北海房地产市场调查报告

1北北海海房房地地产产市市场场调调查查报报告告2前前言言通过本次的房地产市场调查，较快的了解北海房地产市场的情况，准确了解购房者的需求，并通过分析懂得需求变化下的市场价格的波动。经过这次过房地产市场调查了解北海房是要通过本次的调查和研究，能够寻找市场新的突破点，从而有利于房地产项目的销售和发展。调调查查目目的的：：为为了了了了解解北北海海房房地地产产市市场场的的具具体体情情况况，，把把握握房房地地产产市市场场的的动动态态，，为为北北海海房房地地产产项项目目的的发发展展，，开开发发，，销销售售提提供供依依据据。。调调查查时时间间：：22001111年年44月月2299日日到到22001111年年55月月2211日日星星期期六六调调查查方方式式：：实实地地调调查查、、问问卷卷调调查查、、文文献献调调查查调调查查区区域域：：北北海海市市区区调调查查内内容容：：一一..北北海海市市宏宏观观经经济济分分析析（（一一））北北海海简简介介（（二二））北北海海市市经经济济发发展展战战略略规规划划（（三三））北北海海市市经经济济发发展展趋趋势势（（四四））北北海海经经济济发发展展对对北北海海房房地地产产的的发发展展的的积积极极影影响响二二．．北北海海房房地地产产市市场场状状况况调调查查（（一一））22001100年年一一季季度度房房地地产产交交易易情情况况：：22001111年年一一季季度度房房地地产产交交易易情情况况（（二二））北北海海房房地地产产价价格格分分析析（（三三））北北海海房房地地产产购购房房者者构构成成分分析析（（四四））北北海海房房地地产产项项目目区区域域分分析析（（五五））目目前前典典型型在在售售楼楼盘盘简简介介三三..北北海海房房地地产产消消费费者者调调查查分分析析四四．．调调查查结结论论3一．北海市宏观经济分析（一）北海简介1.地理位置及特点北海市位于广西西部，地处东经108度50分——109度47分，北纬20度26分——21度55分之间，全市南北长11公里，东西宽20公里。境内有钦州北铁路、209、325国道经过，高速公路可直达南宁、湛江等地，把北海、桂林、重庆、成都、广州等重要城市连接起来，构筑了中国西南地区便捷的公路出海通。市政府所在地为海城区，距离自治区首府220公里。北海是中国古代“海上丝绸之路”始发港，是中国西部地区唯一沿海开发城市，是中国西部唯一具备空港、海港、高速公路和铁路的城市，是享誉海内外的旅游休闲度假胜地。2.土地气候北海市辖一县三区，即管辖合浦县、海城区、银海区和铁山港区，总面积3337平方公里，总面积3337平方公里，其中市区957平方公里，森林覆盖达28.6属亚热带海洋性气候，年平均气温22.9度。北海三面环海，每立方厘米空气中的负离子含量高达2500至5000个，比一般城市高出20至100倍，被誉为中国最大的城市“氧吧”。2005年入选中国十大宜居城市，荣获全国人居生态环境范例奖。3.行政区划现辖海城区、银滩去、铁山港区和合浦县4.经济人口近期至2015年，市城总人口210万人，全市国内生产总值750亿元；远期2025年，市城人口315万人，全是国内生产总值3000亿元。5.经济概况2011年，北海市实施三年跨越发展工程进入明显见成效之4年，全市经济延续了去年以来平稳且较快增长的态势。初步统计，一季度，全市实现地区生产总值116.3亿元，同比增长17.1%；农业实现增加值20.09亿元，同比增长3.71%；规模以上工业累计完成产值115.64亿元，同比增长74.71%，实现增加值37.02亿元，同比增长43.7%；财政收入12.85亿元，增长8.12%；全社会固定资产投资127.02亿元，增长43.5%；社会消费品零售总额29.9亿元，增长17%；公路和水路客货运周转量均增长超40%；利用外资1162万美元，同比增长38.17%；外贸进出口总额2.82亿美元，增长9.52%（商务局口径）；城镇居民人均可支配收入4732元，增长10.5%；农村居民人均现金收入2899元，增长22.8%。经济运行的基本情况为：国民经济平稳较快增长。初步核算，一季度，全市实现地区生产总值116.3亿元，同比增长17.1%。其中第一、二、三产业分别完成增加值20.09亿元、51.99亿元、44.22亿元，同比分别增长3.7%、32.9%、8%。三次产业对经济增长的贡献率分别为3.79%、75.98%、20.23%，分别拉动经济增长0.6个百分点、13个百分点和3.5个百分点，三次产业占GDP比重为17.3:44.7:38。其中规模以上工业对经济增长的贡献率为54.4%、拉动经济增长9.3个百分点，对国民经济影响进一步加大。（二）北海市经济发展战略规划1.努力建设国家北海、生态北海、和谐北海，成为广西北部湾经济区科学发展的排头兵、跨域发展的先行市、开放合作的示范区、最适宜人居的生态城。以科学发展观统领科学发展全局，坚持生态立市，产业强市、开放活市、科教兴市战略，以解放思想为引领，以科教发展为主题，以开放合作为前提，以改革创新为动力，以项目建设为突破口，以优化发展环境为前提，以社会和谐稳定为保障，完善空间布局，优化经济结构，加快工业化、城镇化进程，坚定不移地走建设综合实力更强、开放程度更高、自然生态更美、社会环境更优、人民生活更富的现代化心北海的发展道路。2.北海三年跨越发展工程2010年1月15日，北海市委召开九届八次全会，作出了实施“北海三年跨越发展工5程”的重大决策，提出“一年继续打基础、两年明显见成效、三年实现大跨越”，到2012年，把北海基本建设成为区域性国际化的现代产业集聚基地、旅游商贸物流中心、开放合作重要平台和生态宜居文明城市的奋斗目标。今年是实施“北海三年跨越发展工程”的第二年抓紧抓好实施工作，确保全面实现各项目标任务。（三）北海市经济发展趋势1.当前，北海市发展形势很好，是一个生机勃勃、积极向上的形势，是一个多年来少有、十分难得的形势。经济持续升温，呈现全面起飞的态势；社会继续保持和谐稳定。全市各级领导干部和广大群众要坚定信心，巩固和发展当前北海市良好的发展形势。2.当前北部湾风生水起、大潮涌动，加快北部湾经济区建设、推动泛北部湾经济合作正越来越有可能上升为国家战略，为北海经济加快发展提供了千载难逢的历史性机遇。3.在今后一个时期，全市以科学发展观为统领，早日迎来经济的全面起飞，实现经济社会又好又快发展。随着海景大道建设和海湾新城、银滩改造建设的推进，全市城镇化水平将得到大幅提升，“一带两湾”城市发展新格局将逐步显现，一个“经济繁荣、交通便捷、风光秀美、最宜人居”的现代化国际旅游滨海城市和具有较强竞争力的区域性国际化中心城市将逐渐展现在世人面前。4.随着经济发展不断调整，北海逐步走出了困境，“十一五”期间经济步入正常轨道，经济总量持续增加，人均收入逐步提高，居民生活不断改善，经济结构进一步优化，随着总体环境重大变化，北海面临前所未有的发展机遇。（四）北海经济发展对北海房地产的发展的积极影响北海市国民经济平稳较快增长，固定资产投资回复快速增长，基本建设扭转负增长，更新改造、房地产投资快速增长。一季度全市基本建设投资完成48亿元，同比增长23.4%，增幅比1-2月提高26个百分点，扭转负增长的局面。更新改造投资完成34亿元，同比增长53.9%，增幅比1-2月提高31.3个百分点。房地产开发投资完成36.09亿元，同比增长69.4%，增幅比1-2月提高35.3个百分点房地产开发投资大幅增长。一季度，我市房地产开发投资完成36.09亿元，同比增长69.4%，我市共有147个房地产项目进行投资建设，比上年同期增加32个，其中本年新开工项目26个。6房地产投资继续保持增长有两个因素：一是受国家政策的影响，持有土地的房地产企业在一季度纷纷开工建设，这些项目的投资量占投资总量26.8%；二是房地产企业为按时交房给业主，部分续建项目继续保持建设进度，使我市房地产投资增速保持快速增长。总的来说：北海经济稳步发展为北海房地产提供了良好的经济宏观环境，有利于促进北海房地业的发展二．北海房地产市场状况调查（一）2010年一季度房地产交易情况：成绩下降房价走高据统计，北海市1~3月商品房预售面距约44.18万平方米，商品房交易面积约46.91万平方米，商品住宅交易面积约41.08万平方米。从数据分析，2010年1月延续了2009年背后房地产的疯狂，商品房成交量达到22.18万平方米，同比增长131%，环比增长48%。2、3月份受国家房地产政策调控的影响，成交量下降，每月保持12~13万平方米。2011年一季度房地产交易情况商品房平均售价总体下降7%。一季度，北海市商品房平均售价为4064元/平方米，同比下降7%。市辖各县区也呈现出不同发展趋势。其中海城区虽然受商品房销售面积下降的影响，但商品房销售价格相对稳定，销售均价保持在4622元/平方米，同比增长3.1%，呈量降价不降的局面；银海区则由于部分优质房地产项目去年同期销售情况良好，且价位较高，致使今年商品房销售均价随着销售面积回稳逐步下降，目前银海区商品房销售均价为4891元/平方米，同比下降5.2%；合浦县方由于由于地属县城，且周边不少楼盘地段的基础配套设施完善，销售情况红火，致使商品房销售均价有所上扬，目前合浦县商品房平均售价为2583元/平方米，同比增长37.5%。（二）北海房地产价格分析回顾2010年北海房地产广西北海市房地产买卖中间最新计算数字显示，本年北海房地产市场开拓投资继续添加，商品房买卖分明增进，商品房价钱稳步上升，持续坚持稳步增进的开展态势。北海市新建商品房均价为4298元／平方米，同比增进30.35％。虽然国家对房地产的新一轮调控新政频出，但两大利好优势是7推动2010年北海房价上涨的动力。第一，世界最大的自由贸易区在北部湾经济区元月1日正式启动，标志着由中国和东盟10国组成、接近6万亿美元国民生产总值、4.5万亿美元贸易额的国际区域，开始步入零关税时代。寻求更大市场的内地企业绝不会错过这个大展宏图的良机，一些企业已闻风而动；2010年大量内地企业会蜂涌而至。人才、资金、物流、信息流向北部湾聚集；北海做为北部湾经济区重镇，三面环海的半岛城市、得天独厚的宜居环境，一定是投资置业的乐土。第二，国务院将海南定位为国际旅游岛第二天，三亚的楼盘纷纷涨价，海景房每平方3万5万，就连河景房也涨到了1万8；而且三亚的楼盘大多不按揭。在三亚置业门槛越来越高，一般富裕阶层对三亚的房价已无力承受，已有部分客户放弃三亚，来北海买房；估计从三亚转移至北海买房者也在成倍增加。2010年国家对房地产宏观调控政策回顾为了房地产市场的健康稳定发展，国家在2009年底、2010年初果断出台调控措施，出台了如“国四条”、“国十一条”、“六次提高存款准备金率”、“两次加息”等措施，限制投资投机购房需求，支持自住需求，调控住房的消费结构，加大住房保障力度，通过这些政策手段，房地产市场有望实现“软着陆”，更加注重“量”的增长，而非“价”的非理性上涨；更加注重解决中低收入家庭和“夹心层”的住房困难，而非豪宅市场的非理性繁荣；更加促进房地产业的健康稳定，而非成为各路资金规避风险的投资投机工具。抑制房价上涨过快已经成为中央的共识国务院总理温家宝12月14日主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作。会议认为，为应对国际金融危机，国家采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策。这些政策对于提振信心、活跃市场、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标发挥了重要作用。今年以来，新建商品住房成交面积有较大幅度增加，保障性住房建设速度加快，380多万户低收入家庭解决了住房困难问题。但是，随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，应当引起高度重视。为保持房地产市场的平稳健康发展，会议要求，按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控