房地产金融第十章国外房地产金融概览

第十章国外房地产金融概览第一节国外房地产金融制度第二节国外房地产金融机构第三节国外房地产金融市场第一节国外房地产金融制度一、金融制度与房地产金融制度广义的金融制度泛指约束金融市场主体的一系列行为规则，它是指有关资金融通的一个体系或系统。具体包括构成这一系统的各个重要组成部分（包括个人及机构）；各类金融机构在这一系统中的地位、作用、职能以及它们彼此间的关系；整个社会资金在这一系统中如何进行流通以及各资金融通机构的运行机制以及在这一系统中的金融监管机制。狭义的金融制度主要是指社会资金的融通方式和金融机构的运行机制及金融监管，是与金融机构和金融市场并行的概念。第一节国外房地产金融制度一、金融制度与房地产金融制度房地产金融制度，是指从资金盈余者手中吸收资金，通过各种融资渠道转让给资金短缺者的金融运行机制。其实质是房地产资金融通模式。房地产金融制度的基本职能是为房地产业的运行筹集资金与分配资金。因此，房地产金融制度的发展与一国的房地产业发展和金融业的发展相适应的。第一节国外房地产金融制度一、金融制度与房地产金融制度房地产金融制度的发展经历了三个阶段：第一阶段是银行本位时期，在此阶段，银行占据房地产金融体系的主要位置，由于通过银行等中介机构进行间接融资的效率高于直接融资，房地产业的资金需求者获得的大量外部资金依赖于银行贷款。第二阶段是市场本位时期，此时，资本市场成为资金融通的主渠道，通过发行房地产股票、债券、基金等有价证券的房地产直接融资比例大幅上升。第三阶段是强市场本位时期，在此阶段，房地产金融市场出现大量化解金融风险的金融产品（信贷资产证券化），新的融资技术实现了直接融资和间接融资的有效结合。第一节国外房地产金融制度二、国外房地产金融制度的主要类型由于房地产业及金融业所处的发展阶段不同，世界各国采取了不同的融资模式支持房地产业的发展，从而形成了不同风格的房地产金融制度。概括而言，目前各国的房地产金融制度大体可分为四种主要类别：直接融资制度、储蓄制度、合同制度和抵押银行制度。第一节国外房地产金融制度二、国外房地产金融制度的主要类型（一）直接融资制度直接融资制度是在房地产业和金融业都不发达、资金融通量非常小的情况下存在的一种房地产金融制度。社会资金盈余者和资金短缺者之间的资金融通，直接通过融资双方协商成交来完成，而不借助于任何的金融媒介。在我国住房商品化的初期，个人购房者通过向有资金剩余的亲戚朋友借入资金筹集购房款的行为便属于此种融资模式。直接融资制度是一种低效率的房地产金融制度，难以顺利完成资金供求双方的匹配过程。在房地产市场信息不对称的情况下，资金盈余者和资金短缺者不容易达成一致，还要受到融资双方资金量、融资时间、地域及资信程度等因素的限制。第一节国外房地产金融制度二、国外房地产金融制度的主要类型（二）储蓄制度储蓄制度是一种较为普遍的房地产金融制度，是指由存款性金融机构通过吸收社会储蓄筹集资金，然后将一定比例资金用于发放房地产信贷的资金融通方式。在国外，存款性金融机构主要包括商业银行、节俭机构、储蓄银行、信用合作社等。德国是实行住房储蓄制度最典型的国家，其住房互助储蓄银行是依据政府特定法律而设立专门从事个人住房抵押信贷服务的金融机构。德国住宅储蓄银行选择了自愿互助性储蓄为主和政府奖励为辅的融资机制。德国第一家住房储蓄银行建于1885年，最初理念是大家共同集资建房购房。二战后，政府把住宅储蓄制度作为一个重要内容加以保留，希望通过住宅储蓄制度能发挥储蓄者的积极性，筹集建房资金。20世纪50年代以来，随着住宅建设持续增长，住宅储蓄也得到了快速发展，而两德统一和东欧国家的改革，更为住宅储蓄制度提供了新的发展机遇。目前，大约每四位德国人中就有一位拥有住房储蓄合同。与此同时，住宅储蓄制度也为德国住宅建设作出了重要贡献。1999年，德国住宅投资占GDP的7.2%，其中住宅储蓄占到整个住宅信贷的22%。在德国住房储蓄是唯一能得到国家奖励的一种储蓄形式。第一节国外房地产金融制度二、国外房地产金融制度的主要类型（三）合同制度合同制度，是指借贷双方通过合同契约规定借贷行为的房地产金融制度。购房者在一定期限内以低于市场利率的存款利率进行存款，当存款达到一定时间或数量后，即可获得低于市场利率的贷款。由于合同制度采用了较优惠的贷款利率政策，并且能获得政府的利息补助，因此能吸引大量居民签订储蓄合同，有效保证信贷资金来源。合同制度的具体实施，一般由专业的金融机构来承担。如在奥地利，采用合同制度所进行的房地产金融业务，主要由建筑与贷款协会承担。（四）抵押银行制度抵押银行制度是指通过在资本市场发行债券筹集资金，以收受土地、房屋等不动产为抵押品，办理房地产抵押贷款的一种金融制度。抵押银行的资金主要来源于发行抵押银行债券，资金主要投向于居民住房和商业设施贷款等。抵押银行在住房金融市场上的基本运作可以分为如下三个阶段：第一阶段是承诺发放住房抵押贷款。抵押银行不能发放住房信用贷款。抵押银行在审批贷款时还是侧重于对抵押品的评估。第二阶段是发行抵押银行债券。抵押银行以贷款合同为担保发行抵押银行债券。第三阶段是发放住房抵押贷款、贷后管理和贷款人对抵押贷款还本付息，抵押银行对抵押银行债券还本付息。德国的抵押银行和抵押银行债券历史最悠久，业务最发达，制度也最完善。目前，德国的抵押债券已是仅次于美国政府债券和日本政府债券等债券之后的世界第七大债券。第一节国外房地产金融制度三、典型国家的住房金融制度（一）美国的住房金融制度美国住房金融制度的实质是住房抵押贷款制度。美国是世界上住房抵押贷款业务开展最早、最发达的国家，拥有世界上最大的住房抵押贷款市场体系。该体系是市场主导型的，由规范运作、有机衔接的住房抵押贷款一级市场、二级市场和保险市场构成。美国成熟的住房抵押贷款体系的形成得益于其高度发达完善的国内金融市场和政府对住房金融的大力支持。高度发达的金融市场为住房抵押贷款体系的形成创造了良好的市场环境。美国政府着手建立了全国性的二级抵押贷款运行体系和住房抵押贷款担保机构，有效弥补了金融市场本身的缺陷，促进了住房抵押业务的繁荣。第一节国外房地产金融制度三、典型国家的住房金融制度（二）英国的住房金融制度英国同样实行住房抵押贷款制度，与美国不同的是，英国的整个住房制度相对缺乏市场性。第二次世界大战后，由于战争破坏，英国住房严重短缺。政府采取了以集中建设出租公房为重点，大力促进住宅建设、增加住房供应的政策。与住房政策相适应，英国的住房金融制度更多地保留了国家干预的痕迹，最大的住房金融机构房屋互助协会便受到政府的特殊保护。第一节国外房地产金融制度三、典型国家的住房金融制度（三）德国的住房金融制度德国实行契约型住房储蓄制度，其住房储蓄体系是由购房者与专门的储蓄银行签订存贷契约，在银行存款达到一定时期和数额后（一般为5—7年左右），由储蓄银行给储户发放贷款用于建房买房或住房改建。德国整个的住房金融体系由契约系统、抵押银行系统和存款系统构成。其主要特点是实行普遍的契约储蓄原则，住房金融的资金完全来源于储蓄存款和国家相关补贴，融资体系不依赖于资本市场的发展。三、典型国家的住房金融制度（四）新加坡的住房金融制度新加坡解决国民住房问题的核心政策是推行住房公积金制度，将国家建房后的低价出租转变为居民分期付款购买。公积金由雇员和雇主各按雇员工资的一定比例按月交缴中央公积金局。公积金的主要用途是雇员支付购房首付款和分期偿还贷款本息。新加坡住房金融制度具有以下特征：（1）长期强制储蓄。新加坡中央公积金制度是一个长期强制储蓄系统，住房公积金的积累最终用于住房，不仅将大大促进住房建设的发展，还能有效地调整消费结构。（2）政府的作用。新加坡公积金除用于住房贷款和支付个人提取外，其余部分首先用于购买政府债券，保证了住房资金良性循环和住房公积金的保值增值。（3）完善的法律制度是公积金制度得以巩固和发展的基础。（4）公积金的利息确定应该实现保值增值，这是公积金交存人具有持久支持力的条件之一。第二节国外房地产金融机构房地产金融机构是在房地产资金融通过程中，媒介资金盈余者和资金短缺者的信用中介组织和为房地产资金融通提供服务的其他金融组织。一、国外房地产金融机构的分类由于经济基础、金融环境及房地产金融制度的差异，世界各国在房地产金融机构的设置上呈现不同的特点。但就房地产金融机构的种类来看，无外乎五种基本类型，即商业银行、住宅储蓄贷款机构、抵押银行、合同制金融机构及政府公营或保证的房地产金融机构。第二节国外房地产金融机构（一）商业银行商业银行的目标是使自己的投资和贷款获得足够高的收益率，以期在支付了资金来源的利息以后，仍能获得最大利润。房地产金融业务一直是商业银行信贷业务的重点。在美国，房地产信贷资产占商业银行总资产的比例已达到30%以上。英国的房地产金融机构大部分是非银行金融机构，但商业银行经营的房地产业务也占有一定的数量。英国的商人银行是经营住宅融资业务的代表性银行，始建于18世纪中叶，它既经营居民抵押贷款业务，也经营房地产证券交易业务，并对建筑商和房地产代理商办理相关业务。在法国、日本、意大利和瑞士等国，抵押贷款在整个商业信贷中甚至占有统治地位。第二节国外房地产金融机构（二）住宅储蓄贷款机构住宅储蓄贷款机构是一种以储蓄业务为主要资金来源，以住宅抵押为条件，向购建房者发放住宅贷款的专业型住宅金融机构。与普通商业银行的储蓄业务不同，住宅储蓄贷款机构所吸收的住宅储蓄是以获得较优惠利率的住宅贷款为目的的一种定向储蓄。在日本、意大利等国，住宅储蓄贷款机构是其住宅金融的主要力量。第二节国外房地产金融机构（三）抵押银行抵押银行是在抵押银行制度下设立的专业银行，其主要业务是发放长期抵押贷款。美国的抵押银行实行高度专业化经营，其中60%独立经营，40%则属于银行和储蓄协会。爱尔兰的房产抵押银行是为各种类型的资产提供抵押资金的主要机构。德国的抵押银行有公共抵押银行和私人抵押银行之分，目前，德意志银行、德累斯顿银行和德国商业银行已经就合并抵押业务的细节达成一致，此举将产生德国最大的抵押银行。第二节国外房地产金融机构（四）合同制金融机构合同制金融机构是专门经营房地产存款和贷款的金融机构。这种金融机构通过合作社形式，利用群众性的互助互利进行住宅融资。它通常根据合同储蓄制度的基本原理，采用先存后贷的办法，为购建房者提供资金。合同制金融机构最早起源于欧洲国家，其历史可以追溯到1775年由英国伯明翰的几十个工人发起的以集资建房为目的的互助团体———建房协会，这是全球第一家互助合同制的住房金融机构。目前，英国的建房协会已更名为住房协会，并成为英国最大也是最主要的房地产金融机构。全英国现在共拥有住房协会131个，分会约7000余个，拥有会员4400万，总资产3010亿英镑，办理的住房金融业务达到全国业务总量的80%以上。第二节国外房地产金融机构（五）政府公营或保证的房地产金融机构政府公营或保证的房地产金融机构的主要职能是贯彻国家关于房地产业或住宅产业的发展战略，通过吸收社会储蓄，为房地产信贷特别是住房信贷提供资金来源。日本的住宅金融公库是典型的由政府公营的房地产金融机构。该机构是日本国会建立的最大的专业住宅金融机构。其主要任务是向个人提供长期、低息的住房消费贷款和向开发商提供长期、低息的住房开发贷款，以实现政府的住房计划。匈牙利的国家储蓄银行则不仅向居民和开发商提供住宅信贷服务，而且还直接投资开发住宅，并以信贷的方式出售给居民。第二节国外房地产金融机构二、典型国家的房地产金融机构（一）美国的房地产金融机构美国是实行房地产抵押制度最典型的国家，拥有完备的房地产一级和二级抵押金融市场。并拥有众多的私人或民间金融机构以及较为完善的政府金融中介机构。根据美国房地产金融市场的特点，可以将其金融机构分为房地产金融一级市场金融机构和房地产金融二级市场金融机构。第二节国外房地产金融机构1、房地产金融一级市场金融机构房地产金融一级市场金融机构主要是在一级市场发放抵押贷款以及为抵押贷款提供担保的金融机构。主要包括储蓄与贷款协会、商业银行、互助储蓄银行、抵押银行、人寿保