住房公积金解说

住房公积金目录住房公积金概述住房公积金缴存与提取住房公积金贷、还款我国住房公积金解决措施我国住房公积金存在的问题住房公积金概述住房公积金的定义住房公积金的构成住房公积金的好处住房公积金的效益分析住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。是住房分配货币化、社会化和法制化的主要形式。住房公积金的定义住房公积金的构成员工个人账户个人缴存部分和公司缴存部分均进入员工个人公积金账户；一般都是由住房公积金管理中心委托银行代为管理。个人缴存部分每月从个人工资中扣除公司缴存部分每月从公司账户中扣除住房公积金的好处购房时符合条件者可以申请住房公积金低息贷款；租房时可以提取住房公积金；公司及个人缴存金额全部归个人所有，相当于公司额外为每个员工投入了一笔住房基金，个人总收益增加；符合政府政策(退休、出国等）也可以一次性提取。个人缴存住房公积金部分，免征个人所得税；采用商业贷款购买的住房可以提取住房公积金；住房公积金的效果分析例：假设我司员工A,参加上海社会保险和公积金。上一年度平均应发工资6000元，每月社保个人缴纳660元，每月公积金个人缴存420元，公司缴存420元，全部入个人公积金账户。对该员工是否缴存公积金，每月最终获得的收益做如下分析：该员工通过缴存公积金每个月的收益可比不缴存公积金的收益多456.4元，并且缴存公积金还可享受购房低息贷款的优惠。工资缴存公积金个人社保扣款个人公积金扣款个税扣款实发工资公积金收益社保收益当月收益合计收益对比员工A6000是66042042.64877.408406606377.4456.4否660079526106605921住房公积金的缴存和提取住房公积金的缴存住房公积金的提取住房公积金的转移住房公积金的缴存缴存范围缴存基数缴存比例市行政区域范围内的企业、民办非企业以及社会团体的在职职工及个体工商户职工本人上一年度月平均工资，缴存基数上下限根据地方政策要求确定，每年调整一次。具体缴存比例根据各地方政策执行，一般个人与单位缴存比例一致，个别地方有例外。住房公积金的缴存上海公积金缴存政策住房公积金的转移员工需异动到外地的，个人公积金账户余额可以异地转移，具体转移情况如下表：城市可否转入可否转出转移后缴存时间可转额度北京可以可以不连续个人账户所有余额（公司+个人）上海可以不可以广州可以可以武汉可以可以苏州可以可以沈阳可以可以成都可以可以深圳相关政策暂未出台，暂不可以转移公积金贷款流程商业贷款与公积金贷款差异住房公积金还款方式住房公积金贷、还款住房公积金贷款公积金首套房贷款：认定第二套及以上住房公积金贷款只看借款申请人是否办理过住房公积金贷款，暂时不包括办理过商业性个人住房贷款的记录二手房：已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产(上海以房龄在5年以上的房子认定为二手房)房龄：自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限名词释义：城市贷款条件贷款限额二手房贷款年限首套房二套非普通商品房上海1、只有参加住房公积金制度的职工才有资格申请住房公积金贷款；2、申请贷款前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月；3、配偶一方申请了住房公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，配偶双方均不能再获得住房公积金贷款；4、具有较稳定的经济收入和偿还贷款的能力；5、没有尚未还清的数额较大、可能影响住房公积金贷款偿还能力的其他债务。个人最高可贷50万元，家庭最高可贷100万元个人最高可贷额度40万元，家庭最高可贷额度80万元。低于5年（含）房龄的二手房的公积金抵押贷款，最长贷款年限仍为不超过30年。上海贷款政策1、定义：补充公积金是指公司在为员工在缴足普通公积金后，愿意再额外出一笔钱用于公积金，员工自己也要同比例缴存公积金，存入员工个人补充公积金账户，属于公司给员工的一项福利。2、缴存政策：补充住房公积金单位和个人的缴存比例在1%-8%之间，由单位自行确定，缴存基数没有上、下限，但是当员工和单位缴存比例各超过5%后，超过部分需缴纳个税。可贷额度=共同贷款人公积金账户余额之和*40+补充公积金账户余额*20上海贷款政策--补充公积金个人申请银行初审银行复审担保公司审批抵押登记中心复审银行发放贷款无担保公司的有担保公司的签订借款合同住房公积金贷款流程图公积金贷款商业贷款贷款对象必须是连续缴存公积金时间达到中心要求且在职的员工具有完全民事行为能力的人贷款额度有贷款比例、贷款限额、个人公积金账户余额等方面的限制首付款比例不得低于30%贷款手续需经过公积金管理中心审核，银行审核，担保中心审核只需银行审核贷款利率五年以上贷款利率3.75%五年以上贷款利率5.65%其他规定要求有担保人用房子做抵押商业贷款与公积金贷款的差异住房公积金还款方式•一年期以内的公积金个贷，应当于到期时一次还本付息；一年期以上的公积金个贷，应当按月或者按年偿还贷款本息。•住房公积金贷款的按月还款方法有：等额本息还款法和等额本金还款法两种。贷款本金×月利率×（1+月利率）还款月数等额本息还款法月还款额=（1+月利率）还款月数－1贷款本金等额本金还款法月还款额=+（贷款本金－已还本金累计额）×月利率贷款期月数计算公式：假设使用公积金贷款30万元，贷款期限30年，采用等额本息还款法和等额本金还款法每月应还款额如下表：第1个月第2个月第3个月第..个月第358个月第359个月第360个月还款总额等额本息还款法1592.181592.181592.18..1592.181592.181592.18573185.2等额本金还款法2058.332054.932051.53..843.54840.14836.74521112.5采用等额本金还款法的前期还款压力比较大，但是总的贷款利息相对等额本息还款法低，个人申请贷款时可根据当前还款能力采取最适合的还款方法。举例说明公积金贷款还款主要有两个途径，一是每月定期向还款账户里存入不少于当月的应还款金额；另一种是委托公积金管理中心扣除公积金账户余额以偿还贷款，当余额不足时再向还款账户里补足还款额进行还款。公积金贷款商业贷款组合贷款有公积金账户从公积金账户中扣款，公积金账户余额不够时从银行还贷账户扣款从公积金账户中扣款，公积金账户余额不够时从银行还贷账户扣款从公积金账户中扣款，公积金账户余额不够时从银行还贷账户扣款无公积金账户不存在从银行还贷账户中扣款不存在还款途径无法客观反映其应有的功能中低收入阶层的居住保障需求遭到排斥住房公积金账户长期被封存我国公积金贷款存在的问题第一中国的住房公积金制度无法客观反映其应有的功能住房公积金对促进城镇住房建设的作用是局部性的，因为住房公积金主要促进城镇保障性住房的建设。由于认识不到住房公积金的住房保障功能，导致现实中的住房公积金离房价越来越远，甚至成为炒房的一个次要工具。对很多人特别是中低收入阶层而言，住房公积金与住房无关，住房公积金管理中心不过是政府强制储蓄并借助通货膨胀进行收入再分配的又一个行政机构。据国家住房与城乡建设部内部统计显示，截至2014年，住房公积金缴存覆盖面约为全国城镇职工的82％，但其缴存覆盖对象主要集中在党政机关、事业单位和国有企业，在非公有制企业中，住房公积金缴存覆盖面约为20％，这意味着近80％的民营企业职工未享有住房公积金保障。第二住房公积金账户长期被封存第三中低收入阶层的居住保障需求遭到排斥只规定职工缴纳住房公积金的义务，只规定职工缴纳住房公积金的最低比例，丝毫不考虑职工缴纳住房公积金与获得住房保障之间的关联性。因为从“有条件的城市，可以适当提高缴存比例”的规定看，缴存比例的确定只和职工的缴纳能力有关，与职工支付住房保障的价格或成本无关。这里实际上已经宣告住房公积金与住房保障脱钩，住房公积金也许仅仅是公积金。调整住房公积金的主要用途合理设定住房公积金的担保对象和担保条件取消利用住房公积金发放个人住房贷款的职能我国公积金贷款解决措施实行强制与自愿相结合的缴存原则随着我国城市化和工业化的快速发展．越来越多的农民离开农村进入城市就业，城镇自由职业者和个体工商户群体亦不断扩大，他们往往最需要改善住房条件，最需要获得政府的政策扶持。因此，应当进一步扩大住房公积金制度的覆盖面，对在城市有稳定工作的农民工，应当逐步将其纳入住房公积金制度的覆盖范围；对城镇个体工商户和自由职业者等人员，可实行自愿缴存原则，鼓励和引导他们参加住房公积金计划，帮助其提高住房消费能力。一．实行强制与自愿相结合的缴存原则我国住房公积金解决措施比如允许利用住房公积金向非营利性机构发放住房建设贷款，支持其建设符合中低收入者支付能力的普通商品住房；允许地方政府发行特种债券，由各地住房公积金管理中心定向购买，其募集的资金主要用于各地保障性住房的建设等。这样既可以提高住房公积金的使用效益，又可通过设定合理的利率水平，实现住房公积金的保值增值，吸引越来越多的人参加住房公积金计划。二．调整住房公积金的主要用途，停止使用住房公积金发放个人住房贷款我国住房公积金解决措施住房公积金对个人住房消费的支持将主要通过三种方式：一是允许缴存人提取住房公积金存款支付房租、购房首付款和偿还剩余贷款本息；二是利用住房公积金的增值收益向中低收入缴存人发放住房消费补贴；三是对具有一定住房购买力，但未能一次性支付规定比例首付款的中低收入缴存人，住房公积金管理中心将为其向商业银行申请高比例的个人住房贷款提供担保，即由住房公积金管理中心承担个人住房贷款担保的职能。三、取消利用住房公积金发放个人住房贷款的职能我国住房公积金解决措施借款人除了必须符合规定的“中低收入”和“住房困难”这两个标准外．还应具备下列条件：(1)借款人申请担保的个人住房贷款必须是用于购买第一套自住型住房，对借款人“改善型”或者“投资型”的住房消费行为，不得提供担保。(2)借款人应当具有相应的住房购买力。没有住房购买力的低收入住房困难家庭，应当向政府申请廉租住房保障．而不是借助住房公积金担保购买住房。(3)借款人应当已经连续缴纳若干年期，比如3—5年的的住房公积金存款。四、合理设定住房公积金的担保对象和担保条件我国住房公积金解决措施