中国建筑--西安大明宫“工程+设计+地产开发”项目可行性研究报告(汇报简版)

西安大明宫“工程+设计+地产开发”项目可行性研究报告(汇报简版)2大明宫——梦大明宫不是一座简单的土木建筑而是一个梦是中华民族文明历史中梦幻般的记忆3合作方•由曲江管委会组建，与改造办合署办公•采用曲江新区的-成功模式-政策-原班人马•领导小组的执行机构高效机构•土地储备、拆迁、规划等政府权力4房地产开发能力合作模式：（资金）换（土地+工程+设计）大明宫改造办中国建筑股份有限公司1#宗地开发410亩其他市政、房建等工程其他工程代建150万㎡大明宫遗址公园主体工程先锋村安置工程150万㎡资金实力13亿工程（+设计）能力地产开发工程投资设计5大明宫在西安市的位置大明宫——西安心之所在6规划范围及投资规模•规划面积•19.16平方公里•大明宫遗址公园•3.20平方公里•周边改造区域•12.74平方公里•集中安置区•3.20平方公里总投资1440亿故宫的4.5倍7未来格局：一心两翼三圈六区一心•大明宫遗址公园两翼•火车站北广场为轴心•沿陇海铁路形成东、西两大城市改造板块三圈•三个商业圈：--未央路--太华路--北二环六区•文化旅游区•商贸服务区•商务核心区•改造示范区•中央居住区•集中安置区市政府新址地铁2号线(在建)带动，北部升值潜力大➲8西安的“中央公园”——2010年10月1日建成开放91#宗地概况410亩–二环以里–紧邻4800亩的大明宫遗址公园（是故宫面积的4.5倍）10参照项目：西安大唐芙蓉园•[唐]芙蓉园遗址•南二环以外•占地1000亩–芙蓉园•[明]皇宫(现存)•市中心•占地1080亩–故宫–大明宫•[唐]大明宫遗址•北二环以里•占地4800亩(宫墙内)类比度高的2个项目11大唐芙蓉园建成前后周边楼价走势西安市曲江新区芙蓉园建成前后房价走势图02000400060008000芙蓉园建成前价格芙蓉园建成后价格涨幅芙蓉园建成前价格38002800480035003600480035004800芙蓉园建成后价格53005800620065006600680070007200涨幅39%107%29%86%83%42%100%50%曲江城市花园曲江春晓苑中海国际社区曲江南苑曲江六号曲江华府曲江会展国际富力城12大唐芙蓉园建成前后周边楼价走势(续)西安市曲江新区芙蓉园建成前后房价走势图05000100001500020000芙蓉园建成前价格芙蓉园建成后价格涨幅芙蓉园建成前价格48004500500038005800110001200012000芙蓉园建成后价格750080008000850015000155001600018000涨幅56%78%60%124%159%41%33%50%丰景佳园钻石半岛曲江兰亭湖滨花园曲江皇家花园曲江佳园别墅曲江公馆曲江枫林溪园13地产部分产品初步构想1板式住宅515050m262.8%2塔式住宅133060m216.2%3景观公寓92400m211.3%4集中商业80000m29.8%5可售面积合计820510m2100%6托幼及小学9515m2--产品：大众精品住宅主要经济技术指标城市中的绿洲田园中的城市1总用地面积273470m22地上建筑面积830025m23容积率3.044绿地率33%5建筑密度22%14地产部分投资估算序号项目名称造价（亿）备注1土地成本14.13已扣除利息收入1.04亿元2前期费用0.383建安成本15.323.1住宅13.32按1800元/m2计算3.2商业2.00按2500元/m2计算4红线内小市政及园林1.18含托幼及小学5公用设施配套、规费及其他2.166管理费0.31按建安成本的2％计算7不可预见费0.46按建安成本的3％计算8合计33.959单平米造价4139住宅、公寓、商业综合15地产部分财务评价指标（*正常情况）编号项目数值（亿元）1建设投资33.9461见本报告“投资估算”部分2自有资金最高用量14.61943销售收入66.6750*首期均价6200，年递增10%，相当于现价51244毛利润27.06165所得税6.76546税后利润20.29627盈亏平衡点销售量45.63万平方米8投资回收期5.28年，自2008年6月起9销售利润率30.4%(6)÷(3)10全投资内部收益率25.3%11成本净利率59.8%(6)÷(1)16地产部分财务评价指标（*保守情况）编号项目数值（亿元）1建设投资33.9461见本报告“投资估算”部分2自有资金最高用量14.61943销售收入60.2311*首期均价5500，年递增10%，相当于现价45454毛利润21.16545所得税5.29136税后利润15.87407盈亏平衡点销售量50.51万平方米8投资回收期5.67年，自2008年6月起9销售利润率26.4%(6)÷(3)10全投资内部收益率20.3%11成本净利率46.8%(6)÷(1)17工作计划项目开始时间完成时间计划销售面积•项目土地整理与前期运作•先锋村安置房工程总承包2008年6月2009年12月---项目一期：住宅2010年3月2010年12月15万m2项目二期：住宅2011年3月2011年12月12万m2项目三期：住宅2012年3月2012年12月15万m2项目四期：住宅2013年3月2013年12月13万m2项目五期：住宅2014年3月2014年12月15万m2项目六期：住宅、商业2015年3月2015年12月12万m22010.10.1公园建成18组织管理与责任体系1#宗地开发410亩其他市政、房建等工程总指挥项目公司其他工程代建150万m2大明宫遗址公园主体工程先锋村安置工程150万m2改造办副总指挥大项目经理部西北院甲方乙方副总指挥19本项目非常稀缺−500万人口的大区中心城市−中央公园旁−410亩的大盘西安市经济增长迅速，房地产市场繁荣，在西安市进行房地产开发将具有广阔的前景本项目所处地段改造完成后，交通便利、环境优美，升值潜力大对于中建股份推行“投资、开发、建设、工程、设计一体化”业务模式、拓展西北市场具有战略意义1235建议本项目收益较高-全投资内部收益率24%-成本净利润率58%4•实施大明宫项目—尽快签署项目合作协议，锁定本项目结论与建议20西安大明宫“工程+设计+地产开发”项目