唐山吉祥路项目定位报告终稿03版

1红星地产唐山吉祥路项目定位报告投资发展部2013年7月2宏观态势篇板块分析篇项目定位篇规划选型篇总平优化篇房型建议篇附件（客户/外立面建议/价格预估/户型借鉴）报告内容3宏观态势篇城市定位|城市人口|交通体系|宏观经济|楼市环境|小结4宏观态势/城市定位城市发展动力——能源型城市：拥有煤炭、焦碳和石油等丰富资源，由此带动钢铁、化工等产业发展口岸型城市：国家一类开放港口，同时拥有京唐港口和曹妃甸港口，曹妃甸是目前唯一可以停靠40万吨级货轮的港口，是中国的工业源料及货品集散地区域经济一体化的拉动：环渤海经济圈、京津冀等一体化经济发展将会促进唐山的产业结构变化升级和经济发展.唐山是具有百年历史的沿海重工业城市，是连接华北、东北两大地区的咽喉要地和国际港口城市，是能源及原材料为主的国家级新型工业基地。从城市发展和定位看，唐山蕴藏巨大发展潜力，在京、津的带动，被低估的城市价值正在迅速提升，随着四大新城的兴建，国际化新兴都市正在形成。河北省域中心城市之一，中国特大城市之一，中国北方重要经济中心，也是东北亚重要的航运中心和物流中心、世界级新型工业化基地，同时也是京津唐城市群的核心城市之一1.1城市定位环渤海经济圈唐山区域经济中心5宏观态势/城市人口唐山市区人口保持稳定状态，流动人口相对较少，以本地人为主。随着唐山经济快速上升，对周边市县有较强的人口吸附效应，未来人口有较大增长空间，对房地产发展形成一定支撑1.2城市人口2012年唐山总户籍人口740多万，其中市区人口约309万。2010年人口普查常住人口为757多万。唐山城市人口增长年度平均且较为缓慢,随着唐山经济地位的上升及产业发展力度加強强，未来有较大的增长空间。区域路北区路南区古冶区开平区丰润区丰南区面积（平方公里）12067.33253.4251.313341568人口（万人）703543339060人口/面积（万人/平方公里）0.580.520.170.130.070.04从市区各区內人口数量来看，丰润区人口最多，有90万人，从人口密度分布上看，路北区人口密度最高，每平方公里0.58万人。路南区67平方公里，人口35万。2008-2012唐山人口变化6宏观态势/交通体系致力于大力建设公路、高速公路、铁路、地铁轻轨、管道、航空、港口等综合性的交通运输，为把唐山建设成为北方经济中心城市、东北亚门户城市、国际航运物流贸易中心而奋发图强1.3交通体系铁路：•国家级铁路干线：京哈铁路、津山铁路、大秦铁路、迁曹铁路•地方铁路：唐山坨港铁路、遵小铁路、唐港铁路•正在建设：津秦城际铁路、蒙曹铁路；•京唐城际铁路：京唐城际高速铁路项目将由北京、天津、河北三方投资建設，建成后，从唐山到北京只需半个小时，大大缩短京唐时间距离，拉动唐山楼市发展。航空：唐山三女河机场2012全年旅客吞吐量16万多人次，开通7条远距离航，4条近距离航线。港口：唐山港分为京唐港区、曹妃甸港区和丰南港区，形成分工合作、协调互动、三港齐飞的总体发展格局。京唐城际铁路北京市天津市唐山市京津城际铁路7宏观态势/宏观经济经济运行——快速发展的经济体，带动个人财富的快速增长1.4宏观经济2012年全市实现地区生产总值5800多亿元，同比增长10%，GDP排名全国第十九位，河北省第一。2004年以来，唐山的人均GDP增长速度每年都保持在13%以上，2012年人均GDP超过1万元。2012年三大产业比为9.1%：59.2%：31.7%，以第二产业为主导产业，但产业结构在不断优化。人均可支配收入多年来一直保持10％左右的增速。居民消費更加理性，消费结构升级明显，以汽车、住宅、通讯、餐饮为主的消费热点已经形成。从经济发展和收入水平來看，唐山已经展现出一个快速发展经济体的实力和潜力，已成为独领河北、紧随京津的新兴城市。大量较高收入群体的形成，带动消费结构升级，快速催生置业需求。2008-2012唐山GDP变化2008-2012唐山收支变化8宏观态势/宏观经济宏观经济房地产关联性分析——经济的高速发展带动城市进入快速建设发展周期，房地产市场进入快速发展阶段，市场表现为大规模开发，集中放量2008-2012唐山投资变化2012年，唐山社会固定资产投资额超过3000亿元，房地产在经过几年超过50%的增速之后回落，比2011年略高，达到517亿元。房地产投资额占社会固定资产投资额的比例已经接近17%。1.4宏观经济9•起步——2006年以前•2002年开始唐山才有了真正意义上的商品房地产市场•到2006年随着市场的火爆，大量的项目获批上市，开发商开始大量收取客戶预售定金，市场出現供需两旺的局面，形成了初步的房地产开发环境•小高潮——2007年•07年上半年随着全国楼市快速发展，唐山形成了一轮房价高速上涨的小高潮。•下半年政府强制调整市场众多房地产，多个项目纷纷下马或相关手续办理调整，市场一度出现真空现象，导致一、二手房交易量迅速攀升交易价格狂飆情況。•低谷——2008年•2008年唐山政府开始启动三年大变样工程，瞬间唐山进入了翻天覆地的城市拆迁改造阶段，大批的平改项目上马,预期供用量急剧上升,市民的观望情緒加重,价格明显回落.•由于新房建设周期较长,拆迁过渡需求激增，所以二手房、租赁交易市场持续趋好•回归理性——2010年以后•随着经济形势的不断转好以及唐山在城市规划发展方面不断的投入，房地产市场也在逐步回归理性，整体供用和价格都在回暖。•开始有如万达广场、万科、绿地这样的外地大牌开发商进入唐山，房地产开发水平和产品品质将进入新的阶段。唐山房地产市场近几年发展阶段宏观态势/楼市环境市场快速成长阶段·竞争日益激烈·专业化程度提升·产品线逐渐丰富1.5楼市环境10宏观态势/楼市环境凤凰新城曹妃甸新城空港新城南湖生态城1.5楼市环境唐山重点建设新城——空港新城、凤凰新城、南湖生态城城及曹妃甸新城11宏观态势/结论供应方面，随着新城的加速建设，凤凰新城、南湖等板块供应量开始集中爆发；需求方面，随着未来城市化进程的加快，房地产投资不断加大，房地产市场不断发展，将逐步进入理性消费阶段；价格方面，受环渤海经济圈未来发展潜力的影响，加之改善性需求和财富阶层的扩大，唐山市场还将继续保持高位价格，但受供应量影响，房价上涨速度将会减缓；竞争方面，外部大型实力开发商争相入驻，将加大竞争程度。项目启示：市场决定跑量应作为重点目标12板块分析篇板块划分|板块属性|产品特征|价格特征|小结13区位板块/板块划分核心板块：城市核心区路南路北区各约一半城市核心区：新华路与建设路沿线。北至兴源路及富康路，南达南新道，东临滨河路，西到站前路。路北区主要包含凤凰新城板块，城东工业区板块，高新区板块凤凰新城：位于唐山市中心区西北部，是开发建设的新城区。南起兴源道，北至大庆道，东临卫国路，西到站前路，辖区面积23平方公里。城东工业区：南至长虹道，临近城市核心区，北临长宁道，西临卫国路与凤凰新城板块接壤，东达河北路沿线。高新区板块：唐山高新区，南临长宁道与城东工业区相邻。路南区主要包含南湖板块南湖公园板块：南新道以南，西电路以东，复兴/康柏路以西，205国道以北。总体规划面积105平方公里，包括核心风景区、西北片区、丰南片区等五个片区凤凰新城城东工业区建设路新华道（路南区和路北区分界线）长宁道城市核心区南湖公园板块高新区板块本地块1.1板块划分唐山市区（路南、路北）中心区域主要分为五大板块；新华道与建设路交汇处为城市最核心处14区位板块/板块属性处于价格平台最高水平，聚集市场上主要的中高端项目；承接唐山高端置业人群轻工业主导，基础设施完善，多家外资入住，板块认知度较低，承接地缘性客户和产业人口，价格相对较低，以中低端项目为主在售项目较少，价格平台较低，建设路沿线部分中高端项目；未来以承接地缘客户换房及刚性首置需求为主项目相对少，多为城市综合体项目，价格处于中高档，承接唐山投资客户和中心城区中高端客户以低密度物业为主，总价相对较高；承接低密度高端改善客户凤凰板块高新区板块城东工业区板块南湖公园板块城市核心板块凤凰新城建设路长宁道高新区板块本地块五大板块的产品和客户以及项目定位各有特色1.2板块属性城市核心区南湖公园板块新华道（路南区和路北区分界线）城东工业区15区位板块/产品特征凤凰新城城东工业区建设路长宁道高新区板块本地块南湖板块为别墅集中区，凤凰新城以高端住宅为主，高层、洋房、别墅均有分布，其他版块多为普通高层产品1.3产品特征高层居多，少量洋房高层：80-100㎡两居120-140㎡三居洋房：200-320㎡多为小高层、高层，部分项目有洋房，以中低端产品为主高层、小高层为主80-120㎡两居120-140㎡三居为主一居室也有一定比例小高层、高层产品为主，少量洋房产品80-120㎡两居130-160㎡三居高层、别墅为主高层中低端：70-90㎡两居，110-140㎡三居高端：100-120㎡两居，120-170㎡三居别墅：340-400㎡为主凤凰板块南湖公园板块高新区板块城东工业区板块城市核心板块城市核心区南湖公园板块新华道（路南区和路北区分界线）16区位板块/价格特征凤凰新城城东工业区建设路长宁道高新区板块本地块高新区和城东工业区为唐山目前价格相对较低的板块1.4价格特征凤凰板块南湖公园板块高新区板块城东工业区板块城市核心板块高层7300-9000元/m2洋房11000-13000元/m2高层7000-9000元/m2洋房12000元/m2联排别墅18000-22000元/m2城市核心区南湖公园板块新华道（路南区和路北区分界线）高层5500－7000元/㎡高层5000-5500元/㎡高层7400-8400元/㎡洋房10000-11000元/㎡17区位板块/结论地处唐山东部南新东道与吉祥路的交汇处，属于城市核心板块的东部边缘地带行政区属路南区边缘，认知度较低周边目前仅有零星项目在售，均为高层产品，项目品质一般，较路南区中心位置存在较大价差板块无重点规划，未来价值上升空间有限项目启示：区位决定溢价空间有限，不追求高品质打造18项目定位篇地块指标|地块四至|周边环境|小结19项目定位篇/地块指标项目数量A地块用地面积（一期）36310总建筑面积163555地上建筑面积（计容）127055容积率3.5建筑密度30%绿地率30%B地块(二期)：占地48769㎡，容积率3.5，规划高层、洋房和沿街商业C地块(三期)：占地65585㎡，容积率3.5，规划百货MALL、商业街、办公和高层ABC地块分为三期开发，总占地约15万方（其中一期3.6万方），容积率3.5，规划集高层、洋房、办公和商业为一体的城市综合体1.1地块指标注：以下内容均针对A地块即项目一期20项目定位篇/地块四至吉祥路双向4车道南新东道双向8车道地块内部地块北侧：南新东道，双向8车道；主干道，人车流量较大。但受绿化带阻隔，商业价值受到一定影响；道路北侧为在售项目东方渔人码头。地块西侧：吉祥路，双向4车道A地块地块内部：部分为合作方临时办公楼，可随时拆迁，其他为净地；地块西北角为早期搭建的售楼处。规划路规划路地块周边配套不全，成熟入住的小区不多，仅有零星项目在售，南新东道对面即为在售商住项目东方渔人码头1.2地块四至已建售楼处21项目定位篇/周边环境目前市容较差，为汽配厂、物流公司、钢丝厂等工厂，等待未来进行拆迁改造，重新规划建造，环境将会逐渐好转1.3周边环境22项目定位篇/结论紧邻城市主干道南新东道，具备较好的交通可达性，但非城市主要发展方向目前周边环境欠缺，区位认可度不够，前期产品难树调性地块规划百货MALL的大型城市综合体，后期整盘价值提升具有空间城市综合体主干道洋房关键词抓准市场，寻找空白，错位竞争项目启示：23项目定位篇/结论唐山东南崛起之极住宅产品：高层+洋房办公产品：soho/loft公寓（后期）商业产品：社区底商/商业街+百货MALL多产品线、多业态于一体的大型城市综合体24规划选型篇住宅|商业25规划选型篇/住宅产品高层个案分布本案