房地产金融课件4

2020/2/221第四章房地产保险2020/2/222教学目的与要求通过本章学习，要求同学们在了解房地产保险含义和作用的基础上,熟悉房地产保险的运行要素和内容,掌握房地产保险运行应遵循的基本原则。重点与难点房地产保险应遵循的基本原则教学方式讲授、案例教学时间安排3学时2020/2/223第一节房地产保险概述一、房地产保险的含义所谓房地产保险，主要是指以房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中的房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。保险公司承担的房地产的风险是纯粹风险，即偶然性、意外性、可测定性以及风险必须是导致较大的经济损失。房地产只保符合条件的可保风险。2020/2/224房地产财产损失直接损失：房地产财产因自然风险或行为风险等作用而造成的房屋本身的损坏，引致房地产资产贬值，如洪水、火灾造成的损失。间接损失：房地产财产价值因其他财产的直接损失而降低以及因财产间接损失而使未来营业收入减少或支出增加等二、与房地产有关的风险1、房地产财产损失2020/2/225技术原因自然原因行为原因政治原因经济原因房地产财产损失按产生的原因2020/2/2262、房地产责任损失发生在房屋的设计、营建、销售、消费和服务等环节的责任损失。如房屋所有人或使用人擅自移动，改变房屋结构而影响邻居，导致他人财产损失或人身伤亡所应负有的赔偿责任。2020/2/2273、房地产人身损失主要是在房地产抵押期间，抵押人在合同期内死亡，会给抵押权人带来经济损失。还包括房地产行业的职工人身伤亡损失。2020/2/228三、房地产保险的作用1、抵御意外不幸，实现经济补偿；2、推进住房制度改革，解除居民后顾之忧；3、增强投保人的信用，促进资金融通；4、保障社会财富安全，增强社会防灾救灾力量；5、搞活房地产市场，促进房地产业的发展；6、促进对外开放，改善投资环境。2020/2/229Text房地产保险人TextText是与房地产投保人订立保险合同，收取保险费，并承担保险合同即定的赔偿责任或者给付保险金责任的保险公司。概念权利与义务1、收取保险费2、告知3、及时签发保险单证4、积极进行防灾防损管理5、赔付保险金第二节房地产保险的运行要素一、房地产保险的参与者2020/2/2210投保人被保险人受益人1、交付保险金；2、如实告知；3、危险增加的通知；4、保险事故通知；5、防灾防损和施救；6、重复保险通知；7、保险标的转让后的通知；8、获得保险金的权利。是指对于房地产保险标的具有可保利益，并且与房地产保险人定立保险合同，按保险合同负有支付保险费义务的人。房地产人身保险合同中由房地产被保险人或者房地产投保人指定的享有保险金请求权的人。其房屋等财产或者人身受保险合同保障，享有保险金请求权的人。权利与义务2020/2/2211二、房地产保险基金1、是房地产保险人为了补偿保险事故所造成的财产损失或人身伤亡所引起的经济需要，向房地产投保人收取保险费而集中起来的一种社会后备基金。2020/2/22122、构成：保险基金保险费收入赔偿准备金经营管理费用保险公司盈利公司资本金2020/2/22133、房地产保险金额和保险费率（1）房屋保险金额不得超过投保房屋的保险价值。（2）不同的赔偿方式：第一危险赔偿方式（实际赔偿方式）限额赔偿方式：仅在损失超过一定限度时才负赔偿责任。比例赔偿方式：保险金额房地产保险人赔偿金额实际损失金额财产实际价值2020/2/2214（3）保险费计算方式总保险费=保险金额×年保险费率×缴费系数其中，保险金额为购房总价款；保险费率包括纯费率和附加费率，其中纯费率与保险标的的损失频率和损失金额有紧密联系；而附加费率与保险公司业务开支的具体情况与费用管理水平有紧密联系。缴费系数根据不同的贷款年限确定，实际上是贴现系数。2020/2/2215三、房地产保险合同1、房地产保险合同的形式（1）保险单：是保险人与投保人之间签定的正式的保险合同，由保险人制定，须向保险主管部门备案。是房地产保险合同形式要件（如果当事人各方就房地产保险达成协议，即使保险事故发生在正式保险单签发之前，房地产保险合同仍然有效，房地产保险人应该承担赔付责任。）2020/2/2216（2）保险凭证：又称小保单，是保险人签发给投保人的证明房地产保险人已经承保的书面证明，只就保险合同的主要事项予以说明。其法律效率优于保险单的效率。（3）暂保单：是在保险单或保险凭证未出具之前，房地产保险人或保险代理人向房地产投保人签发的证明房地产保险人已经承保的书面证明。2020/2/2217（4）投保单：是房地产投保人向房地产保险人申请订立房地产保险合同的书面要约。投保单并不具有约束力，但一经房地产保险人承诺承保，投保人不可反悔。（5）批单：是房地产保险人应投保人或被保险人的要求出具的修订、补充或增减房地产保险合同内容的书面凭证2020/2/22182、房地产保险合同的要点（1）当事人和关系人的名称和住所（2）房地产保险标的（3）房地产保险责任和责任免除房地产保险责任：房地产保险风险，必须印制在保险合同中；责任免除：除外风险，一般包括道德风险和某些损失巨大并且较难计算的风险项目，如：被保险人的故意行为引致保险标的的损失及战争。2020/2/2219（4）房地产保险期间和保险责任开始时间（5）房地产保险价值和保险金额房地产保险价值：保险标的价值定值保险：保险金额由当事人双方协商确定，如为全损，不需要重新估计保险标的的价值而直接按保险金额全额补偿，适用于古建筑等具有文物类价值的房屋建筑物的价值。不定值保险：在合同中不确定保险标的的价值，只约定保险金额，发生事故后，在根据发生风险时的市场价格确定保险标的价值，并以此为依据在保险金额的范围内进行赔付。适用于一般房屋财产保险。2020/2/2220（6）房地产保险费及其支付方式（7）房地产保险金赔偿或者给付办法（8）违约责任和争议处理2020/2/2221第三节房地产保险的运行原理一、房地产保险的运行原则（一）最大诚信原则要求参加保险的单位、个人对保险公司所需要了解的与保险有关的事项，必须如实告知；要求保险人应将相关保险事项如实告知投保人，对保险条款的介绍不的含糊，也不得有欺骗。索赔时也应遵循最大诚信原则。2020/2/2222（二）公平互利原则指投保人和保险人订立保险合同和遭损理赔都应从双方应得的利益出发，协商一致，自愿订立，公平互利。（三）可保利益原则可保利益是指投保人或被保险人对保险标的所具有的法律上认可的经济利益，通常又称保险利益。在房地产保险中，具有可保利益的人主要有以下几种：房屋的所有人对自己所有的房屋有可保利益；承租人对承租房屋有可保利益；房屋的受益人有可保利益；2020/2/2223对房屋财产有可保利益的人，对借助房屋财产带来的预期利润也有可保利益；在房地产责任保险中，对责任事故后果负有损害赔偿责任的人有可保利益；房地产抵押贷款的借款人，可以具有房地产人身保险的可保利益；在房地产工程险中，各相关主体有可保利益。2020/2/2224（四）损失赔偿原则指房地产财产保险仅限于被保险人的实际损失，保险人仅对房地产保险合同中规定的房地产财产发生保险责任范围内损失在保险金额范围内予以经济赔偿。1、损失赔偿原则要求（1）只赔偿保险有效期内保险责任范围内的损失；（2）赔偿限制在损失限度内一是以实际损失为限；二是以保险金额为限；三是以被保险人对保险标的具有的可保利益为限。2020/2/22252、损失补偿原则的变形(1)定值保险方法（2）自保额：规定自保额，可以防止保险人过度承担保险责任，提高被保险人的责任心。（3）免赔额绝对免赔额：指保险标的的损失达到规定的免赔率时，扣除绝对免赔后的部分，保险人才给予补偿。相对免赔额：指保险标的的损失达到规定免赔率时，不作免赔扣除，全额赔偿。2020/2/2226某房屋财产实际价值和保险金额都为20万元，在发生保险事故责任范围内的损失时的实际损失是10万元，即损失率50%，如果绝对免赔率为10%，则保险赔偿为多少？在相对免赔情况下，则为多少？例子2020/2/22273、补偿原则的派生规定（1）权益转让规定：指当事人依法或根据保险合同将特定权益让渡他人的法律行为。代位求偿原则：由于第三者的疏忽、过失或者故意行为引致保险事故，在保险人赔偿被保险人的损失之后，被保险人将向负有责任的第三者的赔偿请求权转移给保险人的行为。2020/2/2228（2）重复保险规定是指被保险人对同一保险标的、同一可保利益，同一保险事故责任分别向两家或两家以上的保险公司投保的行为。在重复保险规定下，保险金额的总和往往超过保险标的的实际价值。2020/2/2229某间房屋20万元，房主向甲保险人投保该房屋的火灾保险，保险金额是18万元。同日房主又向乙保险人投保该房屋的火灾保险，保险金额是12万元。这就构成了重复保险。根据赔偿原则，如何赔偿？例子2020/2/2230比例分摊（常用）某保险人的保险金额某保险人赔偿额=损失金额各个保险人保险金额之和如上例中的房屋被大火烧毁，损失20万元，如何分摊？2020/2/2231赔偿金额责任分摊：以各保险人在没有重复保险的情况下单独应负的赔偿金额作权数来分摊。某保险人的独立责任限额某保险人赔偿额损失金额各个保险人的独立责任限额之和如上例中的房屋因火灾，损失13万元，如何分摊？2020/2/2232出单顺序分摊以出单先后为依据，先出单的保险人先在其保险金额限度内首先赔偿，后出单的保险人仅在前一保险人赔偿的金额还不足弥补被保险人的实际损失时，才依次承担超过的部分。如上例中的房屋因火灾损失19万元，而房主投保房屋火灾险时，甲保险人先出单，乙保险人后出单，如何赔偿？2020/2/2233（五）近因原则：是指保险人只对保险合同约定风险为损失近因的风险损失才予以补偿的原则。例如：战争时期，敌机投弹燃烧到某房屋，房屋起火受损，保险人是否对投保火灾险的房主赔偿？2020/2/2234二、房地产保险的索赔与理赔1、房地产保险的索赔：是指房地产被保险人或受益人在保险标的遭受损失后，按保险单有关条款的规定向房地产保险人要求赔偿损失或给付保险金的行为。索赔程序如下：发出出险通知——被保险人应尽力施救——提供索赔文件（保险单、房地产权证、出验证明书、损失鉴定书、受损财产清单、权益转让证书）——领取保险金。2020/2/22352、房地产保险的理赔：是指房地产保险人处理房地产被保险人提出的索赔要求，处理有关保险赔偿责任的工作。理赔程序：立案编号，现场查勘——审核单证——损失核赔——给付赔偿金——代位求偿权取得2020/2/2236一、房地产财产保险属于财产保险的一种，投保人可以是团体、法人、自然人等，与居民有关的主要是商品住宅保险和自购公有住房保险。商品住宅保险是为购买商品住宅的人提供的使其在所购住宅遇到意外损失时能及时得到经济补偿的险种。第四节房地产保险的主要险种2020/2/2237二、房地产责任保险在这里主要强调房屋所有人、出租人和承租人的责任保险，一般称为房地产公众责任保险。它主要承保在房屋使用过程中产生的赔偿责任。2020/2/2238三、房地产人身保险房地产人身保险主要是指房屋被保险人遭受因房屋造成的意外伤害而死亡或永久致残，由保险人支付保险金额的险种。2020/2/2239四、个人住房按揭保险“个人住房按揭保险”与前述房地产财产保险在保险内容方面无多大区别，它主要通过抵押条款规定了抵押人在保险期内的权利和义务。“个人住房按揭保险”保险期限与贷款期限一致，并要求抵押人在投保时一次性缴清保险费。其保险第一受益人是抵押权人2020/2/2240五、建筑工程保险适用于各类民用、工业用和公共事业用的土木工程项目，如住宅、写字楼、宾馆商店等的建筑工程。其保障范围不仅包括自然灾害、意外事故、外来原因和人为过失造成的工程项目本身的物质财产的损失，还可根据需要附加投保与工程直接相关的意外事故所引起的第三者财产损失或人身伤亡。建筑工程保险可由房地产开发商或承保商投保，保险费率一般在0.12%－0.28%之间。如需投保第三者责任险