物业管理基础知识

山西泰德物业管理有限公司——质量部情景一：某天你催业主交管理费，业主抱怨道：“你又没有提供什么服务给我，为什么我要交管理费？”情景二：某天我们上门为业主修水龙头，收了业主15元的有偿服务费，业主很气愤，说：“我不是已经交了管理费了吗？干嘛现在上来帮我修个水龙头还要收钱？那你们都管什么了？”上面种种的问题都反映了业主对物业管理的不理解，不知道什么是物业管理，物业管理做干什么。那作为工作人员，你知道吗？你清楚吗？是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理的管理对象是物业，这个物业是指在建或已投入使用的物业，即建筑物及附属设备、设施。物业管理的服务对象是人，即物业所有人（业主）和使用人。物业管理的属性是经营，物业管理被视为一种特殊的商品，物业管理所提供的是有偿的无形的商品——劳务与服务，这种劳务、服务的投入能起到完善物业的使用效能，并使其达到保值、增值的作用。1.基本业务类：包括对房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施等进行运行、保养和维护；2.专项业务类：包括安全保卫、环境卫生、园林绿化、消防管理、车辆交通等；3.特色业务类：包括特约服务和便民服务；4.经营业务类：房屋中介服务、装修业务。1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业公用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业管理企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其他费用。1、一般来说，物业费不包括住宅内部设施设备维修费用，也就是业主家里比如电灯坏了、家中电路坏了、水龙头坏了等，物业是可以不提供服务的，提供的话，对此服务可以收费。2、物业费不包括因建筑质量导致的种种问题，比如漏水、渗水、裂缝等。但此问题有义务替业主向开发商反映。保内由开发商负责修理，出了保用维修基金。3、物业费还不包括公共区域设备的大中修费用及重大部件更换费用，此费用也是维修基金解决。物业服务仅针对公共区域，以服务公共区域的设施设备或环境，为业主的生活环境提供保障。公共设施设备业主、住户自用部位、共用部位、毗邻部位管理规约、前期物业服务协议、物业服务合同物业管理用房、空置房专项维修资金业主委员会、业主大会酬金制、包干制住宅质量保证书、住宅使用说明书公共设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。业主——指房屋的所有权人，业主是所拥有物业的主人。住户——居住在房屋内的人，可以是业主的家人，也可以是租户。共用部位指一幢房屋内由该幢房屋的业主共同使用的门厅、楼梯间、走廊通道、天井、房屋承重结构、室外墙面等部位。自用部位指户门以内、毗邻部位以外的全部自用部位、设施和设备，包括自用阳台、门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙（板）面等。毗邻部位指房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位。业主公约是一种公共契约，属于协议、合约的性质，是由业主承诺的，是全体业主共同约定、相互制约、共同遵守的有关物业使用、维护、管理及公共利益等方面的行为准则。物业服务协议业主与物业管理企业共同签订，约束双方权利及义务的协议。物业管理合同由业主委员会（或开发商）与物业管理企业共同签订，委托物业管理企业管理其物业的合同。物业管理用房供物业管理企业在小区内进行管理所使用的办公用房，属于公摊面积。空置房指未售、已售未交楼、已交楼未入住的房屋维修基金房屋维修基金是用于公共部位和物业公共设施设备保修期满后的大中修、更新、改造工程。业主委员会，是指由业主选举产生，代表业主利益的组织，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。业主委员会由业主或者业主大会会议选举产生，一般由5至11人单数组成。业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。业主大会:是指在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下、由同物业管理区域内所有业主组成，对关系到整体业主利益的事情进行决议;并通过选举建立业主委员会。包干制，指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。住宅质量保证书是房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力，开发商应依据《住宅质量保证书》上约定的房屋质量标准承担维修、补修的责任。主要内容：1、工程质量监督部门核验的质量等级；2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定；住宅使用说明书应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；2、结构类型；3、装修、装饰注意事项；4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；6、门、窗类型，使用注意事项；7、配电负荷；8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；9、其他需说明的问题。一、房屋建筑类二、设施设备类房屋建筑类房屋的主要组成部分：梁、柱、墙、基础、楼梯、楼板、屋顶、门窗。建筑按主要承重构件所使用材料分类：砖木结构混合结构钢筋混凝土结构钢结构建筑按层数分类低层建筑：1—3层多层建筑：4—6层中高层建筑：7—9层高层建筑：10—30层超高层建筑：30层以上强电弱电给排水电梯通风设施消防系统监控系统强电——用作动力能源主要指供电设备，如照明用电等。弱电——用于信息传递用于：通信网络工程、电视工程、消防工程、保安工程、影像工程给水系统包括：引入管、水表节点、给水管道、给水附件、升压和储水设备、室内消防设备排水系统包括：卫生器具、排水管道、通气管道、清通设备、抽升设备、污水局部处理构筑物排水系统常用设备坐式大便器（座厕/马桶）、存水弯、检查口和清扫口、地漏、排水通气管、雨水管道（室外排水系统）电梯：是用于高层建筑物中的固定式升降运输设备，它有一个装载乘客的轿厢，沿着垂直或倾斜角度小于15°的导轨在各楼层间运行。建筑消防系统建筑消防系统由火灾自动报警系统、灭火及消防联动系统组成.消火栓给水系统由水枪、水带、消火栓、消防水喉、消防管道、消防水池、水箱、增压设备和水源等组成。安保系统包括：入侵报警系统、电视监视系统、出入口控制系统（门禁系统）、巡更系统、汽车库（场）管理系统、楼宇保安对讲系统。