固安北信文化广场项目可行性研究报告120509(2)

固安北信文化广场项目可行性研究报告城市的发展规律：城市规模会随着社会经济发展，在不断扩大，当城市规模扩大到一定程度的时候，周边一些小城市就会不断产生，并且来分担大城市的部分城市功能——卫星城市就会应运而生。城市扩张卫星城卫星城卫星城卫星城北京，正在遵循着这样的城市发展规律……面对这样的现状，我们可以想到，北京周边的一些卫星城市，将来会承担起北京更多的城市功能，北京周边的卫星城将会有更大的发展和更多的投资商机！那么，我们就开始做一下固安市场的可行性分析……北京涿州固安燕郊项目概况投资环境和市场环境分析项目SWOT分析项目市场定位及概念方案项目建设进度安排经济分析项目影响的不确定因素分析项目综合评价结论1.项目名称：固安北信文化广场项目2.项目位置：位于固安县106国道东，新中街和新昌街之间3.开发商：固安万隆房地产开发公司4.占地面积：47.6亩5.总建筑面积：11.4万m2地上建筑面积80000m2其中商业34000m2公寓型住宅32000m2SOHO办公14000m2本项目本项目106国道新中街县政府固安镇医院本项目所处地段为固安最繁华的核心地段之一，周边已建、在建及待建的商品住宅小区众多。未来的这里将成为人口密度大、人员素质高的核心片区之一。本项目将依托大北京商圈的发展环境和核心的地段价值，建设成为集商业、SOHO办公、住宅公寓等多种物业类型于一身，集购物、餐饮、娱乐休闲、文化创意等多种商业业态于一体的固安最为时尚和繁华的精品商业集群，以满足北京外溢的知识型年轻化人才的居住和生活需求，同时填补固安当地日益稀缺的中高端商业空白。项目概况投资环境和市场环境分析项目SWOT分析项目市场定位及概念方案项目建设进度安排经济分析项目影响的不确定因素分析项目综合评价结论天津TIANJIN得天独厚的区域位置——为固安发展奠定基础固安县隶属于河北省廊坊市，东与天津市永清县相连；西与河北省涿洲市、高碑店市相邻；南与河北省霸州市、雄县接壤；北隔永定河与北京市大兴区相望。固安地处北京中轴线的正南端，位于天安门正南50公里，北距北京南三环玉泉营环岛39公里，东距市府廊坊40公里，东南距天津市100公里，南距省会石家庄240公里，西距涿州21公里，西南距保定110公里。“大北京地区”包括京、津、唐和京、津、保两个三角形地区，而固安居于京、津、保金三角腹地，其地理位置正处在大北京经济圈中心地带，与北京市中心的距离比大部分的北京郊区（县）更近，拥有“不在北京而胜似北京”的独特区位优势。。“大北京”京津冀都市圈规划——为固安提供快速发展的空间和机遇京津冀都市圈是指以北京市和天津市为中心，囊括河北省的石家庄、保定、秦皇岛、廊坊、沧州、承德、张家口和唐山八座城市的区域；是政治、文化中心所在地和人口、经济密集区，是我国参与全球经济竞争的重要基地和率先基本实现现代化的区域，同时也将是未来大规模推进国际化的重点地区。京津冀都市圈的构建，将促使北京及周边区域协同发展，本项目所处的固安县隶属于廊坊市，廊坊市素有“京津走廊上的明珠”之美誉，必然会带来巨大的发展空间和机遇。《促进城市南部地区加快发展行动计划》——固安将受到直接的经济辐射北京市《促进城市南部地区加快发展行动计划》在2009年11月正式对外发布，城南计划涉及医疗、教育、文体、居住改革、基础设施、交通环境等诸多方面；这份行动计划，背后是未来三年高达500亿元的政府投资，加上带动的社会投资，总投资可达2900亿元。构建“一轴一带多园区”的产业格局。首都第二机场建设——提高固安知名度，带动固安经济发展首都第二机场将在大兴南部开始建设，固安与大兴南部仅被永定河区隔，近在咫尺。众所周知，建成一个机场，繁荣一方经济。国际经验表明，一个航空项目发展10年后给当地带来的效益是：产出比为1：80，技术转移比为1：16，就业带动比为1：12。国内外许多城市和地区依托机场资源加快发展的成功经验表明，空港经济已经成为区域经济新的增长极。固安将依托机场建设而拥有广阔的未来。同时，依托首都第二机场，将有望兴建“北京--新机场--固安轨道项目”，加之4号线地铁延长线的建设，都将有利缩短固安到达北京市区的交通时间，有效提高出行的便利程度。环渤海休闲商务中心——固安将积极加速推动与北京无缝隙对接固安的产业发展方向，优先发展电子信息产业、汽车零部件制造业、现代装备制造业等产业。固安的产业定位为京津农副产品生产基地；京津产业项目转移基地；京津休闲商务基地；物流产业基地。2010年，固安工业区签约项目70个，项目总投资112.73亿元，合同引资112.73亿元，分别占全年任务的77.7%、98%和98%，同比增长14.8%、94.3%和94.3%。朝阳产业的定位，企业的大量入驻，有机会吸引更多的人才在此地工作和生活，避免钟摆效应和卧城的出现，从而带动区域健康的可持续发展。远见决定未来，战略决定未来，选择固安，赢得未来！固安宏观经济数据分析固安已进入快速发展的黄金时期：•2010年，地区生产总值完成61.3亿元，增长12%；财政收入完成近8.5亿元，增长50%，增速居廊坊市第一位；•全社会固定资产投资完成84亿元，增长47%，其中，城镇固定资产投资完成73.6亿元，增长50%；规模以上工业增加值完成8.4亿元，增长20%；•城镇居民人均可支配收入完成17465元，增长15%；农民人均现金收入完成6583元，增长10%；•全年签约千万元以上项目223个，（其中，10亿元以上项目10个，50亿元以上项目5个，100亿元以上项目2个），总投资770亿元，同比增长370.9%。固安GU’AN永定路（106国道）新昌街新中街新源街育才路商品住宅主要居住区和开发区商品房开发区域：固安县城住宅主要在南北向的永定路、东西向的新昌街、新中街、新源街之间修建，地图上是一个大大的“丰”字，现在新的住宅项目也多在这个区域建造，而城市改造主要沿永定路的东西侧展开。如右图所示：商品房发展概况北京大兴区商品房开发量统计：截至2011年初，固安县商品房开发总量已经达到了126万平米，10465套房屋，其中约10000套住宅，且基本售罄。2011年-2013年，固安主城区已知新入市或即将入市的商品住宅房开发量即超过400万平米，约40000套住宅。。。商品房发展概况自2010年10月，新开盘住宅项目（不完全统计）建筑面积如下：固安商品房以住宅开发为主，不乏多个几十万平米的大盘住宅出现；但相对而言，商业开发量规模较小，特别是中高档次商业开发存在较大的市场空白。商品房发展概况价格趋势：•2005年，固安县商品住宅均价不超过2000元/㎡；•2011年4月时，均价涨到了6500元/㎡左右，个别项目达到7500元/㎡；•即使2011年下半年受到严格的地产调控政策影响，各住宅项目的销售均价仍维持在5000-6000元/㎡。•六年时间房价上涨近3倍，均价平均每年上涨约500-600元/㎡。•固安县的房地产价格自09年开始始终在高位运行，许多项目的售楼处在周末挤满了看房者；即使今年下半年成交量有所减少，但关注度依然很高，购房者仍然看好此地区的发展前景。商品房发展概况人口结构发展趋势（购房者来源的构成）：•65%的购房者来自于北京（在北京工作的知识型年轻一族，小白领）；•18%的购房者为固安本地居民；•9%的购房者来自于廊坊市其他地区；•8%的购房者来自于北京、固安、廊坊以外的地区。•由此可见，固安的主城区人口构成，类似于北京东部的燕郊，虽然持固安户籍的本地城镇人口仅有几万人，但依托紧邻北京的区位优势和便利的交通优势，这里成为北京上班族（在北京工作但为外地人）外溢居住的首选地区之一，以至于在这里安家来自北京的人口比本地户籍人口还要多。预计未来3-5年内，伴随大量商品住宅的竣工及入住，这里的常住人口将达到20万左右，且以知识型年轻一族为主。居住人口发展概况固安商业市场及在售商业项目分析固安商业市场概况•固安整体的商品房开发以住宅开发为主，商业开发项目非常有限。虽然在一些住宅项目中会涉及一定量商业，但多为临街底商形式，不能形成很好的商业氛围，也缺少明确的业态定位。•固安当地原有几处老商业中心亦比较破旧和落后，例如，京南商贸城、明珠、聚保龙等大型商(市)场。它们已很难满足近年飞速发展的城市需求和外来购房者较高要求的生活需求。•项目名称：K2红树湾•项目位置：位于106国道东，新中东街南侧，与本项目近在咫尺，在本项目东侧相距几百米处。•销售价格：临新中东街一侧的1#、2#楼共有12套底商，每户商业面积为100多平米，刚刚开始销售，成交价2.3万，5.9米层高，可夹层。在售商业(商铺)价格分析固安商业市场及在售商业项目分析•项目名称：万汇广场（本项目开发商所开发项目）•项目位置：位于106国道西侧，紧邻106国道，新中街南侧。•商业规模及业态设计：商业项目总体量2.6万平方米，地上一层至三层，南北长242米，东西宽36米。万汇广场一期建成约9000平米，其中一二层面积各为2500平米，三层面积为4500平米。商业模式定位为步行街式卖场，以百货业态为主。一层规划业态为珠宝、化妆品、箱包、饰品、特色主题店和品牌旗舰店；二层为服装；三层为电器卖场。•首层销售价格：15000元/平米固安商业市场及在售商业项目分析•项目名称：中宏美丽园•项目位置：106国道与新源街路口向南400米，位置比本项目差，商业价值略逊一筹。•销售价格：商业为3层，1托3的形式，均价12000元/平米，主力户型面积为190、290平米。固安商业市场及在售商业项目分析目前，固安在售商业（商铺）非常少，上述商业项目推向市场后，受到了市场的广泛关注。同时，由上述三个商业项目售价，用市场比较法可分析得出本项目预计销售价格，将在下文中阐述。项目概况投资环境和市场环境分析项目SWOT分析项目市场定位及概念方案项目建设进度安排经济分析项目影响的不确定因素分析项目综合评价结论优势（Strengths）核心的地理位置，便利的交通。106国道向东300米，项目南北两侧分别为固安最主要的两条交通干道——新中东街和新昌东街。人口聚集的繁华地段。项目所在的106国道东片区，已形成成片的中高档居住小区，未来仍有上百万平米的待开发住宅区。劣势（Weaknesses）项目开发规模较小，地上建筑面积8万平米，住宅不足4万平米，相对于几十万甚至上百万平米的住宅大盘而言，缺少规模效应，因此，只有走精品路线、差异化定位路线才能赢得市场。项目地块为长方形，且南北向长，东西向短。东西向临主干道一侧不足百米，而商业经营最看重的一点即是客流量。因此，本项目在规划设计时需要打破临主街面较小的限制，将商业氛围有效引入到街区内部，形成规模化整体性的商业集群。机会（Opportunities）固安与北京大兴区接壤，受第二机场、轨道交通、产业定位等多方利好，未来发展前景广阔。固安的发展处于初级阶段，房地产市场仍存在很大开发空间。固安大规模的住宅开发吸引大量知识型年轻人才来此居住，住宅多，人口多，但商业配套（特别是面对中高端人群的商业）存在巨大市场空白。因此，本项目在商业开发领域有机会力拔头筹。威胁（Threats）国内外宏观经济的不景气，将制约消费者的购买能力和购买动力。现行房地产宏观调控政策及不可预见的新政策（限购、贷款难度加大、贷款利息升高等等），将制约消费者的购买能力和购买动力。抓住市场需求和市场空白克服项目劣势，走差异化定位路线有效控制开发成本采用灵活的定价机制和销售方式项目概况投资环境和市场环境分析项目SWOT分析项目市场定位及概念方案项目建设进度安排经济分析项目影响的不确定因素分析项目综合评价结论住宅整体成交低迷，售价亦有下行趋势上市的项目均为住宅产品，固安市场住宅供应量大与固安其他住宅大盘相比，本项目规模小，缺少住宅竞争优势固安未来人口将出现激增，但有规模有品质的商业（街区或综合体）却很少本项目位于核心地段，周边住宅林立，而周边规模化的商业项目缺失现状分析项目市场定位本项目市场定位为固安最为时尚和繁华的精品商业集群集购物、餐饮、娱乐休闲、文化创意等多种业态于一体的时尚