苏州乐园欧洲城策划规划概念性方案

苏州乐园区域策划推广研究{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业}我们此次汇报内容是针对市场视角阐述如何发展区域对顺应乃至引领市场更有利明显为需求导向、为市场客观着想苏州乐园区域策划推广研究{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业}苏州乐园区域策划推广研究{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业}它，是一个区域而不是一个地方，是一个令人兴奋的、引人注目的、充满旅游期望的与苏州文化遗产联系的地方愿景Vision苏州乐园区域策划推广研究{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业}休闲娱乐购物中心——打造区域购物、美食、休闲、娱乐旺地苏州乐园区域策划推广研究{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业}具体表述集餐饮、休闲、娱乐、文化艺术类商品为一体的大型商业广场。打造成为苏州市绝无仅有的购物、美食、休闲、娱乐旺地，成为代表苏州城市形象的一道亮丽风景线。提高项目游乐区的商业价值、增加人气，同时提高项目的整体商业价值和消费档次。苏州乐园区域策划推广研究{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业}苏州乐园区域策划推广研究{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业}问题与困境苏州乐园区域策划推广研究{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业}问题与困惑Questions苏州乐园规划的思考过去的引领现在的滞后未来的危机图片图片图片图片如何破题VS苏州乐园区域策划推广研究{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业}问题与困惑Questions苏州乐园的规划思考苏州乐园是否需要变革苏州乐园如何变革苏州乐园变革方向的思考关键字：73170000077%71%75%市场发展历程客源构成的现状商业产品构成经营情况人均次消费每年入园人次门票收益比例苏州本地人比例散客比例苏州乐园区域策划推广研究{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业}苏州乐园欧洲小镇商业项目商业定位(汇报稿，叁)APR，2011苏州乐园区域策划推广研究{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业}苏州乐园区域策划推广研究{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业}苏州乐园区域策划推广研究{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业}旅游产业演进苏州乐园区域策划推广研究{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业}产品特征需求产品定制设计阶段从消费者需求出发，对成熟的整合产品资源进行细分、重新设计，并提供创新的体验和服务。典型特征旅游消费的内容是时间和体验，而非空间等物理产品观光游休闲度假游定制主题游没去过，没见过。要去看看、猎奇。常去去，常看看。放松、享受。去我想去的地方，做我想做的事。实现梦想。需求实质产品配套及整合阶段为旅游业的扩充相应配套开发，以资源整合为目的的生活设施与服务设施建设。形成功能聚集的各类设施及服务(旅游城镇)。旅游资源粗放式的开发，解决可达性、适应性等基础设施建设和简单开发的阶段景点产品开发阶段旅游产品从无到有旅游各阶段苏州乐园区域策划推广研究{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业}吃住行游购娱基本餐饮服务基本住宿服务交通通达/基本交通设施景点/景区旅游纪念品/购物基本娱乐服务观光游休闲度假游特色餐饮服务文化消费会务服务商务旅游周末休闲主题型消费康体服务体验型消费奖励旅游MICE创意产业娱乐产业都市服务业研发2.5产业健康产业KIBS产业演进旅游方式的转变旅游产业的提升文化产业苏州乐园区域策划推广研究{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业}MICE创意产业娱乐产业都市服务业研发2.5产业健康产业KIBS旅游业文化产业苏州乐园区域策划推广研究{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业}创意产业旅游业文化产业苏州乐园苏州乐园区域策划推广研究{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业}创意产业娱乐产业都市服务业旅游业文化产业主题乐园苏州乐园区域策划推广研究{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业}迪斯尼横店方特欢乐谷洋人街华侨城……恐龙园锦绣中华镇北堡三国城水浒城…………同样发展旅游，主语不同vs项目旅游旅游者以项目本身作为旅游目的地,在项目内部及其周边地区完成其包括物质消费和精神消费在内的各种旅游活动的总称。旅游项目旅游资源丰富、旅游基础设施完善、项目环境优美、旅游发达且在项目功能结构中占有重要地位的项目。圆明园唐城苏州乐园苏州乐园区域策划推广研究{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业}同样发展旅游，主语不同侧重旅游资源发展侧重项目综合发展被动发展旅游依托利用传统资源主动发展旅游积极整合资源发展旅游被动借助旅游发展项目依托项目资源兼顾旅游主动借助旅游发展项目利用旅游资源打造项目名片vs项目旅游旅游者以项目本身作为旅游目的地,在项目内部及其周边地区完成其包括物质消费和精神消费在内的各种旅游活动的总称。旅游项目旅游资源丰富、旅游基础设施完善、项目环境优美、旅游发达且在项目功能结构中占有重要地位的项目。苏州乐园区域策划推广研究{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业}同样发展旅游，主语不同被动发展旅游依托利用传统资源主动发展旅游积极整合资源发展旅游被动借助旅游发展项目依托项目资源兼顾旅游主动借助旅游发展项目利用旅游资源打造项目名片vs项目旅游旅游项目迪斯尼横店方特欢乐谷洋人街华侨城恐龙园锦绣中华镇北堡三国城水浒城苏州乐园区域策划推广研究{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业}同样发展旅游，主语不同被动发展旅游依托利用传统资源主动发展旅游积极整合资源发展旅游被动借助旅游发展项目依托项目资源兼顾旅游主动借助旅游发展项目利用旅游资源打造项目名片vs项目旅游旅游项目迪斯尼横店方特欢乐谷洋人街华侨城恐龙园锦绣中华镇北堡三国城水浒城按照人均消费苏州乐园区域策划推广研究{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业}苏州特色小吃/点心苏州特色菜/宴特色美食一条街大型集中式美食城中高档宴请餐饮特色苏州私房菜茶馆咖啡馆•四星级酒店•快捷酒店•特色古宅旅舍•国际青年旅舍•小型精品酒店•渡船•游轮•旅游巴士•自驾车•(停车场)•城市自行车游乐设施游乐旅游区视听馆沿区游船体验游水上乐园游艇码头异国商业街土特产超市特色工艺品便利商业•游乐场•高尔夫•酒吧/酒廊•棋牌麻将•卡拉OK•夜总会•特色咖啡馆•渔船码头会所•游艇会所•健康休闲会所•SPA/美容理疗吃住行游购娱旅游6大要素vs旅游项目项目旅游硬件提高在项目空间的完善与提升苏州乐园区域策划推广研究{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业}城市服务业配套vs旅游项目项目旅游硬件提高旅游业发展的基本要素内容以迪斯尼与华侨城为例项目服务业配套清单：餐饮统计娱乐统计购物统计酒店运动休闲教育类菜系数量(家)类型数量(家)类型数量(家)类型数量(家)类型数量(家)类型数量(家)中国菜54酒吧/夜店66大型购物商场34精品酒店28美容国际学校咖啡吧27剧院17衣饰/包包32高档酒店35健身房9语言培训Fusion12舞厅&迪斯科14古玩22中档酒店19瑜伽儿童活动中心意大利10电影院10民俗工艺品20经济酒店14SPA音乐培训日本10游乐场8艺术店13青年旅社4武术馆3美术培训美国9创意园区8书店/音像店9游泳馆图书馆2法国菜7博物馆6服装/布料市场6桑拿文习场所12印度/尼泊尔6会所2超市6其它2泰国4家居设计6西班牙3电子器材4素食3花鸟市场3墨西哥2茶叶2韩国2特色食品2东南亚2饰品2土耳其1户外运动2面包1玩具1地中海1德国1苏州乐园区域策划推广研究{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业}旅游业发展的基本要素内容项目服务业配套的基本要素内容苏州乐园区域策划推广研究{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业}vs旅游项目项目旅游软件提高游客视角特色当地化旅游地独有的、具有排他性特征相对客源地日常生活具有的异地化特色以客源地日常生活标准为标准标准国际化非旅游地独有、非本地化特征基本标准的设定基本标准研判矩阵异地化体验旅游的实质：四川火锅避风塘异地特色(非当地)标准国际化特色当地化(旅游当地)本地化不具特色只有特色有特色一般标准当地特色异地标准不够有特色全球统一异地标准统一标准一定特色满足外来游客需求满足本地居民需求苏州现状示意麦当劳星巴克上岛咖啡????苏州小吃青年旅社苏州小吃苏州乐园区域策划推广研究{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业}vs旅游项目项目旅游先是可留长驻再是可居短期观光游游客(1-2天)短期出差商旅客(1-2天)日周期休闲游游客(5-7天)中短期度假游人群(10-15天)周期性出差/会晤商旅客(3-4天)短期工作营商旅客(5-7天)周中长期疗养人群(1-2月/年)中短期驻场工作人群(1-2月/年)月中长期候鸟族人群(3-4月/年)中长期驻场工作人群(3-4月/年)季每年长期居住(往返)长住居民1-2年外派工作人群(往返)3-5年以上常驻外派工作人群(举家)年家庭公寓普通居住公寓TOWNHOUSE居家别墅分时度假公寓养老公寓青年公寓(小户型)度假村精品度假酒店产权式酒店酒店式公寓五星级酒店星级酒店度假村度假型酒店会议型酒店快捷酒店3星级酒店4星级酒店小型精品酒店游客-休闲型居住人群进入一个项目的不同阶段长期居住度假/养老居住中短期度假游周期休闲游短期观光游团队进入一个项目的不同阶段临时性出差周期性出差阶段性办事处长驻办公室企业区域中心苏州乐园区域策划推广研究{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业}有最好的旅游资源、历史文化资源不等于就是最好的旅游项目比较性总结旅游与项目的关系旅游业的发展对一个项目发展的直接拉动性弱但对提升项目服务业标准和引入外来旅游人口方面的拉动却是直接性的vs旅游项目项目旅游纯粹的旅游是有很强季节性的，打破季节性桎梏，变季节性为常态旅游项目的出路不在于盯住本城市消费群体，而是要关注外来人群的入驻项目收益逐步转变为商业经营为主，而非单纯依赖门票苏州乐园区域策划推广研究{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业}问题与困惑Questions游园配套设施动物园游乐公园配套游乐市民广场游乐……目的游览/影视基地三国城水浒城圆明园横店……大型设施游乐园苏州乐园方特世界常州恐龙园锦绣中华……游乐附属配套主题观光游多种游乐体验随机放松随机休息新景点配套……三国城水浒城圆明园横店……游乐体验新鲜刺激短时间大量游玩多种类型……功能类型需求苏州乐园区域策划推广研究{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业}问题与困惑Questions游乐附属配套主题观光游多种游乐体验综合景区浏览综合功能体验综合文化回味特征过去现在未来？特征综合商业提升苏州乐园区域策划推广研究{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业}苏州乐园区域策划推广研究{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业}案例研究苏州乐园区域策划推广研究{苏州乐园+YDSYZY一德商业置业}迪斯尼迪士尼全称为TheWaltDisneyCompany，取名自其创始人华特·迪士尼，是总部设在美国伯班克的大型跨国公司，主要业务包括娱乐节目制作，主题公园，玩具，图书，电子游戏和传媒网络。皮克斯动画工作室(PIXARAnimationStudio)，惊奇漫画公司（MarvelEntertainmentInc），试金石电影公司(TouchstonePictures)，米拉麦克斯(Miramax)电影公司，博伟影视公司(BuenaVistaHomeEntertainment)，好莱坞电影公司（HollywoodPictures），ESPN体育，美国广播公司(ABC)都是其旗下的公司（品牌）。当今的迪士尼已经远远不止于从事动画电影这一个行业了，迪士尼手表、迪士尼饰品、迪士尼少女装、迪士尼箱包、迪士尼家居用品、迪士尼毛绒玩具、迪士尼电子商业产品以及主题乐园等多个产业。由于许多人都是从小看着迪士尼的动画片长大了，所以迪士尼所涉及的各大产业都受到了广大消费者的一至好评，取得了丰硕的商业价值。作为一个娱乐品牌，迪士尼在2008年《商业周刊》的世界100强品牌（按照品牌价值）排名为第9位。2008年12月30日，世界权威的品牌价值研究机构－－世界品牌价值实验室举办的“2008世界品牌价值实验室年度大奖”评选活动中，迪士尼凭借良好的品牌印象和品牌活力，荣登童装品牌类“中国最具竞争力品牌榜单”大奖，赢得广大消费者普遍赞誉。1928年，就是米老鼠诞生的这一年国