房地产合理避税方法

2020/2/161各位同事新年好!前言什么叫经济？经济是人类社会的物质基础，是构建人类社会并维系人类社会运行的必要条件。其具体含义，大到一国的国民经济，小到一家的收入支出。2020/2/162P（利润）=R(收入)–C（费用）C(费用）=土地费+前期工程费+建筑安装工程费+基础设施建设费+公共配套设施费+开发间接费+税金2020/2/163税指国家向企业或集体、个人征收的货币或实物税金特点：1,强制性2,无偿性3,稳定性。税率:税额与课税对象之间的数量关系或比例关系，是指课税的尺度。税法：税法是国家制定的用以调节国家与纳税人之间在纳税方面的权利及义务关系的法律规范的总称。中国税负全球排名第二!房地产税金(TAX):1)营业税+城建税+教育税附加+地方教育税附加2)房产税（所）3)个人所得税4)土地增值税（流）5)契税6)企业所得税7)印花税8）土地使用税2020/2/164税金≈房价X15%上有政策?国富节约税金方法：偷税、漏税、避税偷税：纳税人利用各种手段不缴或者少缴应纳税款漏税：由于纳税人不熟悉税法规定和财务制度，或者由于工作粗心大意等原因造成的避税：纳税人利用税法允许的办法，作适当的财务安排或税收策划，在不违反税法规定的前提下，达到减轻或解除税负的目的2020/2/165节约税金下有对策！2020/2/166概念：中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税税率：3%-5%计算方法：营业额X税率避税方法：以房抵债，佣金抵收入2020/2/161-1.营业税（Businesstax）2020/2/167案例1（偷税）.以房抵债营业额100万，费用80万，其中营业额20万以房抵债案例2（避税）.营业额(3000+300)/每平米2020/2/161-2.营业税（Businesstax）区分实际变更节税营业额10080费用8060营业税541区分实际变更其他营业额33003000费用29702700营业税165150152020/2/168概念：房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税税率：12%，1.2%计算方法：租金X12%,房屋余值X1.2%节税方法：1.虚增租赁面积(偷税）2020/2/162-1.房产税(Propertytax)3.税收优惠（避税）2.税金权重（避税）2020/2/169案例1（偷税）.虚增租赁面积100万的100平房屋,出租60平租金6万案例2（避税）.租金权重,避重就轻100万的房屋租金10万时2020/2/162-2.房产税(Propertytax)区分实际变更（租赁面积虚增）其他房屋租金6*12%=0.726*12%=0.72房屋价值40万X0.8X1.2%=0.3820万X0.8X1.2%=0.19合计1.10.910.19区分实际变更其他房屋租金10*12%=1.2房屋价值100万X0.7X1.2%=0.840.960.362020/2/16102-3.房产税(Propertytax)案例3（避税）.利用税法优惠政策(个人用于自住的房屋免交房产税）以个人名义买卖二手房还可节约营业税，所得税等很多费用磨练精工，世进精工，KTE区分实际变更其他房屋价值100万X0.7X1.2%=0.84免税2020/2/1611概念：个人所得而缴纳的税金税率：超额累进税率计算方法：(工资-五险一金-扣除额)X税率-速算扣除额避税方法：1.年末一次性发奖金2.提高住房公积金比率3.员工一般生活费用冲减公司成本3-1.个人所得税(Personalincometax)2020/2/1612级数全月应纳税所得额（含税级距）税率(%)速算扣除数1不超过1,500元302超过1,500元至4,500元的部分101053超过4,500元至9,000元的部分205554超过9,000元至35,000元的部分251,0055超过35,000元至55,000元的部分302,7556超过55,000元至80,000元的部分355,5057超过80,000元的部分4513,505个税税率表2020/2/1613案例1（避税）.分两次的节日奖改为年末一次性支付基本工资3200元/月X1.5倍X2次案例2（避税）.公司部分公积金比率10%提高到25%实际(绩效奖分两次支付)改善(绩效奖年末一次性支付)其他4800X20%X2=19209600X3%=28816323-2.个人所得税(Personalincometax)现行(10%)改善（公积金比率提高）其他(8000-1600-3500)X10%-105=185(7000-1400-3500)X10%-105=10580/月1,5866589282020/2/1614概念：对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税税率：增值率=（收入-扣除数）/扣除数•扣除数=a）取得土地使用权的支付的金额b）房地产开发成本c）房地产开发费用d）房地产转让税金及附加e）加计扣除金额（土地使用权+房地产开发费用）X20%4-1.土地增值税(landappreciationtax)级次增值率税率速算扣除数1未超过50%的部分30%02未超过50-100%的部分40%5%3未超过100-200%的部分50%15%4超过200%以上的部分60%35%2020/2/1615计算方法：土地增值税=增值额×税率-扣除额X扣除数节税方法：1。免税优惠政策（增资额不超过20%的普通住宅免税（避税）2.清水房和装修部分分开核算，减少课税金额（避税）3.增加扣除的利息费用4-2.土地增值税(landappreciationtax)2020/2/1616구분내역현행안개선안기타Income계약금액=시공사직접공사비X10%=30,000만X10%=3,000만(가정)건설비용2,400만방지산비용으로처리CM계약금액=시공사직접공사비X10%-건설경상비=3,000만-24,000만=600만Cost경상비2,400만(계약금액의80%로가정)비용은600만원의80%정도로임의로만듬StampDuty계약금액X0.05%=3,000만X0.05%=1.5만계약금액X0.05%=600만X0.05%=0.3만BusinessTax계약금액X5%=3,000만X5%=150만계약금액X5%=600만X5%=30만NetIncome순수입=3,000-2,400-150-1.5=448.5만순수입=600-0.3-30=569.7만CoporationincometaxNetIncomeX25%=448.5만X25%(세율)=112만인정이윤율20%신청（가능성불투명)=600만X20%(이윤율)X25%(세율)=30만절감액영업세절감120만인지세절감1.2만기업소득세절감82만원가절감방안(단위:만RMB)CM사세금절감을통한발주처원가절감CM공사비2020/2/1617계약형태계약금액대외대내동일임계약금액=주자재(철근,레미콘)+시공비=20,000만+5,000만=25,000만(가정)영업세25,000X3.33%=833만기타규비25,000X0.73%=183만對內對外不同한방식계약체결對內契約金額=주자재+시공비=25,000만(가정)對外契約金額=시공비=20,000만주자재시공업체에서구매및관리하나영수증은발주처명의로끊고발주처비용처리영업세20,000X3.33%=666만기타규비20,000X0.73%=146만절감액영업세167만기타규비37만골조,정장식분리계약골조정장식분리계약으로정장식이윤부분의토지증치세절감분양가책정증가액이공제액의20%이내로분양가적정책정하여토지증치세면세V.A.T설비증치세환급국산설비사용으로증치세환급Elevator700만원(증치세포함)(가정)환급증치세=700/(1+17%)X17%=102만(세무국확인필요)세법을이용한원가절감시공사공사비LandV.A.T.세법을이용한원가절감시공사세금,인허가비절감을통한발주처원가절감구분내역현행안개선안기타2020/2/1618정장식부분영업세방지산정장식영업수입300원/M2(가정)영업세=300원/M2X186,600M2X5%(세율)=280만정장식부분이윤발생시법인세도납부하여야함정장식부분STX조선에서직접시행시영업세절감280만원교역세절감300원/M2X186,600M2X1.5%(세율)=83만인화세절감300원/M2X186,600M2X0.05%(세율)=28만Bonus1.연3회지급으로세율이높음2.기본급여1200원/인(가정)소득세:1차:1200X0.15=180원2차:1200X0.15=180원연말:1200X0.05=60원1.연1회지급으로세율을Down2.기본급여1200원/인(가정)소득세:1,200X3차X0.05=180원절감액240원/인X10,000명=240만PersonalIncomeTax(그룹사에한함)1.매월급여를적게책정하고연말보나스를많이지급하는방식으로도개인소득세절감가능2.주택공적금비율을인상하는방법으로도개인소득세절감가능구분내역현행안개선안기타1、不做账、不申报，公然偷逃税款；（有勇无谋，格调低下）2、将代销佣金直接冲减收入，偷逃税款；（价廉物美，易于操作）2020/2/1619——房企偷税的十三招3、房地产开发与建筑安装相互勾结作假、虚增成本，多计成本偷逃税款；（瞒天过海，深得三十六计精髓）4、以商品房或门面抵工程款，不记收入偷逃税款；（一举两得）5、隐瞒预售房款，不申报纳税（税务紧盯这一块）2020/2/1620——房企偷税的十三招6、利用行业特点，调整成本偷逃税款（靠山吃山，靠水吃水）7、借用销售公司、物业公司等关联企业，进行偷逃税款（上阵父子,兵打仗亲兄弟）8、借代收各种“初装费”及基金的名义，不记收入偷逃税款（牙好，胃口就好，吃嘛嘛香）2020/2/1621——房企偷税的十三招牛人是怎么炼成的？9、明为合作建房以房换地，暗中不记收入偷逃税款（袖里乾坤，十分隐秘）10、土地评估增值虚增开发成本，多计成本偷逃税款（一个好汉三个帮，练成这招可不容易）11、利用“预提费用”帐户，虚增成本偷逃税款（老土的招数，屡试不爽）2020/2/162212、采取“假借款、真按揭”，偷逃税款（谁让银行是咱大哥的？）13、人为账务核算混乱，偷逃税款（乱拳打死老师傅，有种试试咱的“疯牛拳”？）以上就是房企偷税十三招,接下去如何“疱丁解牛，见招拆招”？2020/2/1623——房企偷税的十三招2020/2/1624金龙腾飞送冬去银蛇曼舞迎春来事业开发迎新春新年快乐，恭喜发财