第十一章 物业风险管理与保险

第十一章物业风险管理与保险第一节风险管理理论第二节保险理论第三节物业风险管理与保险决策第一节风险管理理论一风险理论（一）风险的定义指发生某种不利事件或损失的各种可能性的总和。3个特征：1风险的负面性2风险的不确定性3风险的可测性（二）风险的类型1纯粹风险与投机风险2财产风险、责任风险与人身风险3自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险4基本风险与特殊风险（三）风险产生的条件和成本1风险产生的条件（1）有形的客观因素（2）无形的主观因素2风险产生的成本风险成本包括：防范、分散或转移风险的费用；风险带来的损失及处理费用；风险的社会成本。二风险管理理论（一）风险管理内涵(1)风险管理的主体是经济单位，即个人、家庭、企业或政府单位。(2)风险管理是由风险的识别、衡量、分析等环节所组成的。(3)风险管理以选择最佳的风险管理技术为中心，要体现成本效益的关系。(4)风险管理的目标是实现最大的安全保障。(5)就企业风险管理而言，分为狭义的风险管理和广义的风险管理。(6)在风险分类中，按性质可将风险分为静态风险（纯粹风险）和动态风险（投机风险）。（二）风险管理的分类方法(1)．按风险原因分类，包括地震风险管理、洪灾风险管理、火灾风险管理、海损风险管理、政治风险管理、社会风险管理、经济风险管理等。(2)．按风险对象分类，包括财产风险管理、人身风险管理、责任风险管理等。(3)．按风险实施范围分类，包括企业风险管理、家庭风险管理。个人风险管理和国际风险管理等。(4)．按企业管理的类型分类，包括生产风险管理、销售风险管理、财务风险管理、人事风险管理、技术风险管理等。（三）风险管理的步骤1风险的识别2风险的评估就是应用各种概率和数理统计方法，测算出某一风险发生的频率以及损害程度，既包括直接损害程度，又包括与直接损失相关联的间接损失程度。评估方法：例11.13风险的控制（1）技术控制法主动避免预防与抑制（2）财物准备法自担与保留转移4检查评估与调整第二节保险理论一保险的涵义（一）保险的定义1保险是一种合同行为。2保险实质上是一种面临同类风险的投保人用保险费作为互助合作的共同基金。3保险是人们应付意外风险损失所采取的一种必要的补偿措施。（二）保险的承保条件1必须是多数人可能遭遇的风险。2风险损失发生必须是以外的、不可抗力的，但损失结果又必须是可以确定的。3风险损失是适度的、可经营的和符合经济原则的二保险的基本原则（一）最大诚信原则（二）可保利益原则（三）损害补偿原则（四）近因原则（五）代位追偿原则（六）重复保险分担原则三保险合同（一）保险合同的定义1保险合同是要式合同2保险合同是附合合同3保险合同是双务有偿合同4保险合同是射幸合同（二）合同的内容1当事人的姓名及地址2保险标的3保险金额4保险责任范围5除外责任6保费7保险期间8违约责任（三）保险合同当事人的义务1投保人的义务如实告知义务“危险增加”通知原则出险通知原则防灾减损的原则及时交付保费的义务2保险人的义务（四）索赔的程序1及时发出出险通知并提出索赔要求；2采取一切合理的措施抢救、保护及整理出险的财产，防止损失扩大；3保护现场，配合检验；4提供必要的索赔单证；5领取保险金；6开具权益转让证书。第三节物业风险管理与保险决策一物业管理风险类型分析（一）经济风险1盲目扩张带来的风险2不了解经济规律带来的风险3恶性低价竞争带来的风险（二）法律风险1业委会行为不规范带来的风险2物业管理费属性不清带来的风险3物业管理企业权限不清带来的风险（三）财产风险（四）责任风险（五）人身风险二风险的原因分析与对策（一）原因1缺乏风险意识2物业管理法律法规不健全3物业管理从业人员素质不高4政府执法缺乏时效性5物业管理合同中不恰当的承诺6物业公司缺乏保险意识（二）对策1提高风险意识2掌握法律法规3掌握经济规律4谨慎承诺5完善管理、防范各类安全事故6提高保险意识三物业管理所涉及的主要险种（一）财产保险（二）雇主责任保险（三）公众责任保险四投保决策与保险公司选择（一）投保决策1详细调查2确定所需的保险3保险费和保险金的确定4选择信誉好的保险公司5分析保险条款（二）保险公司的选择1保险公司的实力2工作效率与服务态度3保险成本案例1某写字楼由A物业管理公司提供物业管理服务，大厦同意提供中央空调冷却水，接口至业主房屋内，房屋内的空调设备由业主自行购买和安装。B公司因空调漏水，导致隔壁房屋内进水，业主c公司的部分设备和货物被损坏，造成了一定的经济损失。事故发生后，A公司首先配合业主进行事故现场处理，减少损失。同时向特种设备检测所申请鉴定事故发生的原因，鉴定结论是因B公司在安装房屋内空调时，螺丝松脱导致冷却水漏出。基于上述情况，c公司向B公司提出赔偿，A公司作为中问人，进行调解，最后签订了三方协议，由A公司和B公司共同对C公司的损失进行赔偿，后A公司认为自己不应承担责任而反悔，c公司起诉至法院。因A公司已签订协议愿意承担赔偿责任，依法应作出赔偿。分析当安全事故发生时，首先物业管理公司的义务是立即协助业主处理现场、减少损失，同时应申请有关部门对事故发生的原因进行鉴定，该鉴定结论将是以后认定各方责任的依据，也是法院在诉讼中认定过错的根据。在上述纠纷中，A公司的做法和处理措施是正确的，但当B公司与C公司协商经济损失赔偿过程中，未分清各方主体的法律地位，A公司承担了不应承担的责任。B公司是空调设备的所有权人，也是该设备的管理责任人，对因设备造成的损失依法承担赔偿责任。鉴定结论已经证明责任在B公司，事实是清楚的，过错也是明确的。因A公司对法律的模糊导致了不应有的损失。案例2近日，某小区白天遭窃，由于开发商当时建设的围墙较矮又无防盗措施，加之一家二楼业主窗户未关，小偷翻墙进入，从一楼的雨搭进入室内，进行盗窃。待业主回来后发现家中被盗，便找到物业公司，说保安辞职造成家中被盗，物业公司应给予补偿。物业公司也因此事而曝光。物业管理企业到底应不应该赔偿呢？案例3深圳某小区红线范围内，小区围墙外，原发展商建设了装饰性路灯，路灯的灯罩是玻璃、球状，通过底部的拖架和螺钉、垫片进行固定。一天大学生A从路灯下经过，灯罩破碎坠落至A脸部受伤送医院治疗，经过鉴定构成十级伤残。A起诉至法院，请求赔偿医药费、伤残补助费、精神抚慰金等合计人民币30万元。经过法庭审理，对事情发生的经过双方没有争议，物业管理单位举证证明了己定期进行路灯的清洁、更换、检修，并提供了相应的记录。经过法庭调解，双方达成协议，物业管理单位赔偿大学生A人民币5万元。分析在上述案例中，物业管理单位依法需要承担举证责任，证明自己对路灯的坠落没有责任，或者是由受害人的故意行为造成的，但这一点是十分困难的。考虑到这一问题，物业管理单位与对方经过协商做出一定赔偿。案件结束后，物业管理单位与小区业主委员会协商后，将小区外、红线内的路灯全部拆除，消除潜在的风险和隐患。案例4深圳某小区，在小区公共区域的草坪范围内，因为草坪存在一定程度起伏，为方便业主来往，物业管理单位A公司在草坪中间建了一条台阶小路，并加铺了瓷砖。在其中的一个台阶处，因为有下水井不能用瓷砖和水泥封闭，A公司采用在该台阶处以钢板一块覆盖的方法，形成台阶。一业主B女士起诉称：她在～早晨通过台阶路去买菜时，踩在以钢板制成的台阶时摔倒，导致骨折，入院治疗20天，合计发生医药费、住院伙食补助、误工费、交通费等合计人民币六万余元。一、二审法院判决认定：B女士主张其在走路时，因为钢板制作的台阶太软，导致其摔伤，证据不足；B女士向法庭提交了书面证人证言，但证人未依法出庭质证，不予认定。法院驳回原告诉讼请求。分析本案可以归类至小区公共环境风险。本案中B女士作为原告对自己人身损害发生的事实经过未能进行有效地举证，导致承担了举证不能的、不利的法律后果即败诉。但本案中，A公司应注意总结的经验和教训是，在公共环境管理服务过程中，应确保所从事的台阶建设设计、材料使用是否符合国家规范；如果B女士能够依法、有效举证，A公司将面，临举讧困难的问题，因为物业管理单位在小区公共环境小规模、局部的修建时，往往由自己的工程人员自行完成，也未进行有关部门的验收合格，所以事件发生以后，物业管理单位是难以有效举证的。