房地产产品研究系列合院、洋房、叠拼专辑91276595

全国产品速递：第3季（合院、洋房、叠拼专辑）版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。导读1.上海仁恒森兰雅苑——苹果有iphone4，我有ihouse42.深圳金地天悦湾——“天字系”、法国范儿、高坡叠3.深圳天麓三区莱茵堡——南中国首席豪宅区的“童话城堡”4.北京大运河孔雀城——“大堡明天见，大堡天天见”5.武汉保利中央公馆——“四叠无限好，可惜没电梯”上海仁恒森兰雅苑苹果有iphone4，我有ihouse4仁恒以精雕细琢和产品创新而闻名，号称地产界的“苹果”，就像iphone4一样，目前仁恒的产品线也进化到了“第四代”，以仁恒森兰雅苑为杰出代表仁恒，新加坡背景的房地产开发企业，从所开发项目的规模、开发节奏、物业特征来看，基本以城市重点地段开发大规模、高端住宅物业为主。1998年，陆家嘴滨江国际社区，仁恒第一代国际社区高端开发项目——仁恒滨江园亮相上海，以江景和精装品质作为产品的最大特色；2003年，仁恒第二代国际社区——仁恒河滨花园，采用多项“四新”技术的产品，提高了整体居住的品质；2004年，第三代国际社区——仁恒河滨城，除对建筑细节的升级，还打造一套“邻里之家”的体系，提升项目居住氛围；仁恒家园，开创低密度电梯精装洋房社区先河，进一步提升了居住的舒适度；2010年，仁恒第四代国际社区随之诞生——仁恒怡庭、仁恒森兰雅苑，以首个精装叠墅产品亮相上海。私家电梯、私家泳池等元素较仁恒以往产品作了突破和创新。仁恒滨江园仁恒河滨花园仁恒河滨城仁恒怡庭仁恒森兰雅苑位于浦东以北的森兰国际社区内，不同于新江湾城板块，目前项目周边环境不佳、配套不齐，规划“看上去很美”，仍然属于以时间换空间的阶段仁恒森兰雅苑位于浦东“十二五规划”的高桥新区森兰国际化社区内；森兰国际社区位于上海浦东新区北部，处于中环内，5.74k㎡大型规划，将呈现一个具有完善的配套、适宜的环境、大型低密度生态社区；森兰国际社区是继古北、联洋、碧云、新江湾城后政府规划的又一国际化社区；但目前，因紧邻外高桥保税区，空气质量差，且生活、交通配套仍比较落后。项目楼面地价高昂，技术指标苛刻，容积率已经突破传统豪宅区间，这对仁恒的操盘能力提出了很高的要求占地面积：10万㎡总建筑面积：17万㎡容积率：1.63（已突破传统豪宅区间）建筑密度：25%绿化率：35%限高：60m总户数：806户建筑风格：海派建筑为主产品类型：90-150铭寓、180-200观邸、336叠墅、320-360郡庭仁恒的产品策略：以180-220㎡主流四房为主力，降低风险，以将近四分之一的复式与叠拼作为亮点，提升项目溢价能力楼面地价超过1.6万，区域内当时房价刚刚突破2万，地块技术指标苛刻，腾挪空间小，且看仁恒如何出招规划布局：物业辐射性层级排布，点式建筑均好性提升，天际线契合产品层级由东南向西北层层拔升合理物业排布、无障碍设计提升溢价项目一期规划以东南角为点，形成南低北高的放射状布局，从日照角度满足采光的合理性；采用复式、叠加别墅、公寓多种居住形态相结合，多线铺开以满足不同人群置业需求；结合物业价值的高低及地块周边情况，将最具溢价能力的叠加别墅产品处于最佳位置，且将靠近城市主干道的户型作为小面积户型，大面积户型基本处于项目整个项目内部；西北角为3栋2梯4户的90㎡两房和152㎡三房，其余都是240-337㎡的复式、2梯2户180-220㎡四房和321-358㎡叠加别墅。90平米与152平米2梯4户214平米复式2梯2户336平米复式2梯2户321-358平米叠加别墅一期二期二期项目坚持层级明确、分段清晰、多线并进的产品策略，最大程度地拓展客户宽度，降低项目风险铭寓观邸叠墅郡庭面积升级90多平到200平再到300平大户型，满足从单身贵族到三代同堂的需求产品形态升级传统平层到复式立体空间再升级到有天有地叠加别墅电梯配置升级两梯四户到一梯一户到两梯一户直至私家电梯，尊贵感私密性不断提升户型特色升级从紧凑型户型到附加值舒适型户型到拥有私家电梯厅、挑空入户花园、全套房配置；享受型户型直至高标配私家电梯、泳池等别墅型户型，满足各层级客户需求仁恒森兰雅苑的产品线策略：20万方以下豪宅的常规思路：纯粹、单一产品线、简化客群OR拉高拍低，高落差布局思考——调控下的新思维，多线并举、去中间化：以少量90平米入门级产品满足投资需求和90X0限制，去除中间面积段产品，高端产品线从面积和形态上进行市场再细分分段清晰/层级明确/户型特色鲜明/一网打尽仁恒森兰雅苑产品系中最富特色的两种类别墅：7F叠墅、4+2郡庭创新7F叠墅，错复式布局，实现两梯一户的效果创新4+2郡庭，传统叠拼开挖至地下两层上叠套下叠套±0叠墅主要运用了楼层的交错设计实现两梯一户的效果上层下层森兰“创新”产品叠墅仅设置一种面积段和单层形式，楼层根据社区位置的不同分为12F、7F，仅有层高存在些许区别（7F3.2m、12F3.15m）；叠墅均为两梯两户布置/电梯双开门设计/(336.66+336.66)平米/总面宽25.5米/进深15.45米/平层面积约670平米；电梯双开门，平面两户楼层交错设计，因此相当于两梯一户；设计亮点突出（避免了大平层室内的迷宫式、跑道式空间），双层挑高入户花园、起居室连通情景阳台、双重入户、二楼公共空间景观打造、三套房设计等元素提升了产品附加值。25.5m5.45m叠墅336㎡复式下层：双层挑高入户花园是亮点6.4m独立的双层挑高：（3.2×2=6.4m）入户花园（3.25×5.55=18㎡），气派非凡，归家仪式感十足，也可在二层搭板隔房大面宽的另类横厅设计：（客厅+情景阳台），面宽5.3m+2.8m=8.1m，空间通透感加强，阳台的实用性也比较高叠墅336㎡复式下层：两梯一户的私家电梯厅、一体化三面采光餐厨区和独立全功能保姆间等设计体现豪宅元素独立保姆间：保姆间有独立卫生间、全明，位于楼下入口处，与整套户型通过入户花园的高窗相连，设计巧妙两梯一户配置私家电梯厅：由于两部电梯都是隔层双开门设计，造成了两梯一户的“假象”电梯门套采用和入户门一样的实木雕花，着重强调入户的仪式感餐厨一体化：方正大气，面积阔绰（面积约24.4㎡）餐厅边套东侧有窗，可双向采光叠墅336㎡复式上层：全明家庭室较有新意，全套房设计是豪宅基本功公共空间景观利用：（6.3m×3.2m=20.16㎡），家庭室与入户双层挑空的入户花园相连，提升了家庭室的景观性，弥补了无法直接采光的不足，是户型的又一亮点全套房设计：二层户型采用三套房设计，均带有自己的卫生间、衣帽间；户型方正，尺度适宜。（主卧开间更达到5.3m）4+2郡庭在传统的叠拼基础上进行优化森兰“创新”产品郡庭为传统叠加别墅的改良品。下叠=1F+2F+地下1F+地下2F（面积约321.9平米）上叠=3F+4F+地下2F+屋顶花园（面积约358.2平米）（由于下叠附送空间面积比上叠要多，所以面积比上叠面积略小）上叠和下叠均有私属功能空间（完全超越了一般别墅的私密感）（一层入户花园、一层入户电梯、入户楼梯）以及（地下车库、地下储藏间）。郡庭上叠358㎡（入户区和3F）：带私家入户花园和私家电梯，3F约70㎡超大餐客厅区尺度宜人的客厅与餐厅:客厅（7.2m面宽）与餐厅连通（进深10m）整个空间约70平米，现场效果震撼123123上叠与下叠拥有同样尺度宜人的私属入户花园及入户门厅：入户花园全部赠送（面积约为20平米），入户门厅面积约为20平米；讲究风水：入户花园——入口门厅入口——入户电梯的入口，视线均不能洞穿，曲径通幽。下叠入户上叠入户郡庭上叠358㎡（屋顶和4F）：60㎡豪华主卧套房，120㎡屋顶花园赠送，并附送天际创意小泳池大面积屋顶花园赠送、小型泳池增加亮点：屋顶花园面积约120平米，四面临空，景观面较好；花园采用东南亚风格打造，配以棕榈的绿植，创意小型泳池、东南亚风格藤椅，体现休闲度假风情除去电梯井、设备平台、楼梯间等等功能空间后，花园面积缩水近一半；花园东西两侧的空间由于开间较小不能形成围合空间，利用率低，只有正南向约40平米空间可以利用。主卧入户门厅：入户门厅过渡空间尺度宽敞，设置休息区，可与衣帽间联动，使用率高60平米超大主卧套间设计，内设有U型更衣间、主卫生间，卫生间配置双人按摩浴缸郡庭上叠358㎡（-2F）：电梯直达，私属双车库，80㎡全赠送，利用率高电梯可直达负二层，储藏间非常宽敞，无柱，利用率高地下二层，面积接近80平米，附送空间较多，且利用率高地下私属双车库而非车位，安全性高，电梯直达，降低客户对地下二层的心理抗性郡庭下叠358㎡（1F）：三进式入户，餐客厅一体化总计约70㎡123123三进式入户，入户流线通过前花园、玄关和门厅，仪式感强烈独立门厅接衣帽间设计，总面积约12平米，宽敞阔绰电梯直接入户，对面是下叠内部楼梯，交通核位于户型中部，较为节省空间客厅餐厅连通，面积70平米左右，宽敞通透，空间利用率高厨房面积较小，且形状狭长，实用性打折扣郡庭下叠358㎡（2F）：南向三套房+北向家庭室，动静分区明确，南北通透采光上佳30平米20平米36平米21平米起居室21平米，三面围合通透，形成完整而私密的会客区域，与上叠卧室区相比，景观性及私属性更好户型亮点：（南向三套房+北向起居室)，动静区域分割明确、南北通透主卧室加入入户门厅设计，户型设计上强调了过渡空间，提升尊贵感郡庭下叠358㎡（-1F）：下沉式泳池和80㎡自助娱乐区是亮点引入下沉式泳池设计：泳池位于地下一层，区域约50平米，四面围合，一面连通娱乐室，私密性好；下沉式泳池防水易处理，但震撼程度和景观性劣于空中泳池。书房、酒吧连通，宽敞气派，面积接近80平米，与一层客厅餐厅面积无异储藏间面积30平米左右，但过于狭长，利用率不高精装修是仁恒的强项，仁恒森兰雅苑也坚持了高标准，但次于仁恒怡庭15000元/㎡的顶配装修标准报价为8000元/㎡-10000元/㎡不等，产品价值不同而标准不同总结：精准定位和持续创新保障了仁恒森兰雅苑在淡市中仍然取得了不错的销售成绩推盘思路：角色划分、紧凑推货1.以品质较高的叠墅高开产品，树立高品质的形象，2.再以面积稍小的观邸补充产品线，作为资金回流产品，拉动销售，3.随即推出溢价水平最高的创新产品4层的类别墅产品郡庭全面提升社区品质，4.从而拉动普通公寓铭寓溢价力与市场接受度，为销售成交持续注入动力。价格策略：拉大旗、作虎皮公寓房售价40000-50000元/㎡，均价47000元/㎡，复式叠墅售价60000-65000元/㎡，郡庭均价70000元/㎡线上坚持不降价，但暗折力度大，郡庭实际成交均价仅为55600元/㎡周边住宅均价只有26000-30000元/㎡，本项目溢价率高达60%-100%去化成绩：高价高速8月28日一期开盘，总套数472套，截止11月底已售出185套，去化比例为39.2%，月均去化套数62套左右，数量可观仁恒森兰雅苑是上海2011年7月份以来单价三万以上成交金额第一楼盘深圳金地天悦湾“天字系”、法国范儿、高坡叠金地天悦湾位于深圳观澜街道横坑水库片区，梅观高速与环观南路交汇处，地处观澜新中心区，区域占地58.5万㎡、总建面116万㎡、平均容积率仅为1.3-1.8，被称为深圳的新豪宅片区鹭湖金地·天悦湾位于深圳观澜街道横坑水库片区，梅观高速与环观南路交汇处友邻世界第一大高尔夫球会，距福田CBD仅18公里项目紧邻和黄懿花园、招商观园项目梅观高速环观南路天悦湾金地天悦湾是金地在深圳的首个TOP“天字系”项目，肩负着金地在总部扬威的使命，但高容积率、高地价、限高限公建配套、中等规模，都为豪宅目标制造了不少障碍一期牺牲部分容积率，含有部分拼合户型，而受限购影响，二期方案调整，容积率指标基本保持不变物业类型：受制于60m限高控制，故整体