酒店管理会所 产权式酒店、酒店公寓、酒店地产

产权酒店及公寓专题研究概念界定模式研究政策研究成都代表项目本案分析模式建议产权酒店部分公寓部分概念界定发展现状与趋势成都公寓代表项目本案特质本案模式10/9/20112产权酒店部分10/9/20113概念界定所谓的“产权式酒店”，是由“时权酒店”演变而来。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。产权酒店是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，就是这种酒店的每一个客房都各有独立的产权，投资者一般并不在酒店居住，可以像购买住房一样投资置业，将客房委托给酒店经营分取投资回报，从经营利润中分红。同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。10/9/20114模式研究分时度假+房产投资产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合，整合了多种资源优势，是房地产和酒店的创新经营模式。产权式酒店是旅游物业的重要一类，其实质就是“分时度假+房产投资”。它将酒店的每一单位分别给投资人，同时投资人委托酒店管理公司经营或分时度假网络管理，获得一定的投资回报。由于客房年度利润分红足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余，因此业主只要投资金额不多的首付，就可不再投入，大约15-20年后取得产权。经营有方的酒店通常还可带来物业的增值效应。一般情况下，投资人拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权，可以作为一般投资者在郊区的第二居所或企事业单位的度假基地。它多指的是位于景色优美的旅游地区的一般年出租率大于40%的酒店。模式形态休闲旅游地产和商务酒店地产模式实质10/9/20115总体运作模式示意图开发商土地资源产权式酒店酒店经营公司银行按揭业主金融理财公司担保专业销售公司管理公司10/9/20116政策研究普遍金融政策个贷上调、直贷服务银行针对性政策国有四大银行基本停止对该类物业的贷款发放相关税收政策无法回避的集中的租赁行业的高税收（月收益的15%）从2004年开始成都各大银行对以产权式销售的物业严格限制贷款条件，对这类物业停止贷款，基本限制了该类物业的发展，产权式酒店属于纯投资性物业，采用银行按揭购买的客户占的比例非常高，如果没有银行信贷的支持，那么投资者将很难做出购房决定，如果目前从银行贷款利率6%来计算，开发商回报承诺在税后8%的话，实际收益在2-3%左右，与其他投资方式（基金等）相比，收益率还是很有限，那么对投资者的吸引力是不够的。税前与税后的收益购房者会做对比，如果税后收益不能达到预期的收益水平，那么投资的价值就大打折扣，对于开发商也要预先考虑到这样的问题，在目前的案例中，紫薇银座在实际销售中忽略了这个问题，对业主收益没有明确界定是在税前还是税后，因此在后期引发出了很多纠纷，给发展商也带来很多不必要的麻烦。10/9/20117成都代表项目紫薇·银座业主购房可办理5成10年按揭，也可选择一次性购房，一次性购房优惠5%；业主与开发商签订购房合同后，再与酒店管理公司签订委托经营合同，酒店承诺给业主固定年11%的投资回报（税前），同时业主可享受每年有15天的免费酒店入住权，合同期限20年，20年之后业主有权利自行处理其酒店资产，也可与酒店管理公司续约。与酒店的委托经营管理方式有两种：A、有限自用投资型酒店。即开发商将每套客房分别作为独立产权出售给投资者；投资者除在免费赠送时段自住外，大部分时段将客房委托给酒店管理公司统一出租经营，以获取年度利润分红。B、投资+经营型酒店。投资者在签定一个或数个楼层的酒店购房合同后，还可自愿选择自行经营，在执行酒店统一的价格标准、服从统一的管理规范、缴纳一定的管理费用的前提下，享有除产权以外的经营权、与酒店的结算权，获取更大的投资回报。投资回报方式相关分析固定投资回报的操作模式在当时是比较普遍的一种投资方式，在产权式酒店的销售中紫薇酒店的良好运作、裙楼商业由太平洋百货统一经营管理，具有长期比较稳定的收益，都给购房者很大的信心保证；在紫薇银座的客户群中有很大部分是二级城市灰色资金收入转移者，他们对成都房地产市场的不了解，轻信了开发商所吹嘘的高额投资回报，在2004年2月实际返利中开发商代扣了税费和维修基金后，很多投资者的收益还不能抵充月供款，因此很多投资者的稳定高收益的梦破灭。从目前中原对紫薇银座和紫薇酒店的调查来看，酒店部分运作基本能够保证盈利，通常都是紫薇酒店部分在补贴紫薇银座部分的返利，紫薇酒店的经营情况是成都市中心酒店中比较好的，但在每年的年终决算后只能保持盈亏平衡，财务也很吃紧。从相关途径了解到，紫薇三期将在2006年推出，原打算做产权式酒店，但此方案已被否决。10/9/20118世代锦江投资回报方式1.固定投资回报2.参与酒店分红3.固定回报+利润分红相关分析前两种方式是目前的投资性物业较多采用的方式，且回报率也大体相当；不同在于第一种方式更彻底地保证了投资者的利益，而后者则在一定程度上缓解了开发商前期的资金压力；递增投资回报方式可给客户一定的想象空间,即随着酒店经营的渐好,所享受的回报会越来越高,同时会吸引客户与酒店续约;成都世代锦江投资回报方式能在心理上打动客户，即只需投入首付，10年内不再额外付出，还可收回一定投资；且开发商付出较前两种回报方式少；以前三种方式的投资回报额计,客户在合同期内都不能收回首付投资；后两者回报方式都需要向业主通报酒店的经营情况，不过大多数客户都明确表示不相信酒店公布的财务数据，更愿意接受固定投资回报方式。10/9/20119本案分析区域性质与功能定位成都西北部经济重镇成都中心城市卫星城国际休闲度假旅游区新兴产业人才聚集地传统人文胜地，新兴发展中城市，非都市核心领域10/9/201110都江堰市位于成都平原西北，紧邻西部特大城市成都，扼成都平原进入川西北高原的交通要冲，是川西旅游环线上的黄金地段、成都平原经济圈的重要组成部分。距成都56公里，经高速路25分钟可到达成都。全市幅员面积1208平方公里，人口约60万，城市人口约20万，建成区面积20平方公里。中国历史文化名城中国优秀旅游城市国家级生态示范区中国人居环境范例奖迪拜国际改善居住环境良好范例奖世界文化遗产10/9/201111模式建议产权式酒店可行性综合研究1.从政策层面来看从政策层面来看，产权式酒店属于投资型物业，为促进房地产市场的稳定发展和抑制房地产市场泡沫，政府通过一系列政策（如增加营业税比例等）来抑制市场上的投资行为，同时很有可能通过行政命令来限制银行贷款。从银行政策来看，各大银行基本上停止了对产权式酒店和产权式商铺物业发放按揭贷款，严重阻隔了产权式物业的融资渠道，从根本上限制了产权式酒店的发展。如果本项目拟发展为产权式酒店，开发商首先必须承担政策层面的风险，通过内部运作解决银行贷款问题，最好能够说服银行提供七成二十年按揭的非商业贷款，才能吸引投资者，解决项目前期融资问题和销售瓶颈。10/9/2011122.从产权式酒店案例经营状况来看从目前成都市经营比较成功的两个产权式酒店---世代锦江和紫薇酒店的运作情况来看，这两个酒店所处地理位置较好，酒店的经营状况也非常好，但是每年返给业主投资回报后，酒店资金盈余非常少。特别是紫薇酒店，在入住率非常高的情况下，也只能保持基本的盈亏平衡。如果本项目发展为产权式酒店，必须聘请知名的酒店经营管理公司，保证酒店的良好的经营状况，给投资者以信心，保证酒店收益和投资者收益的稳定性。产权式酒店可行性综合研究10/9/201113产权式酒店可行性综合研究3.投资收益分析结论1)从酒店经营管理公司的角度来看通过以上投资测算，从酒店经营管理公司的角度来看，在保证稳定收益的前提下，当返给投资者的税前投资回报率高于9%时，酒店收益出现亏损状况，投资者回报的稳定性和酒店的盈利均不能得到保证，但是如果低于9%的税前投资利润率，如果扣除税率，投资者得到的投资回报率大约在7%左右，仅仅略高于商业贷款利率，实际的投资回报率非常低。2)从投资者的角度来看从投资者的角度来看，虽然账面上的投资收益较为可观，但是扣除税率之后，实际的投资回报率较低。而且，投资者最大的心理障碍在于投资回报的稳定性，投资者能否定期得到开发商前期承诺的投资收益，特别是在酒店经营状况得不到保证的情况下，投资者的利益又如何得到保障？10/9/2011144.开发商存在的风险分析1)项目开发对资金的要求度较高，特别是后期的投资保障体系需要大量的资金作为支撑；2)银行是否愿意为本项目提供按揭贷款；3)由于产权式物业纠纷长期存在的影响和政府对投资型物业的限制，很有可能出台相关政策限制该类物业的发展；4)开发商无品牌效应，难以迅速建立市场知名度；5)本项目单价较高，可能会有市场抗性；6)客户对产权式酒店的信心不足；7)投资回报率（核心卖点）难以吸引客户；8)难以聘请到知名酒店管理公司；9)若酒店经营不善，酒店配套部分的成本难以收回；10)若对客户的回报自签订委托经营协议后执行，则开发商会提前支付前期回报，在酒店开始经营后再提取回来。产权式酒店可行性综合研究10/9/201115产权式酒店可行性综合研究结论结合以上的分析可以看出操作超产权式酒店虽然收益非常可观，但从投资者、项目本身、酒店收益存在很大的市场风险和政策风险，正好符合了市场经济下高收益对应高风险的规律。本项目如果发展为产权式酒店，首先必须通过开发商自身的能力取得政府政策和银行的支持，解决运作前期的资金瓶颈，以促进销售期融资渠道和资金回收渠道的畅通，同时必须引进具有很强知名度和良好信誉度的酒店经营管理公司，给投资者最大的信心和保障，才能从根本上解决后期投资回报的稳定性。因而本项目以产权式酒店的开发模式并不可行。10/9/201116模式建议物业自持，出售经营权＆产权整体出售10/9/201117公寓部分10/9/201118概念界定通过研究，我们发现，现时市场上的公寓项目包括了下面四大功能类型，不同的规划功能在实际中会产生很大的差异，如土地出让年限不同，出让金标准、开发税费不同，按揭标准、交易契税标准不同以及使用者能否办理工商注册、能否迁入户口等等。由于政府现时对公寓并没有一个严格的定义与界定，因此，在实际中，公寓与普通住宅、商务用房的区分标准模糊，公寓的概念众多，如酒店式公寓、商务公寓、国际公寓、单身公寓、公寓式写字楼、公寓式酒店等等。其实，公寓（apartment）是个舶来品，在国外它有两层的含义，一是指多户楼宇，与独院独户的别墅（house）相对；另一层含义则专指用于出租的房屋。由于第一层的含义过于广泛，因此结合市场情况，我们对公寓的界定如下：1.主要功能用于居住，不限于住宅物业，但不含以办公为主的公寓式写字楼。2.出租型的、临时的、暂居性的，因此不含自住的物业3.租期一般较长的，多按月交租。10/9/201119发展现状与趋势公寓的发展历程公寓市场的产生源于上世纪80年代的改革开放，对外交流增多，为满足部分长驻外商的需求，酒店式公寓应运而生。及至90年代中期，随着外籍人士和商务人士的不断增多，仅有的几家酒店式公寓已经满足不了市场需求，一些住宅项目有意识或由于销售不畅转而提供服务式公寓，租赁情况非常理想。由于服务式公寓的成功以及高回报，刺激公寓投资兴起。近年的公寓产品越来越多。从高端公寓历年的供应走势情况，可以看到，90年代前高档公寓主要集中在星级酒店里，90年代后提供类似酒店式服务的住宅公寓占主导，近年的供应套数更有所增加。10/9/201120成都公寓的发展现状不是公寓的公寓缺乏相关服务不是酒店的酒店公寓缺乏相应的租客边缘型公寓，不成熟市场的典型形态10/9/201121国内主流市场公寓的发展趋势与形态酒店式公寓大型高星级酒店的附属住宿产品。如，广州中酒、白天鹅、远洋商务酒店。其主要住客为外企、大型企业中短期高层人员，酒店长包房客户，办事处等。户型一般以大户型、商务套房为主。酒店式服务公寓操作模式●返租型：雷声大雨点小，全国尚未有成功的大型案例。●大业主经营（开发商自有经营，第二方买断经营）长租为主，如广州