作为目前西安主要商业类型，已趋向饱和，且同质化严重与缺乏特色。未来发展将以主题化、突出特色和品牌或以主力店形式与购物中心相融合，才能更好地产生效应。购物中心作为商业形态的发展方向在西安仍处于初级阶段，但是具有较好的发展前景和较强的竞争优势；而购物中心已成为现有大型零售网点改造升级的方向指标和建设商业功能区大型零售网点的选择。商业街现有成熟商业街区有机会进行部分或整体改造；业态有较大调整、提升空间，新的商业街区尤其以文化为依托的商业街区供应较大，市场消化压力巨大。大型综超大型超市具有贴近居民生活的特点，成为西安发展最快的业态，已成为商业主力业态；随着西安城市的高速发展，于新社区中建设或引入大型综合超市将为新型楼盘带来发展机遇及提升市场价值。大型专业店总量和分布格局上现多集中于康复路商圈中，尚具有一定的市场发展空间；西安专业店仅局限于电器、图书、医药、服饰等少数行业，今后以家居用品、化妆品等为代表的专业店也将于西安商业市场上越开越多。西安市商业形式与业态结构供应分析（基于西安市7月商业市场数据）数据显示，2016年7月西安商业新增套数693套，新增面积16万㎡，环比增加62.6%，同比下降35.06%；商业销售套数311套，销售面积8.96万㎡，环比增加39.35%，同比增加14.14%。数据显示，7月商业供应主要集中在高新、经开，占比63%；城北、城内等区域无新增供应。成交分析（基于西安市7月商业市场数据）数据显示，商业成交量价齐升：7月商业成交量8.96万㎡，环比增加39.35%；成交均价12026元/㎡，环比下降7.45%。数据显示，城西太奥广场放量，其他各区成交不同幅度下滑：城西本月成交3.83万㎡，排全市各区第一。其中太奥广场商业成交3.64万㎡，成交均价8591元/㎡。曲江、城北、经开三区分别成交1.34万㎡、1.09万㎡、0.86万㎡。存量分析（基于西安市7月商业市场数据）数据显示，商业库存持续走高：7月商业存量为858.03万㎡，相对亍6月仹增加2.06万㎡。数据显示，城西、曲江、城北商业存量下行，高新、经开、城东库存增加：经开、浐灞、高新、城南及城东为存量最高癿区域，存量均在100万㎡以上。本月城西、曲江、城北、城南均有1-4个百分点癿库存下行，高新、经开、城东库存增加2-3个百分点。商业市场概况1、从香港、上海、北京、广州、深圳等商业较为发达的城市来看，拥有更舒适的购物环境、带来新鲜购物体验的新型购物中心已成为潮流，西安随着经济和收入水平的不断提升，将在未来几年进入这一发展阶段，购物中心的商业形态也将逐步成为主流。2、随着西安城市的高速发展，商业氛围的越来越浓厚，作为西部地区咽喉要地的西安近几年备受国外知名品牌零售商关注，中高档服饰也将进一步登陆市场，从整体上提升西安的商业综合水准，同时也将对本地零售商带来激烈的竞争。3、随着西安的地铁建设，地铁商业将成为未来大型商场的发展方向，借助地铁增强的辐射力、城市覆盖率与充沛人流，未来将掀起地铁商业热潮。4、商业市场细分的趋势将进一步发展，新型商业业态的登陆，如亲子儿童业态、体验业态等，将对西安商业发展带来另一番新气象与气息。西安市商业市场发展前景•地铁的开通和发展带动商业•新型商业元素陆续登陆市场，吸引市场冲击•国际知名零售商的高度关注与新一轮登陆•未来商业向国际化大都市水平靠拢经开区商业市场概况1、西安经开区自1993年立区，2000年2月被国务院批准为国家级开发区，历经20余年的发展，经开区已然崛起成全国范围内发展最快、最具活力的开发区之一，经开区发展至今已成为西安国际化大都市建设的要塞之地。2、经济：近年来，西安经开区各项经济指标在全市继续保持领先发展优势，并呈现出产业结构不断优化、产业规模加快提升、科技创新进一步增强的良好趋势。3、产业：2015年，全区累计已注册登记各类企业11000余家，其中外资企业100余家。吸引了ABB、博世、可口可乐、西门子、三菱、日立、罗尔斯•罗伊斯等世界500强投资项目45个，聚集了中国兵器、中国北车、中交集团、中航集团、中电集团等23家大型中央企业和台湾顶新、香港金威、陕西重汽、江苏雨润、金风科技、西部超导等60余家国内行业龙头企业，形成了商用汽车、装备制造、食品饮料、新材料、新能源、高端装备制造等六大主导产业。区域概况经开区商业市场概况经开区中心商务区板块总体已基本发展成熟，版块内配套完善，生活便利度高，商务氛围浓厚，是经开区的商务与生活核心区。市政府北迁，西安市图书馆开馆接待市民，城市运动公园向市民开放，西安市城市规划展览馆建成开馆，西安环球贸易中心268米西北第一高楼落户北城区，世纪金花、奥斯卡影城、沃尔玛、崇尚百货、滚石等齐聚北城区。区域配套市政府北迁城市运动公园未央立交赛高街区经开区商业市场商铺地址在售区域租金备注集中商业万昱•黄金海岸未央路与凤城五路十字东北角四楼、负一层四楼餐饮区150元/㎡，负一楼休闲区125元/㎡2015年9月初销售四楼铺源,销售面积7000㎡，四楼有餐饮区。2015年12月初销售负一层铺源，销售面积5800㎡，负一楼休闲区。未来MAX凤城五路与未央大道十字东北角已售罄内铺180元/㎡，外铺260元/㎡，二楼80元/㎡剩余二手房5套，租房19套海博广场未央路与凤城十路交汇处西北角已售罄55-60元/㎡5A级甲级写字楼熙地港未央大道与凤城七路交汇只租不售250元/㎡入驻商家必须是品牌商家，目前入驻率已达85%西安环球贸易中心未央大道与凤城五路十字东南角-四楼150元/㎡，负一层125元/㎡5A级写字间，五星级酒店，公寓，soho办公，集中商业赛高国际街区未央大道与凤城五路负一层210元/㎡地铁上盖物业1层300-350元/㎡2层260-300元/㎡世纪金花未央路与凤城五路交汇处-260元/㎡经开区商业市场概况社区底商项目名称租金备注纯一一拖二九如御120元/㎡100元/㎡薛家寨一层150元/㎡、二层70元/㎡、三层50元/㎡-只租不售张千户社区一层150元/㎡、二层70元/㎡、三层50元/㎡-只租不售首创国际城130元/㎡100元/㎡首创漫香郡150元/㎡110元/㎡海荣名城180元/㎡-金源·御景华府100元/㎡70-80元/㎡城市星钻100元/㎡70-80元/㎡国金华府一层160元/㎡/月、二层100元/㎡、三层60元/㎡、四层40元/平米/月汉神10万平米双威迎宾广场一期：一楼210-260元/平米，二楼150-180元/平米，三楼120-150元/平米；二期未定只租不售经开区商业市场概况1、未来经开区将形成“4-4-8”即重点建设四大功能分区、四大现代服务业聚集带和八大特色产业基地。2、在未央路和文景路沿线规划建设高标准、现代化写字楼及商用设施，引进大型购物中心、超市、星级酒店及餐饮娱乐等综合型三产业态，打造一流的现代化商业中心，形成未央路综合型服务业聚集带；在朱宏路和明光路沿线，加快改造步伐，规划建设一批写字楼、总部大厦和商业设施，形成朱宏路创新型服务业聚集带；另外，将在泾渭新城、草滩分别形成综合型服务业聚集带和现代服务业聚集带。发展前景•随着城市重心的不断北移与各种规划利好的不断兑现，未来经开经陆续开发大型商业项目及城市综合体，未来商业空间一片向好；经开区商圈作为新兴商圈，现有项目主要集中在凤城五路以南，未央路两侧餐饮商铺租金较高；随着政府机关落户凤城八路，多个大型在建项目逐步完工，以及区域基础设施的不断完善，大量外来人口的涌入将对生活配套设施和高端消费产品有极大的需求，经开区商圈将逐步成为高端目的性消费的集中区域，租金升值空间巨大。PART2经开区商圈分析凤城九路凤城五路张家堡长庆文景路凤城九路商圈张家堡商圈文景路商圈凤城五路商圈凤城二路商圈长庆商圈经开区商圈分析凤城九路凤城二路凤城九路商圈范围：凤城九路至凤城十二路之间区域区域现状：商业正处发展阶段，商业配套少，但此区域有白桦林居、海珀兰轩、首创国际、汇通太古城等大盘，未来将形成区域商业中心。业态分布：业态种类丰富，酒店、shoppingmall、影院、奢侈品店等丰富业态组合，社区配套也较完善。代表楼盘：海珀兰轩、白桦林居、首创国际城、汇通太古城等。凤城二路商圈范围：凤城三路至北二环之间区域区域现状：为经开区目前发展最成熟、商业及交通最发达区域商业发展：拥有大型超市及中档集中百货，缺乏大型高端商业业态分布：以餐饮休闲为主，超市、银行、医院等业态齐全，生活便利。代表楼盘：赛高国际、华东服装城、天地时代广场、雅荷花园等凤城五路凤城五路商圈范围：凤城八路至凤城四路之间区域区域现状：规划中的未来经开区商业中心，商业密集度不高，但发展迅速。商业发展：商业气氛逐渐浓厚，多个大型商业将逐渐建成。业态分布：以高端购物场所及高端娱乐场所为主，提供生活便利的配套设施相对匮乏。未来在此将会建成双威理想城、银池丽舍云端、max未来等大型商业。代表楼盘：赛高街区、雅荷春天等。凤城九路商圈张家堡商圈文景路商圈凤城五路商圈凤城二路商圈长庆商圈经开区商圈分析张家堡商圈范围：凤城七路至凤城九路之间区域区域现状：正开发阶段，商业配套少，但未来在此建设的集中商业多。商业发展：正处发展阶段，未来发展良好。业态分布：无大型商业发展，有部分配套性底商，未来将会引进王府井等大型商业。长庆商圈范围：凤城五路长青路至太华路之间区域区域现状：为长庆油田所属区域，正处发展阶段。商业发展：大部分为楼盘底商，规划有大型商业综合体。业态分布：以服务性便利店为主，未来3年将建正尚国际、紫薇希望城配套等大型商业。代表楼盘：兴乐园、兴盛园、紫薇希望城文景路商圈范围：文景路凤城二路至五路之间区域区域现状：区域处于发展阶段，商业配套少，但距未央路仅2公里，发展前景看好，周边楼盘文景观园等均已交房，课带动区域发展。商业发展：商业氛围不浓厚，仅有海璟国际、人人乐两家大型商业。业态分布：业态种类匮乏，凤城二路有部分底商代表楼盘：海璟国际、人人乐1、因区域写字间较多，区域餐饮占较大比例，餐饮由高档到中低档不等；同时配有中等规模的基础生活配套设施，如人人乐、崇尚百货。2、高档餐厅大多分布在未央路沿线、凤城二路以西路段，商务简餐分布在凤城一路沿线、赛高国际底层。3、凤城一路沿线租金平均120元/㎡/月，凤城二路沿线租金平均90元/㎡/月，未央路沿线大型商业租金平均50元/㎡/月；该商圈早期售价较低，由于早期规划体量有限，缺乏大型集中商业，且该区域租金在近两年以5%—10%上涨；该板块主要以基础生活与休闲配套为主，目前商业空间趋于饱和，未央路沿线已经不能满足未来区域未来需求。凤城二路商圈楼盘名称位置业态楼层单层面积㎡租金（元/㎡/月）出租率凤城一号凤城一路一号服装、烟酒、餐饮1F---150--雅荷花园凤城一路与未央路十字东北角网吧、酒楼、快餐1-3F300010090%天心大厦凤城二路文景路与未央路之间餐饮1-2F---90--世纪大厦凤城二路文景路与未央路之间餐饮1F---90--赛高国际未央路凤城一路与二路之间Ktv、餐饮、休闲4F---50100%成都颐站凤城二路餐饮1-3F130055---银河大厦凤城二路餐饮1F3000100---凤城五路商圈楼盘名称位置业态楼层单层面积（㎡）租金（元/㎡/月）出租率雅荷春天凤城五路西安中学旁书城、烟酒、餐饮1F300018090%赛高街区未央路与凤城五路十字西南角大型商业、餐饮、娱乐-1-4F990030095%阳光城凤城五路餐饮1-2F---80---银池丽舍云端未央大道与凤城六路的交叉处东100米生活配套1F150023050%1、该板块属于经开区二次发展带动之下的新商圈核心，以赛高国际二期为区域代表；该商