2011房地产市场分析

卖方的观点对行业看法核心观点代表性观点持改观点券商增持•政策不会更为严厉•调控力度在预期范围内•商品房供求制度改善•业绩向好•低估值随着供应量，特别是保障房供应量的增加，预计调控政策将逐步过渡到“增加供给、分流需求”上。高通胀和资金压力下房价的高位盘整虽不会放松调控，但会放缓调控步伐。低估值为2011年行业的阶段性机会奠定了基础，而政策的明朗化和交易量的反弹为其创造了条件。（中信建投）中信、中信建投、渤海、国信、万联、山西中性•政策不会比10年更严厉，但短期政策放松可能性不大•业绩保持增长•低估值，存在反弹的机会在上半年甚至更长时间基本面与政策面处于相持阶段，板块存在超跌反弹阶段性投资机会，行业中性；下半年甚至更晚时间基本面向下调整且逐渐恢复，板块存在趋势性投资机会，行业可以增持。（国泰君安）申万、光大、东方、中银国际、华泰联合、高华、太平洋、海通、世纪、中投、国泰君安、中邮、华泰减持•调控政策不会方向性改变•地产估值水平合理随着调控政策的持续深入，商品房价格将会出现不同程度的回落。从而使得地产公司在2011年的销售收入有所放缓，公司业绩将低于预期。由于基本面的不断下行，地产板块从总体上也将保持一个震荡下行的大格局。西南专家的观点一、政策调控持续趋紧，调控呈现常态化，货币政策效果明显二、经济面临转型，但仍需地产行业支持，CPI、汇率升值等因素助推行业发展三、行业内供给、需求均较为旺盛，地产公司业绩向好，但可能会面临资金链趋紧局面四、股票估值偏低，存在阶段性交易机会“中性”全国房地产销售价格指数9496981001021041061081101122000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年截止9月2011E1、政策分析1.1政策调控呈现常态化，房产税、信贷紧缩、限购、保障性住房、闲置土地查处成为2011年政策重点减少供给、启动房地产政策干预收紧信贷、加大税率抑制需求全面扩大需求增加供给、抑制需求、调控房价财政政策•两年内（后来变为五年）转让住房征收营业税•减免营业税期限由5年将为2年•营业税免征时限恢复到5年货币政策•第一套首付20%，二套房适度提高•对开发商自有资金不低于开发项目总投资30%•央行六次加息•实施差异化货币利率•提高二套房首付•央行五次减息•二套房利率优惠•支持开发商融资和信贷•央行二次加息•限贷•不得为土地闲置及炒地的房企发放贷款土地政策•以招拍挂的方式公开出让土地使用权•土地出让实行“收支两条线”管理•新增土地使用费增收标准提高一倍•放宽土地款支付期限和比例•严查土地闲置，对闲置土地的企业停止贷款保障性住房及其他•70/90政策•今后三年建400万套保障性住房•10年580万套，11年1000万套保障住房，大力发展公租房调控政策重点房地产税信贷紧缩、限购加大闲置土地供应保障性住房政策1.2房产税试点成定局，税率低、范围窄、推广难度大，难以达到抑制房价效果•短期内很难在向其他城市推广•税率与房价涨幅相比，影响有限•征收对象范围较小韩国在2003年-2007年征收房屋财产税、资本利得税来控制房价，但在此期间韩国房价依旧持续上涨。房产税调控房价的反例15%38.9%房价涨幅计入征收房产税商品房的建筑面积可能为144平方米以上，多套房建筑面积实施累加制，超过200平方米也可能被征收房产税。0.8%重庆对新买房的第二套住房；人均免征面积60~70平方米0.5%~0.6%上海实施方案征收税率房产税拟征收方案房产税的局限1.3信贷紧缩、差异化贷款利率、行政化的购房干预抑制潜在需求，以时间换空间，对市场影响大0510152025302000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年截止9月M2同比增幅GDP同比增幅去年10月份至今，两次加息，四次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率将达到19%的历史高位,中小金融机构的存款准备金率也将高达15.5%，银行信贷额度进一步收紧。限购城市限购令出台先后20天成交套数变化未限购城市9.11-9.30与10.20-11.8成交套数变化上海-18.9%重庆-44.0%广州-46.1%长沙9.9%天津4.0%青岛60.0%杭州-41.7%无锡-36.1%苏州-18.0%东莞-13.4%深圳-46.6%南昌-1.4%南京-35.1%石家庄-13.1%宁波-46.5%昆明74.4%大连223.9%哈尔滨22.0%福州-22.8%惠州5.6%小计-19.1%佛山173.6%合计-2.6%全国共有23个城市出台了限购政策，在住房和城乡建设部（下称“住建部”）的督办之下，执行“居民限购房产”的城市范围要扩大到30个。00.10.20.30.40.50.62009年02月2009年04月2009年06月2009年08月2009年10月2009年12月2010年03月2010年05月2010年07月2010年09月2010年11月-50-40-30-20-1001020304050购置土地面积（亿平方米）购置面积同比增幅00.20.40.60.811.21.41.61.822009年02月2009年04月2009年06月2009年08月2009年10月2009年12月2010年03月2010年05月2010年07月2010年09月2010年11月-30-20-1001020304050607080新开工面积（亿平方米）新开工同比增幅1.4严查土地闲置，提高土地供应利用效率，增加房地产市场供给，规范行业发展截至2009年12月31日，全国因企业原因和政府原因造成闲置尚未完成整改处置的闲置土地分别为200余宗、500余宗，面积分别为1000余公顷、2000余公顷。2000年至2009年十年间，全国房地产企业一共购置占地面积近33亿平方米土地，而全国房地产完成土地开发面积仅有近21亿平方米，仅这十年已出让但未完成开发的土地面积就已接近12亿平方米。•2011.1.10土地闲置房企将被全面禁止贷款•2010.12.16国土部启动土地违法问责行动•2010.09.27国土部住建部出重拳闲置土地一年以上禁拿地•2010.09.04首批十城市土地规划获批102市须上报总体规划•2010.08.02国土部发1457宗闲置土地黑名单•2010.03.10国土部强调房地产用地监管将开展突击检查•2009.12.175部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于50%近期严查土地闲置相关政策1.5保障性住房“雷声大、雨点小”，保障制度不健全，短期难对市场形成冲击胡锦涛总书记、温家宝总理等多位国家领导人多次明确提出要求“加快保障性住房建设，加强房地产市场调控”。要求将保障性住房建设作为解决房地产业所存在问题的突破口。•保障性住房资金2011年如果要建设1000万套保障房，所需投入的资金量高达1.4万亿元。•保障性住房土地？•保障性住房制度？•对市场影响？现实•2010年计划完成保障性住房建设580万套。•2011年中国保障房建设套数在1000万套。•地方政府土地出让金的10%用于保障性住房建设。理想•地方政府制定的保障性住房计划只需完成60%。•项目只要拆迁，就计入完成计划范围。主观客观0500001000001500002000002500002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年截止9月0.160.170.180.190.20.210.220.23固定资产投资额（亿元）房地产投资额（亿元）房地产投资额占固定资产比重0500001000001500002000002500003000003500004000002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年截止9月固定资产投资额（亿元）GDP（亿元）2、经济因素2.1经济处在转型阶段，需要房地产行业支持中国国家发改委副主任张晓强在接受采访时表示，中国2010年全年国内生产总值达到39.5万亿人民币，GDP增长率达到约10.1%，高于09年的9.2%。经济已经复苏。在经济增长的“三驾马车”中，出口受到欧美经济疲软、人民币升值等影响，出口增长受到限制。内需和投资更多承担起推动经济增长的重任。2.2CPI年中有望回稳，不再有更严厉信贷政策出台，房地产发展环境趋稳-60-40-200204060801001202006年11月2007年03月2007年05月2007年07月2007年09月2007年11月2008年03月2008年05月2008年07月2008年09月2008年11月2009年03月2009年05月2009年07月2009年09月2009年11月2010年03月2010年05月2010年07月2010年09月2010年11月-4-20246810当月房地产销售额同比增幅CPI同比增幅假设政策走势市场走势通胀房价出台一些刺激房地产需求的信贷和税收政策房企政策环境改善，房地产成交量、房价上升通胀房价国家要实现经济结构转变，对房地产限贷依旧从紧，但行业发展未到崩溃阶段房地产企业分化，部分加快销售，部分放缓工期，市场小幅震荡通胀房价政策没有转回的余地，紧缩政策更加严厉开发商利润水平被压制，现金流紧张，被迫放缓进度，房价出现下滑2011CPI与房地产走势分析通货膨胀建安成本工资收入租金回报信贷利率房地产价格财富效应托宾Q效应资产负债表效应消费投资投资总需求通货膨胀直接影响间接影响2.3人民币升值预期存在，吸引热钱流入地产市场，助推房价上涨01234567892000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年-7-6-5-4-3-2-101人民币对USD中间价同比涨幅01002003004005006007008002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年截止11月-60-40-20020406080100房地产利用外资（亿元）外商直接投资（亿元）利用外资同比增幅房地产利用外资同比增幅今年以来人民币升值压力逐渐增大，伴随加息的预期，大量热钱等待进入国内。截止2010年11月份，房地产利用外资和外商直接投资的金额已经超过2007年水平，同比分别提高59.03%和59.83%。2010年11月15日外汇局再次出台限外令，限制境外个人及机构在境内买房，新政对抑制热钱流入、控制房地产投机需求将起到促进作用。人民币升值预期效应及热钱流入财富效应房地产需求增加国外资金大量涌入房价上涨3、社会因素城市化进程、人口红利为房地产持续发展提供动力截止2009年底，我国总抚养比为36.21%，我国仍处于人口红利期。预计我国人口机会窗口将在2035年左右关闭，还有20余年的人口红利期。在这个阶段，新生代青壮年的增加，将产生新的住房需求，成为支撑地产市场繁荣的重要力量。目前中国城市化率仅为46.2％，不及世界城市化平均水平（47.8％）。中国人口城市化比例若从现在的46.2％提高到将来的60％以上，那么，这就意味着将至少还有2.2亿人口必须进城。二、房地产行业分析2.1房地产行业对国民经济支柱地位依旧明显-1001020304050602000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年截止11月房地产投资额同比增幅平板玻璃同比增幅空调产量同比增幅冰箱产量同比增幅洗衣机产量同比增幅0500001000001500002000002500002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年截止9月0.160.170.180.190.20.210.220.23固定资产投资额（亿元）房地产投资额（亿元）房地产投资额占固定资产比重•房地产行业相关产业有60多个，相关联企业达到10万家。对钢材、