宁波智慧城提报

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/8/1宁波•智慧城写字楼营销策略提报谨呈：宁波和美置业有限公司本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/8/1二、市场竞争格局1写字楼整体市场2写字楼竞争市场3公寓市场三、客户分析1项目定位2产品价值体系维度3营销推广维度四、核心策略报告结构一、项目属性界定1区域解读2项目本体1产业趋势2客户特征和来源3客户关注因素五、附件1参考案例2企划概念设计本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/8/1项目属性1双园区及产业政策环境角度1.区域属性角度2.本体条件本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/8/1区域属性高新区毗邻东部新城，随着东部新城的崛起和园区产业的发展；区域商务氛围逐渐浓厚，但相比三江口和东部新城仍处于弱势地段。区域内近年来写字楼数量快速增加，目前在售的写字楼项目有绿城宁波研发园，华商国际大厦、前程国际，科贸中心等，区域商务属性逐渐形成；片区毗邻宁波未来的中心——东部新城，随着东部新城的崛起和高新区产业发展，片区的商务及居住价值大幅提升；高新区状况本案宁波洲际酒店欧宝大酒店石浦酒店科技广场宁波研发园前程国际华商国际科贸中心万特商务中心新城国际皇冠商业商务中心本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/8/1宁波国家高新区是依托地区产业升级转型的大背景下发展起来的，目前区域内高技术制造业与高技术服务业并重发展，皆已初具规模。本项目位于规划的中央商务区，是高新区重点发展区域。宁波国家高新技术产业开发区（简称宁波国家高新区）前身是宁波市科技园区，规划面积18.9km2，始建于1999年7月。2007年1月，经国务院批准，升级为国家高新技术产业开发区。定位：长江三角洲南翼的科技创新基地。规划：一心（中央商务区）、两区（高技术服务发展区和高技术制造业发展区）、六园（研发园，科技园，软件园以及三个高技术制造专业园）区域属性高新区发展规划本项目位于高新区规划的中央商务区，计划打造为高技术服务新地块；本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/8/1区域区域政策扶持税收补贴奖励高新区高新技术企业按照15%收取所得税等税收优惠政策对于满足相关税收或营业收入条件的工业企业，现代服务业企业，科技型企业进行补贴或奖励东部新城无特殊优惠（按25%收取所得税）对于满足相关条件的金融机构进行补助或奖励三江口片区无特殊优惠（按25%收取所得税）无特殊补贴奖励南部商务区无特殊优惠（按25%收取所得税）租赁面积100平方米及以上的企业给予租赁物业管理费补助奖励；自用建筑面积200平方米以上且年纳税规模80万元及以上给予一定的购驻补助；新办企业入驻商务楼宇或原区内企业，纳税达一定规模可获得扶持奖励产业扶持力度较大：区域内高新技术企业按国家规定享受更多的税收减免政策，同时宁波高新区对部分重点发展产业进行补贴奖励，鼓励发展；区域属性产业政策本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/8/1高新区关于产业发展的政策意见鼓励企业做大做强：对年销售收入3000万元以上、增幅25％以上的盈利高新技术企业或市级科技型企业，按其对高新区财政实际贡献的25％予以奖励；鼓励科技企业集聚：重点引进和发展新兴信息技术、新能源与节能、新材料等战略性新兴产业以及具有独创性技术的高新技术产业项目，并给予相关优惠政策；对新引进的注册资金1000万美元（或人民币1亿元）以上的，且设备投资达到每亩100万元以上的上述重点高新技术产业项目，优先保障项目用地。对个别技术领先、引领性强、成长性好的项目，实行“一企一策”鼓励现代服务业集聚：鼓励引进和发展研发设计、检测认证、电子商务、文化创意、科技服务等科技型服务业，以及科技型企业总部、连锁总部、现代物流、大型商贸、能源服务等现代服务业，按财政贡献予以奖励；对年纳税总额50万元以上的智慧物流、文化创意机构，从注册之日起三年内，按高新区财政实际贡献的70%予以奖励鼓励企业持续发展：鼓励企业转型升级、创牌创优、外向型经济；1234区域属性产业政策本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/8/1三条主干道：世纪大道：贯通南北，连接环城南路，环城北路；通途路：贯通东西，高新区与东部新城交界线；江南路：贯通东西，连接高新区与江东；轨道交通：轻轨5，6号线经过项目周边，最近站点聚贤路站距项目北区仅500米左右通途路世纪大道江南路轻轨6号线光华路聚贤路站科技园站区域交通便利：干线交通主要由三条城市主干世纪大道，通途路以及江南路承担，轨道5号线、6号线经过交通情况区域属性本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/8/1北区地块建筑项目综合指标图序号名称单位总数值1总用地面积㎡823022总建筑面积㎡244510其中地上建筑面积㎡168710其中商业㎡26710办公㎡142000地下建筑面积㎡758003建筑基地总面积㎡206004绿地总面积㎡164705绿地率206容积率2.058建筑密度259建筑高度m8010机动车停车辆150011非机动车停车辆3614项目分南北两区：南区商务部分主要为约6万方类住宅产品；北区商务部分约14万方纯办公产品。办公体量大占比达56%，需要重点攻克。（高新区2012年1-9月成交量7.5万方），项目本体经济指标南区主要技术经济指标（一期，二期）序号名称单位数值其中一期1总用地面积平米900872总建筑面积平米252889.79109016.5地上建筑面积平米187380.9680616.8其中住宅面积平米105564.16办公面积平米20590.9320590.93公寓式办公面积平米42170.7242170.72商业面积平米17249.4916049.493公寓式办公总户数5443建筑密度%34.994容积率%2.085绿地率%206机动车停车位辆17026387非机动车停车位辆32941680本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/8/1◆项目北邻甬新河，西靠大桥江，水景资源丰富，环境优美；与高新区科技公园相距项目1公里左右；◆项目绿地率20%，营造了良好的绿化环境，为入驻企业提供了良好舒适的休憩空间；项目周边水景资源丰富，环境优美，办公占地面积大，内部绿地率20%，有利于形成集中的绿化空间，打造绿色生态办公。项目本体环境绿化本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/8/1项目引进IBM物流中心，可以吸引相关产业的进驻，形成集聚效应，具备打造产业区的条件。项目本体IBM物流中心本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/8/1项目北区属于重要地段，开放式办公室建筑面积需大于400平米，会降低本项目对于小型企业的吸引力；项目南区规划有四幢类住宅产品，购买对象仅限于企业法人，将对产品销售产生不利影响；项目本体限制条件《宁波市办公建筑行政许可暂行规定的通知》为进一步统一和规范办公建筑的规划设计和审批管理，根据《宁波市城乡规划管理技术规定》和国家办公建筑设计规范的相关要求，对本市规划区范围内以出让方式取得土地的建设项目的办公建筑规划管理作以下暂行规定：一、土地尚未出让的拟建办公建筑：（一）拟定规划设计条件时，用地性质一般宜划分至小类。确需划分为中类用地性质的（C2），则应明确商务办公及商业、酒店等其他适建项目的建筑面积占总建筑面积的比例关系。（二）在规划设计条件中，应明确办公建筑的类型：一般办公楼或公寓式办公楼（含酒店式办公楼）或两者兼而有之，并对各自的建设规模规定相应的比例，其中，公寓式办公楼（含酒店式办公楼）的建筑面积不得大于总办公建筑面积的20%。宁波市政府甬政发[2007]45号文件规定的城市重要地段内的商业金融业用地或商务办公用地，应建设一般办公楼，不得建设公寓式办公楼（含酒店式办公楼）。重要地段内的一般办公楼开放式办公室的建筑面积不应小于400平方米，其他地段内不应小于200平方米。（三）公寓式办公楼（含酒店式办公楼）的房屋产权所有人仅限于企业法人，并依法履行企业法人的经营义务。控制性详细规划对上述（一）、（二）项已有明确规定的，从其规定。二、土地已出让的拟建办公建筑：（一）规划设计方案尚未批准或技术审查会尚未通过的商业金融业用地或商务办公用地项目，办公室的空间形式按开放式办公室建筑面积不低于办公建筑总建筑面积的60%、单元式办公室建筑面积不高于办公建筑总建筑面积的40%进行控制。（二）规划设计方案已批准或经技术审查会已通过的商业金融业用地或商务办公用地项目，办公室的空间形式按原批准的规划设计方案进行控制。三、各类办公建筑的主要立面应当具备公共建筑的外立面形式与建筑特点，一般不得设置阳台，沿城市主干道原则上不得设置空调室外机，确需设置的，应做好遮蔽处理。四、建设单位报建的办公建筑的设计方案，应符合国家《办公建筑设计规范（JGJ67-2006）》等相关规范。五、房屋登记机构应当按照建设工程规划许可证和经规划行政许可的施工图载明的内容（房屋用途、办公单元划分形式、建筑面积等）办理房屋产权登记。一般不予办理产权分割。六、办公建筑的使用应当符合房屋权属证书规定的使用性质和土地证载明的土地用途，办公建筑的房屋所有人、使用人不得擅自改变办公建筑房屋权属证书和土地证所载明的用途和使用性质。本规定自发布之日起施行。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/8/1双园区及产业政策环境A、高新园区商务价值逐渐提升，但仍是相对弱势地段；B、高新区对高新技术产业和现代服务的政策扶持力度较大，利于吸引相关产业进驻C、项目引进IBM物流中心，自身可形成内部产业园D、纯办公产品体量大，面积为中型面积，小企业进入受限E、类住宅产品受新政限制，去化难度大思考问题1：在相对弱势的地段，如何塑造自我竞争力，实现大体量的中型面积写字楼持续快速去化？在办公新政的限制下，类住宅产品如何突破？是否改变方向？本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/8/1竞争启示2写字楼市场的启示公寓市场的表现警示角度1.写字楼市场角度2.公寓市场本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/8/1供应量：从2007年-2011年写字楼供应情况看，写字楼供应量呈现阶梯变化，市场对写字楼供应量起主导作用；成交量：2008年写字楼受到金融危机影响，写字楼成交量跌落至低峰，2009年成交量快速反弹，2010年成交量甚至超过了新增供应量，2011年市场需求趋向缓和；宁波市场2011年1－8月写字楼成交16.75万方，2012年1－8月写字楼成交约24.83万方，同比增加约48%；成交价格：2007-2008年成交价格相对平稳，2010年住宅受限购，投资转向办公市场，成交价格有较大增幅；2011年成交价格继续增加；2012年成交多为周边区域，价格有所回落；2007年-2011年宁波市写字楼市场供求走势注：数据来源于世联数据监测平台市场供大于求，竞争激烈:09年成交反弹后，（主要南部商务区的成交），2010年和2011年成交下滑，2012年成交有所回升，1-8月同比增加了48%；价格相对稳定成交走势整体市场本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/8/1200以下10%201－50050%501以上40%200以下8.2%201－50050.0%501以上41.8%200以下16.2%201－50043.9%501以上39.9%16三江口片区高端项目200㎡以下单位仅占16.2%，200㎡以上单位占到了83.8%；东部新城高端项目200㎡以下单位仅占10%，200㎡单位占到90%以上，如城投大厦起租面积达到400㎡；鄞州商务区高端项目200㎡以下单位仅占8.2%，200㎡以上单位达到91.8%；高新区目前的高端项目，200㎡以上单位占到了44%。三江口片区鄞州商务区高新区东部新城200以下55.9%201－50020.6%501以上23.5%宁波市场高端项目面积划分均较大，对入驻企业实力要求较高，小面积客户需求受到抑制，中小型办公有一定市场机会面积划分整体市场本报告是严格保密的。本报告是严