房地产金融教案23.

第一章房地产金融概述Xxx主讲第一节房地产金融概述知识一、房地产金融的涵义（一）房地产房地产：具一定的权属关系的房屋与土地的总和。包括：１、土地：包括地表及有限向上和向下延伸的空间及其范围内的物质。２、附着物：以房屋为主体的附于土地之上的人类创造及自然生成物。３、附属物：房地社会存在形式，即社会通过法律或习惯形成的附属于房地之上的各项权利。（二）房地产金融房地产金融概念：以房地产为特定对象，围绕房地产开发、经营和消费而进行的资金融通活动。基本任务：运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中资金的良性循环。具体业务：吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款，房地产投资、信托、保险、典当和货币结算，代理房地产有价证券的发行与交易等。二、房地产金融的分类（一）按经营性质分为政策性房地产金融和自营性（商业性）房地产金融１、政策性房地产金融：按政策规定办理的与房地产有关的各种货币资金的筹集、融通和结算等信用活动。２、自营性房地产金融：银行与非银行金融机构在国家政策允许的范围内办理的与房地产有关的资金的筹集、融通和结算等信用活动。３、区别：政策性房地产金融自营性房地产金融主要目的非盈利，政策性盈利资金来源强制性自主性资金运用专向性，优惠性自主性（二）按融通方式分为直接金融和间接金融１、直接金融：不经金融中介机构作媒介而由资金供给者和房地产资金需求者双方直接协商进行的融资。２、间接金融：经金融中介机构参与的资金融通活动。３、区别：是否经金融中介机构参与作媒介（三）按放款形式分为信用放款和担保放款１、信用放款：凭借款人的信誉，无须提供任何担保的融资活动。２、担保放款：借款人需提供第三人担保，或提供财产作担保的融资活动，即人和物的担保。３、区别：是否需要担保三、房地产金融的特点１、集中性房地产是特大商品，其内在特殊性决定了其在再生产过程中必须有巨额资金投入，必须有专门金融机构的参与和稳定充裕的信贷资金来源。２、信贷周转期长①房地产开发建设周期长②房地产资金回收周期长３、资金运动固定性４、资金增值性G—W〈…P…Wˊ(W+△Wˊ)—Gˊ(G+△G)PMA①②③①购买阶段：即投入资金，购置土地，建筑材料，组织劳动力②生产阶段：组织生产要素，进行建设施工，形成新的房地产③售卖阶段：将形成的房地产投入流通，实现房地产的使用价值和价值５、风险性①政策风险②决策风险③自然风险④财务风险四、房地产金融的作用１、有效地筹集社会资金，促进房地产业发展２、合理分配和引导资金，促进房地产业的可持续性发展３、执行国家房地产业政策，有效调节房地产业发展第二节房地产金融市场一、房地产金融市场的界定（一）房地产金融市场的概念传统定义：①房地产金融市场：进行房地产资金融通活动的场所。②房地产金融市场：指以各种房地产金融工具为对象而发生的交易。内容：１、资金的筹措２、资金的运用（房地产贷款）３、资金的融通（金融手段和工具）４、政府对市场的调控综上：房地产金融市场的定义：房地产金融市场是为保证房地产的健康发展，围绕房地产的开发、经营、消费而开展的金融工具的交易，以及由此而形成的借贷、信用、供求等关系。（二）房地产金融市场的分类１、按融资期限划分：（１）房地产货币市场：融资期限在１年以下的房地产金融市场。包括：短期证券市场、贴现市场、拆借市场（２）房地产资本市场：融资期限在１年以上的房地产金融市场。包括：股票市场、中长期债券市场、余额抵押市场２、按地域空间划分：（１）国内房地产金融市场（２）国际房地产金融市场３、按经营性质划分：（１）政策性房地产金融市场：专门进行政策性房地产金融活动的市场。（２）商业性房地产金融市场：以盈利为目的的商业原则进行房地产资金交易活动的市场。４、按实物形态划分：（１）房产金融市场：围绕房屋的再生产发生的资金的资本融通活动所形成的市场。（２）地产金融市场：围绕地产的再生产发生的资金的资本融通活动所形成的市场。（３）房地产金融市场：围绕整体房地产的再生产发生的资金的资本融通活动所形成的市场。５、按运行结构划分：（１）一级市场：房地产金融资产的初始交易市场。（基础部分）包括：金融机构存贷款业务、房地产证券的发行业务等（２）二级市场：房地产资产的再交易、再融通的市场。（核心部分）包括：房地产金融机构向其它银行的贷款、拆借活动，银行、企业、个人出售持有的房地产证券等房地产金融一级市场房地产金融二级市场借款人居民个人房地产开发企业建筑企业其它经济机构金融中介商业银行储蓄银行抵押银行商业银行储蓄银行抵押银行其它金融机构金融市场的机构和个人投资者金融市场保险公司养老基金退休基金银行个人金融市场的机构和个人投资者房地产抵押住房抵押贷款住房抵押证券资金抵押或信用资金证券股票资金证券股票资金６、按融资工具划分：（１）房地产借贷市场①零星货币存款市场：为广泛筹集群众手中零星货币而开办的自愿储蓄存款市场。②住房储蓄存款市场：专为居民购房而积累货币的合同存款市场。③房地产贷款市场：非抵押贷款以内的其它贷款。ｅｇ：信用贷款、合同贷款、住房储蓄贷款等（２）房地产抵押贷款市场：企业或个人以具有合法产权的房地产作为归还借款的保证的抵押，向房地产金融机构融通资金的市场。（３）房地产证券市场：专指从事房地产股票和债券交易的场所。ｅｇ：股票市场、债券市场、投资基金市场等（４）房地产保险市场：经营与房地产业有关的保险业务的市场。（５）房地产信托市场房地产信托：房地产所有者授托委托他人代办房地产的买卖、收租、保险等代管代营业务。（６）房地产典当市场房地产典当：房地产所有者为融通资金在不改变房地产所有权的前提下，将房地产交给他人使用，到期归还，转移的是房屋的实住形式，所有权不发生变动。（三）房地产金融市场的特点１、单项融资数额巨大２、专业性较强３、有比较明显的短存长贷性４、证券化要求较高二、房地产金融市场要素（一）市场主体市场主体：指房地产金融市场的参与者。可分为：居民、企业、政府和金融机构１、居民：房地产金融市场的资金供给者房地产金融市场的最大资金需求者２、企业：房地产金融市场的资金供给者房地产金融市场的资金需求者３、政府：房地产金融市场的资金供给者房地产金融市场的资金需求者房地产金融市场的监管者４、金融机构（市场中介）（１）专营性房地产金融机构以政府房地产金融机构为主作用：①为政府制定房地产金融政策和制度服务②开办政策性房地产金融业务（２）兼营性房地产金融机构①商业银行包括：我国的建行、工行、招行等都设立了房地产信贷部，开展房地产业务其中，建行、工行、农行接受国家委托办理政策性业务②证券公司：专门从事各种有价证券的代理发行转让及证券经纪业务的金融机构。初级市场：房地产开发商委托证券公司发行房地产证券。二级市场：代理或自营买卖有价证券，证券转移达到资金融通。客户投资顾问③信托投资公司：以盈利为目的，并以受托人身份办理信托投资业务的金融机构。④保险公司房地产保险：包括财产保险，从业人员的人身保险（二）市场客体市场客体：指在房地产金融市场上用于交易的金融工具。１、共同内容：①面额②都要付息③都要求偿还④融通资金的目的都是为了促进房地产业发展２、分类：①一般金融市场所共有包括：股票、债券、商业票据②房地产金融市场所特有包括：房地产企业或房地产金融机构所发行的债券、股票、住房抵押贷款契约等（三）市场信号市场信号：能反映为房地产金融市场各种价格及其变动的信息。房地产金融市场价格的表现形式是利率（利率＝利息/本金）利息包括：Ａ.借出者因推迟消费遭受的损失Ｂ.借出者的资金在借出期限内因通货膨胀的侵蚀而预期发生的购买力损失其中，实际利率＝Ａ名义利率＝Ａ＋Ｂ1、市场利率由市场供求自发决定作用：调节资金合理配置２、政府管制利率由政府采取政策决定①内容：对市场利率进行调节、修正、限制Ａ.调节：政府通过向市场投入或吸收资金以迅速调节市场供求。Ｂ.修正：政府通过利率补贴的低收入者利用住房信贷买房，一般会规定一个优惠的利率标准，其差额由政府以补贴方式对金融机构以补偿。Ｃ.限制：对政策性房地产金融业务中的利率作出低于市场利率的硬性规定。②作用：指导性效果指令性效果（四）市场规则市场规则：指在经济的运行过程中，进入市场的市场主体从事交易活动所应共同遵循的行为规范。包括：1、进出规则：市场主体和客体进入或退出市场的法律规范和行为。作用：①规范市场主体进入市场的资格②规范市场主体的经营规模与范围③规范市场主体退出市场的行为２、竞争规则：国家依法确立的维护市场主体之间平等交换、公平竞争的规则。根本任务和目标：消除特权及市场垄断，使各市场主体有机会均等的从市场获得资金，禁止使用非法和不合理的竞争的手段，禁止人为的垄断。３、交易规则：各市场主体进行市场交易活动所必须遵守的社会准则和规范。作用：规范市场交易方式和市场行为４、仲裁规则：协调和解决各市场主体在开展竞争及交易过程中产生的矛盾和纠纷而形成的规则。第三节、房地产金融市场功能及运行机制（一）房地产金融市场功能１、聚集和分配资金功能２、转化和融通资金功能３、优化资源配置功能４、分散和转移风险功能５、信号系统功能①通过证券价格的涨跌反映②反映国家货币供应量的变动③专业人才对企业的研究④现代化的通讯网络（二）房地产金融市场的运行机制问题：两大矛盾房地产开发企业资金量少开发经营房地产资金量大房屋购买价值较大居民年收入较少金融市场的运行原理企业政府收入家庭企业政府借款直接投资中介人金融机构间接投资支出房地产金融市场运行机制政府部门公司企业金融企业居民个人海外资本金融中介银行保险信托投资互助基金证券市场政府部门公司企业金融企业居民个人资本形式房地产商品资金劳动力消费增加住房装修其它资金盈余者资金短缺者①直接信贷（不动产抵押）②购买房地产证券出售房地产证券③购买房地产证券出售房地产证券购买房地产证券出售房地产证券④存款贷款⑤投资资金运用⑥消费资金运用第四节地产证劵化一、概念：地产证券化，就是将房地产投资直接转变成有价证券形式。房地产证券化把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证，即将直接房地产投资转化为证券投资。从理论上讲，房地产证券化是对传统房地产投资的变革。它的实现与发展，是因为房地产和有价证券可以有机结合。房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配，是以房地产这种有形资产做担保，将房地产股本投资权益予以证券化。其品种可以是股票、可转换债券、单位信托、受益凭证等等。二、房地产证券化的特征1、基础资产的法律形式是合同权利无论是房地产抵押贷款债权的证券化还是房地产投资权益证券化，在证券化过程中，基础资产都被法律化为一种合同权利。2、参与者众多，法律关系复杂整个证劵化过程中，从基础资产的选定到证券的偿付，有众多的法律主体以不同的身份参与进来，相互之间产生纵横交错的法律关系网，其涉及面之广是其他资产证券化所不能及的。借款人和贷款人之间的借贷法律关系，委托人和受托人之间的信托关系，SPV（特设机构）和原始权益人的资产转让关系，SPV和证券承销商的承销关系，还有众多的中介机构提供的服务而产生服务合同关系等等，一个证券化过程中，有着多种多样的法律关系，牵涉国家方方面面的法律规定。任何一个法律规定的忽视都将影响证券化的实施效果。2、独特的融资模式这主要体现在两个方面，一方面体现在融资结构的设计上。房地产证券化的核心是设计出一种严谨有效的交易结构，通过这个交易结构来实现融资目的。另一方面体现在负债结构上。利用证券化技术进行融资不会增加发起人的负债，是一种不显示在资产负债表上的融资方法。通过证券化，将资产负债表中的资产剥离改组后，构造成市场化的投资工具，这样可以提高发起人的资本充足率，降低发起人的负债率。3、安全系数高投资者的风险由于证券化风险隔离的设计，只取决于基础资产现金流的收入自身，非以发起人的整体信用为担保，并且和发起人的破产风险隔离，和SPV（特设机构）的破产风险隔离，SPV或者是为证券化特设一个项目一个SPV，或者对证券化的