80房地产基础知识培训之基本常识

房地产基础知识培训目的:了解房地产中介的基础业务知识了解相关房地产法律法规基础知识，普及与房地产中介业务的基本概念。培训对象:新入职初级经纪人在培训前需要了解什么是房地产（基本概念）：房地产:指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房产:指有墙面和立体结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生活、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。地产:指在一定的土地所有制关系下作为财产的土地。土地、土地所有权、建筑物、权益：土地:地球的表面及其上下一定范围内的空间。土地所有权:国有土地与集体土地所有权，集体转为国有才能转让。建筑物:人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。权益:产权、使用权、转让权、抵押权等等。土地（国有土地、集体土地所有权）获得土地使用权方式a.招标、拍卖（主要方式）六类用地（商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房）b.协议转让取得（旧城改造）c.政府批准划拨国有土地（如医用、军用等政府用地）国有土地使用权出让年限：住宅用地：70年工业用地：50年科教、文体、卫生用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年综合或其他用地：50年商品房五证、两书、一表：《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房销售(预售)许可证》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《工程竣工备案审查登记表》房产分类：居住住宅：平房、普通楼房住宅、高档住宅、别墅商业楼宇：写字楼、商铺（旅馆、餐饮、娱乐）工业：厂房、仓库其他：(教育、医疗、科研、交通、寺庙、监狱等)综合：两种或两种以上用途建筑面积计算：占地面积：建筑物基底及其功能需要占用的面积，也叫红线面积。容积率：指总建筑面积与总占地面积的比率。使用率：使用面积与建筑面积的比率。绿化率：指红线内用于绿化的面积与总占地面积的比率。房屋面积的分类：建筑面积：包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等。公摊面积：是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积。套内面积：卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、夹层、厕所、储藏室、壁橱等户门内面积的总和。实用面积：它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积。建筑物的分类（按建筑材料分）：1、砖木结构2、砖混结构3、钢筋混凝土结构4、钢结构建筑物的分类（按建筑高度分）:1、低层：3层及3层以下（≤10米）2、多层：3层以上，7层以下（7+1层，≤24米）3、小高层：7层以上，16层以下（≤54米）4、高层：16层以上，24层以下（≤100米）5、超高层：24层以上（＞100米）房地产的交易：1、房地产的转让2、房地产的抵押3、房地产的租赁（1）房地产租赁的概念（2）房产出租的性质影响房屋价格的因素：•房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）•房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等•小区外部的配套设施（医院、银行、超市、美容院等）•小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）•房屋的市场价格定位•房屋的供需状况•物业管理公司的口碑•房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少•政府因素、土地价格的变动•其它因素如何选择理想的居住住宅:1.地段：2.环境因素3.房屋层数4.朝向5.房屋的功能分区6.面积空间7.质量与细节8.楼梯及电梯9.采光与通风10.景观11.物业12.配套设施商用物业:1.位置2.房间朝向、净深、净高、采光、柱距等3.硬件水平:（电梯、空调、通讯设备等）4.物业管理5.配套设施:（商务中心、银行、邮局、员工餐厅、机票代理等）6.其它房地产相关的法律、法规:1、中华人民共和国城市房地产管理办法：a、房地产开发b、房地产交易（房地产转让、抵押、房屋租赁）C、中介服务机构2、城市私有房屋管理条例3、城市商品房预售管理办法谢谢！