第一章 房地产法概述

房地产法课程介绍课程的性质《房地产法》是把房地产作为一个产业，研究如何调整该产业运行过程所发生的各种关系，并创立其理论体系的。房地产在很大程度上已经成为我国国民经济中的一个新的经济增长点。房地产法是调整房地产开发、交易和管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称。课程的任务•掌握房地产法的基本概念、基本原理、基本知识，并能据此分析解决房地产开发、交易和管理过程中产生的实际问题，促使房地产健康发展。•掌握现代房地产开发、经营与管理活动中必须遵守的法律制度教学内容一、课堂教学内容１．房地产法概述房地产的基本概念,房地产法的基本概念,基本原则,调整对象等。2.房地产权属法律制度所有权、使用权体系介绍，包括土地权属，房屋权属，相邻关系，权属登记制度。３．房地产开发用地建设用地使用权出让，划拨，转让法律制度，国有土地租赁，国家征收。４．房地产开发法律制度房地产开发概述，房地产开发企业及房地产开发的宏观管理，建设工程项目招投标。５．房地产交易法律制度房地产转让,商品房预售，房地产抵押，按揭，房屋租赁。６．房地产税费法律制度7.物业管理法律制度物业管理法律关系，物业管理合同及法律责任。8.住房保障法律制度二、实践教学内容1.论文写作2.综合案例分析教学资料教材：《房地产法》（第三版）符启林法律出版社教学参考资料：1.房地产法中国政法大学出版社黄河编著2.房地产法中国人民大学出版社李延荣周珂3.房地产法新论中国法制出版社黄武双4.房地产法新论西南政法大学赵勇山主要法条：土地管理法城市房地产管理法建筑法招投标法城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例物权法城市房地产开发经营管理条例协议出让国有土地使用权规定农村土地承包法招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定城市房屋拆迁管理条例商品房销售管理办法城市商品房预售管理办法物业管理条例城市房屋租赁管理办法城市房地产抵押管理办法房屋登记办法上海市房地产登记条例上海市房地产转让办法上海市住宅物业管理规定第一节房地产概述一、房地产概念和分类（一）概念1、房产和地产的统称。广义：土地和地上建筑物及其衍生权利的总称，是房产和地产构成的有机统一体。狭义：土地与建筑物在空间上合为一体的财产形态2、实物、权益、区位的有机结合3、房地产产权包括：所有权、使用权、租赁权、典权、地役权（二）类型按照用途分：1、商业房地产2、办公房地产3、居住房地产4、工业和仓储房地产5、特殊房地产6、综合房地产二、房地产的特征1、位置固定性2、数量有限性3、用途多样性4、外部影响性5、使用限制性•永久性•固定性和安全性•特定性•必要性和供给有限性•资本价值•教材中：•区位固定性•异质性•稀缺性•耐久性•保值性或增值性•三房地产业在国民经济中的地位和作用四、房地产使用的限制性1、土地权利的设置2、规划利用制约3、相邻关系的限制第二节房地产法概述一概述•房地产法概念：调整房地产经济关系的法律规范的总称。•广义：房地产产权、开发、经营、使用、交易、服务、管理及其他与房地产相关的各种社会关系•狭义；房地产业法—在中国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易、实施房地产管理过程中所发生的经济关系。•最狭义：《城市房地产管理法》二房地产法律体系•宪法•物权法•房地产法律法规：国有土地使用权法、房地产开发管理法、其他法律法规•相关法律法规：土地管理法、城市规划法、建筑法、住宅法三房地产法的原则1、土地公有制的原则2、土地有偿使用的原则3、节约用地的原则4、经济、社会和环境效益相统一的原则5、保护房地产权利人合法权益的原则四房地产法调整对象•房地产行政法律关系土地利用规划和房屋建设规划关系•王某有家庭承包土地8亩，被县政府为建设“北山区”的商业开发项目而征收。后经查询得知，“北山区”商业开发项目用地通过城市批示方式被批准征收，而王某的承包地未在该县土地利用总体规划的城市建设用地范围内。王某于是以B省政府征地批复具体行政行为违法为由，要求撤销。•【案例评析】本案属于违反土地利用规划进行商业开发的纠纷。依据《土地管理法实施条例》第22条、第23条的规定，商业开发项目应当土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地，依据《土地管理法》第44条规定，涉及集体土地应当办理征收，涉及农用地的办理农用地转用手续。而本案商业开发项目征收王某承包土地进行建设没有法律依据。•吴老先生和李老太夫妇一直居住在某市绳金塔的公房，一直交纳房租；约1994年，该公房拆迁，因忙于生计，吴、李夫妇就将身份证、房册子等原件交给长女，让长女去办理该公房的拆迁安置事宜，后安置给吴、李夫妇一室一厅住房一套，约2000年，吴老先生因病去世；约2001年，李老太听说该安置公房的房册子不是吴老的名字，遂追问长女，但长女不肯交出房册子验看；•李老太委托律师到所辖房管所去调查，经调查，发现该安置公房不是吴老的名字而是其长女的名字，但没有吴、李老夫妇的任何签名；李老太遂向所辖法院提起行政诉讼，诉求撤销该公房的违法更名，将该公房变更为李老太的名字。因被告某房管局举证不能，法院依法审理，判决李老太胜诉；但作为本案第三人的李老太的长女不服而提起上诉，二审法院经依法审理，判决维持原判。土地使用和房地产开发建设审批关系土地征用关系房地产市场主体管理关系房地产市场秩序管理关系•1995年5月，百胜珠宝（深圳）有限公司向深圳有色金属财务公司申请贷款870万元，期限３个月，月利率为9.08‰。按常规方式，本次贷款以不动产抵押作担保，百胜公司将其拥有的位于深圳上梅林的工业厂房第一、第二层及其使用范围内的土地使用权抵押给财务公司，房地产证书编号为“深房地字第0059524号”。为此，双方到深圳市规划国土局（以下简称“国土局”）办妥了抵押登记手续，在房产证的“他项权利摘要”一栏内清楚地载明：“抵押权人为深圳有色金属财务公司”。这表明，该抵押物在此之前没有抵押给其它人。•３个月货款期限届满后，百胜公司未能按期偿还贷款。多次催收未果，财务公司于1996年1月向深圳市中级法院提起民事诉讼。•就在该案审理期间，百胜公司的另一债权人深圳发展银行突然向深圳中院申请百胜公司破产，使百胜公司债务纠纷案件全部转入破产程序。•据此，财务公司持百胜公司的抵押贷款合同，向法院申请了抵押优先受偿权。•但是，又一个债权人中国农业银行嘉宾路支行却向深圳中院提出，财务公司不享有抵押优先受偿权，理由是，百胜公司抵押给财务公司的房地产，早在1982年8月就已经抵押给该银行。•百胜公司与财务公司的抵押合同是经过深圳市国土局登记的，但不管是国土局还是百胜公司，都没有向财务公司告知这一房地产已经抵押给农业银行。•随后，深圳中院发出民事裁定书，认定破产企业百胜公司所拥有的上述房地产的地上建筑物及土地使用权，在持有“深房地字第0059524号”房地产证之前，已持有“深房地字第0080978号”房地产证，并已将该证所记载的同一地块的上地使用权抵押给农业银行嘉宾路支行，这一抵押事项合法有效；而0059524号房地产证系重复办证，不符合法定条件，从而导致据此形成的抵押事项无效。•深圳中院做出裁定：财务公司主张的有关上梅林工业大厦一、二层及相应土地使用权的抵押无效，所申报的870万元人民币为无抵押债权。同时，深圳中院还裁定，百胜公司破产案因“破产财产不足以支付破产费用”，终结破产程序。•百胜公司破产后，财务公司于1998年6月对深圳市国土局提起行政诉讼，要求法院确认被告为同一房地产重复发证、重复抵押登记具体行政行为违法，并赔偿由此违法行为给原告带来的870万元贷款本金和290多万元的利息（截至诉讼时）的损失。•国土局认为自己不存在重复办理房产证和重复抵押登记的行为，理由是：第一次颁发的0080978号房地产证，只是对百胜公司所拥有的土地使用权的登记，当时地上没有建筑物和其它附着物，并根据百胜公司和农行嘉宾路支行的申请，办理了抵押登记。第二次是百胜公司在上述地块兴建厂房，建筑主体框架完工后，对该建筑物的第一、二层进行登记，办理了0059524号房地产证。此次所登记的仅仅是土地上的建筑物，不包括土地使用权，该局后来为百胜公司向财务公司贷款办理的抵押登记，也是针对不同的标的物，不是重复抵押登记行为。•1999年5月10日，深圳中院做出一审行政判决，认为被告在百胜公司仅提交“建筑许可证”、“建筑工程开工许可证”，而未提交“土地使用权属证明”、“建筑竣工验收证”，其申请不符合法定要件，且未经法定公告程序的情况下，为百胜公司颁发的0059524号房地产证的行为不合法，建立在不合法的具体行政行为基础上的抵押登记手续亦不合法，且该房地产证所涉及的土地在此之前已经设立了抵押权，属重复抵押；判决撤销深圳市国土局颁0059524号房地产证，以及百胜公司以此房地产证向财务公司贷款的抵押登记手续。1999年岁末，深圳中院开庭审理财务公司诉深圳市国土局行政赔偿一案。由于相关联的行政诉讼的判决已经生效、因此，行政赔偿案件的焦点在于，被告的违法行为与原先的贷款损失之间是否有直接因果关系，如有，则是否负赔偿的义务以及赔偿的数额多少。•庭审查明，根据相关法律法规的规定，百胜公司在申请建筑物所有权登记时，国土局应该查明的事实一个也没有查明，应该遵循的法定程序一个也没有遵循，却在1995年5月5日的一天时间内，完成了调查、审查、核准与办证等多个程序。•在历经一年的审理后，深圳中院于2000年11日24日做出一审判决，认定被告深圳市国土局违法为百胜公司办理房产证和抵押登记的具体行政行为，与原告财务公司的经济损失有着直接因果关系，应当赔偿原告870万元的贷款本金的损失。•双方均不服一审判决，向广东省高级法院提出上诉。2001年9月18日，广东高院终审判决，维持原判。其后，870万元的赔偿款被强制执行。•民事法律关系房屋拆迁中拆迁人与被拆迁人之间的关系房地产开发过程中委托设计、工程发包关系房地产转让、租赁、抵押、交换、典当、集成、赠与关系；房地产相邻关系房地产维修和物业管理关系•1992年6月8日，中美联合信托公司(以下简称信托公司)、上海新城房产企业公司(以下简称新城公司)、上海市虹口区房屋综合开发经营公司(以下简称开发公司)与上海房地局签订沪土(1992)出让合同第13号《上海市土地使用权出让合同》(以下简称A地块出让合同)约定：信托公司、新城公司、开发公司以4，205，800美元的土地使用权出让金获得上海市吴淞路31号街坊A地块的土地使用权，土地使用权期限自1992年8月15日至2042年8月14日止。•1993年2月24日，信托公司、新城公司与开发公司经当地工商行政管理部门批准投资组成合资企业虹城公司，上述A地块土地使用权即转为虹城公司。•1994年9月10日，虹城公司与上海房地局又签订沪土(1994)出让合同第75号《上海市国有土地使用权出让合同》(以下简称B地块出让合同)约定：虹城公司取得上海市吴淞路31号街坊B地块的土地使用权；虹城公司如不按与上海市虹口区人民政府(以下简称虹口区政府)签订的《委托拆迁和市政配套合同》支付费用，上海房地局有权解除本出让合同，已付的土地出让金不予退还。•同日，虹城公司与上海房地局签订《A地块出让合同备忘录》载明：双方同意将A地块的土地使用权期限延长至2043年10月8日止，与B地块土地使用权期限相同。同年9月9日、9月10日，虹城公司分别与案外人虹口区政府签订《虹口区大市政配套费合同》、《补充协议》、《委托拆迁和市政配套合同》，约定了虹口区政府的拆迁范围、拆迁期限、拆迁费用数额及违约责任等事宜。在虹城公司与虹口区政府履行上述合同、协议过程中，虹城公司发现受让的地块存在民防工程。•1996年10月，虹城公司以虹口区政府违反《委托拆迁和市政配套合同》、《虹口区大市政配套费合同》及《补充协议》约定的拆迁期限、且在拆迁过程中发现该受让的土地存在民防工程为由，向上海市高级人民法院提起诉讼，请求判令依法解除拆迁合同，由虹口区政府返还其支付的动迁费，并支付违约金、设计费、勘察费及A地块土地使用年限减少等损失。•上海市高级人民法院于1998年9月