酬金制与包干制

—财务部刘巧云物业包干制和酬金制差异目录一、定义二、差异及适用范围三、酬金制必须建立的机制、制度四、物业收入、支出的内容包干制和酬金制的定义PART1包干制指的是业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余、亏损均由物业管理企业享有或者承担。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、规定税费和物业管理企业的利润。一、定义酬金制指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。一、定义包干制和酬金制的差异及适用范围PART2二、差异及适用范围区别项目酬金制包干制盈、亏享有/承担对象业主物业服务企业物业费内容物业服务支出+物业公司酬金物业服务成本+规定税费+物业公司的利润优势（1）更能提现业主的主体地位，发挥业主的监督作用（2）运作规范、财务透明、能缓解企业与业主双方的矛盾（3）能适当减轻企业税负（1）收费模式易于操作，简单便捷（2）强化了成本意识，有利于提高企业经营意识（3）以品牌策略为基础推崇品牌优势劣势（1）削弱了物业企业的自主权，所有事务均需由业主/业委会同意（2）增加了业主对物业公司的监管成本（1）物业企业自主权较大，易造成物业管理交易的不透明（2）容易为保证利润而降低服务质量、减少服务类型，降低服务品质1、差异包干制酬金制对服务敏感对收费不敏感的企业高端物业及商业物业处于幼稚期的企业或业主结构合理的项目对收费敏感服务不敏感的企业公众物业品牌优势较突出，针对市场化程度较高的物业企业二、差异及适用范围2、适用范围酬金制必须建立的机制、制度PART3三、酬金制的机制、制度2、收支情况报告制度1、管理预算制度4、多退少补机制进行收、支平衡的全面预算，使收费更公平、合理通过公告等方式，履行告知义务、满足业主知情权3、物业管理审计制度聘请专业机构对业主和物业管理企业各自的权利进行审计结余由全体业主享有，不足应由全体业主分摊物业收入、支出的内容PART4收入物业服务费有偿服务费其他各种经营费1、物业收入四、物业收入、支出的内容员工薪酬福利设施设备运行维护费清洁卫生费用绿化养护费用2、物业支出四、物业收入、支出的内容秩序维护费用办公费用固定资产折旧公责、财产险等其他四、物业收入、支出的内容感谢聆听