房地产金融核心培训――内部资料

房地产金融+资产管理融资实务房地产行业：以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。一切从房地产说起2土地买卖房地产的开发与改造房地产经营房地产销售房地产金融物业管理房地产调控管理房地产：资金密集型行业，现金为王房地产金融——资金提供房地产销售——资金回笼整个房地产行业里面，那几部分最重要？3资产增值卓越金融4房地产金融的定义房地产金融是指围绕房地产的开发、经营、流通和消费等过程而发生的资金筹集、融通和结算的一系列金融活动。房地产金融体系由房地产金融活动的参与者、房地产金融活动中产生的各种金融工具以及这些工具流动形成的市场所构成。房地产金融行业的金融参与者银行海内外交易所银行贷款发行债券、公开发行股票信托公司信托计划资管公司、证券公司/基金公司子公司资管计划/契约型产品私募基金/金控发行有限合伙基金/契约型基金互联网金融平台网上发标/线下放款担保公司/小贷公司抵押贷款5房地产金融的原理银行、信托、基金等资金的搬运工风控、互联网、金融工具技术高净值人群资金机构投资资金国家基础投放资金开发商施工方土地方房地产中介物业管理公司6房地产金融的两种常规法律模式债权投资股权投资借款，要完善保障措施，追求短中期利益，到期还本付息投资入股，公司要有可持续发展，追求长期利益，股份转让78房地产金融的常用金融工具房地产金融市场的金融工具是指可以在房地产金融市场上同货币相交易的各种金融契约。贷款信托基金保险证券9房地产金融的服务机构担保机构、保险机构、资产评估、信用评估、法律咨询等专业化中介服务机构发展并不充分或仅处于起步阶段，没能构成多元的支持体系和风险分担体系资产评估机构审计机构法律咨询机构信用评估机构担保机构保险机构国家结算机构在众多服务机构参与下，各类资金借助各类金融工具，通过债权、股权方式，资金参与到房地产各个环节的贷款融资、股权投资中，获取利息收入、项目分红回报，房地产实际操作方获取资金，实现共赢，这就是房地产金融生态圈。10从房地产开发的全流程来诠释房地产金融的无处不在1、土地获取（1）银行参与旧贷项目拆迁贷款；（2）私募基金参与合作拍地；（3）财团与开发商合作拍地；（4）城投公司发行信托进行土地收储（一级整理），再卖给开发商；（5）互联网众筹平台众筹土地（碧桂园、平安）11从房地产开发的全流程来诠释房地产金融的无处不在2、工程施工（1）施工方的工程垫支；（2）开发商向施工方开具工程款商业票据，进行贴现融资；（3）施工方的信用贷款；（4）开发商以房抵工程款；（5）开发商在建工程抵押融资；12从房地产开发的全流程来诠释房地产金融的无处不在3、房产预售（1）开发商房源预售备案融资；（2）房地产中介房产包销、独立代理销售；（3）房产包销融资；（4）互联网金融平台房产众筹，预售众筹；（5）开发商在建工程抵押融资；（6）以理财方式进行房源预售；（7）银行按揭贷款；13从房地产开发的全流程来诠释房地产金融的无处不在4、现房销售、尾盘处理（1）尾盘、现房并购融资（折价收购）；（2）以租代售、售后返租；（3）租赁权转让融资；（4）互联网金融平台房产众筹；14从房地产开发的全流程来诠释房地产金融的无处不在5、存量房市场（1）优质资产并购升级、改造、出售；（2）优质资产抵押融资；（3）二手房交易中的赎楼、按揭、装修等融资；（4）互联网金融平台优质房产众筹；15一般房地产金融均涉及资金投资，风险控制，具体运作流程又是如何？16房地产金融内部基础流程资产增值卓越金融17融、投、管、退18房地产金融内部基础流程-融银行私募基金信托小贷公司互金平台私人银行部、合法吸储财富管理中心财富管理中心股东出资（不能吸储）互联网平台、第三方支付19房地产金融内部基础流程-投（1找项目）通过筛选，有投资机会的，进行项目公司和项目文件核实企业相关法律文件公司项目池概况融资主体相关法律文件融资项目相关法律文件借款用途抵押物文件还款来源需要融资方提供以下清单填制《融资申请表》房地产金融内部基础流程-投（2调查项目）项目状况财务状况法律项目工程关键议题调查的主要内容•原项目的策划案及进度•项目定位、目标客户群、预期价格，标的构成，项目法律文件•项目资金缺口•项目已投资金使用情况•负债/或有负债明细•法律先决条件•相关合同审查•已完成工程量•未完成工程量项目公司背景•股权，章程，品牌，资质声誉，历程202020/2/15模式案例：同股同权项目基金项目要求•回报倍数较高•至少3、4年后才有现金回流开发商义务•提供回报倍数较高的项目•可考虑基金优先分配等安排项目公司与基金同股同权占股51%享受51%的分红基金同股同权投入基金，占股49%开发商房地产金融内部基础流程-投（3设计交易流程）212020/2/15开发商义务•对基金的全部投资承担本息还款责任•不高于市场的资金成本项目公司利用基金的杠杆效用占股99%享受99%的分红基金以股（1%）+债形式投入到项目公司开发商模式案例：夹层项目基金房地产金融内部基础流程-投（3设计交易流程）22房地产金融内部基础流程-管监控现金流确保财务数据的一致性建立汇报体系防止乱投资及担保防止资金不正当外流审核/防范风险核实在预算范围内的工程支出防止以工程款输出开发商运营资金定期核查施工进度与工程款拨付对应检测施工单位的工人工资发放施工图纸与规划图纸对应，严禁超建或违建投资监控体系财务监控工程监控营销监控其他监控营销方案监控预算费用掌握关键销售数据保持经营业绩和销售稳定性监控销售回款打入监管账户，严禁私自收款销售业绩不达标时督促或更换销售团队企业核心管理层变动法定代表人、实际控制人异常举动其他社会上对公司的突发事件（聚众等）23房地产金融内部基础流程-退退出流程（做好退出准备并关注新的退出机遇）再融资退出销售退出下家接盘退出是否有下家愿意接盘是否有再融资退出机会关注机会退出方式注意事项避免潜在的法律诉讼风险24资管管理业务、资管金融的含义一级市场：土地使用权出让的市场（国家垄断）一级半市场：旧改、拆迁的土地整理市场二级市场：房地产建成后进行出售和出租的市场二级半市场：建成的房产改造、升级的抵押、合作等市场三级市场：房地产的单位和个人，再次将房地产转卖或转租的市场资产管理本质上就是房地产存量房市场中的并购、升级、改造业务，属于房地产的二级、二级半市场；对应的金融业务，就是资管金融的统称。房地产业252016年的房地产市场，二手房交易大致有5万亿的规模，租赁有1.1万亿到1.5万亿左右的规模，加起来超过6万亿。再加上围绕存量房的城市更新改造，还有大量存量土地的开发，总体来说，中国整体上正在快速进入到存量房的时代，存量房已经是宏观经济一个非常重要的力量之一，也是中国房地产市场越来越重要的力量之一。存量房时代的新“战争”，地产私募持续改造一线城市写字楼、商业、公寓等物业深圳在进行物业收购的私募基金公司不少于20家，其他还包括地产公司、资产管理公司、投资公司、担保公司等各路机构涌入；资管业务发展态势（行业）26存量资产管理资产增值卓越金融27商业改造持有类项目主要针对融资方收购商业，对其进行改造后，直接经营持有；工业厂房改造项目此项目通常指工业厂房进行升级改造，或重建为写字楼、公寓等工业或商业性质的物业；改造销售类项目主要针对融资方对商业、酒店等进行收购，通过装修改造及分证等工作，使其可对外销售实现资金回笼；项目指经纪公司或其他单位承销了开发商的部门一手可销售房源，并支付一定的保证金；一手房源包销项目目前资管项目的融资渠道银行渠道私募基金渠道通过表外理财资金，以信托或者资管计划形式投向存量房改造项目；发行私募基金，投向存量房改造项目或公司；担保公司直接自有资金放款地产公司旗下投资机构自有资金加外部融资，直接投向项目；28目前资管项目的资金方主要投资方式融资方收购首期房源，抵押给资金方放款，支付第二笔款，滚动循环融资方与资金方共同成立项目公司，合作出资购买物业，固定利息加分红资金方直接代表融资方出资收购，过户到资金方名下，融资方把部分出资打入资金方名下抵押融资模式合作收购模式资金方主导模式29总结1、未来的房地产行业将深入与金融和互联网结合，金融为房地产带来的利润远大于房地产开发利润，房地产金融将逐步成为开发商的主要发展转型；2、未来逐步将演变成专业地产金融机构+开发商纯运营施工的开发模式（美国的私募基金投资房地产占比70%以上），开发商将转型为品牌输出、管理输出、强调服务和产品创新的房地产运营商；3、互联网技术将继续深入运用于房地产金融以及房地产实体，我们已经坐上了这发展潮流的大船，只有不断创新，不断创造价值，才能推动我们这艘大船一直往前开。30谢谢观看！31