四季雅苑个案分析

四季雅苑五期个案分析同策咨询·大客户事业部2011.7.27项目概览建筑面积37061㎡总户数441物业组合11幢小高层当期户数176容积率0.40（整体）车位比1:1绿化率55%物业费10元/㎡建筑设计上海建筑设计研究院有限公司物业管理和记物业管理服务有限公司开发商和记黄埔地产(上海)有限公司代理商易居中国开发批次五期第一批单价65000开盘户型2R116-126㎡3R153-170㎡复式144-271㎡区位评判区域属性内环新天地南京西路淮海中路陆家嘴中山公园徐家汇人民广场•内环内，浦东-花木板块•周边多为成熟住宅区•紧邻世纪公园联洋国际社区花木住宅区浦东花木高级住宅区区域价值——商业大拇指广场联洋国际社区国际博览中心商业圈附近商业配套较为成熟陆家嘴商圈辐射范围陆家嘴金融贸易区区域价值——教育周边教育资源主要有耀中国际学校(A)该学校为高档教育机构，从幼儿园到高中，配置齐全其余教育资源世纪公园北侧联洋社区世纪公园南侧花木住宅区量少质优的教育资源区域价值——环境别墅住宅区环抱，高端氛围浓厚靠近世纪公园和高尔夫球场、大面积景观绿化图上标注为别墅区高尔夫球场项目四至柳杉路罗山路（内环高架）张家浜浦园千秋别墅北：浦园千秋别墅西：柳杉路东：罗山路南：花木路干净整洁高端氛围浓厚区位评判总结内环内边缘地块，紧邻花木、联洋成熟社区大面积绿化景观位于内环高架旁，噪音污染严重易于发展为高端住宅区，周边配套待完善项目规划分期规划东侧中部8幢物业为当前可售的298~306（无304）其中，298-301为11年3月开盘，302-306为5月开盘据业务员口述，当前在售的是303-306的3幢298299301300302305303306项目五期别墅基本售罄后推出，定位高端交通动线车行入口共有5个罗山路1个柳杉路4个每2幢公寓设置1个地下车库入口车位配比1:1别墅式的车行线路无法满足公寓的安全性需要景观设计景观设计以欧陆风格为特色，中轴线设计小区中央3万平方米的景观公园集人工湖、罗马广场、凉亭为一体在绿化配置上，选用了具有季节变化特点的枫树和银杏等树木298299301300302305303306景观设计大气，绿化率高，考虑季节变化绿化率：55%景观中轴配套设置会所设置在小区西侧会所功能圆形广场篮球场网球场桌球台健身房儿童乐园室内外游泳池物业费：10元/㎡·月（含会所使用）会所功能主要以运动为主，缺乏高档休闲场所建筑排布8幢全部为9（9复10）层小高层，每幢两梯三户蝶形排布，朝向西（略偏南），背侧为内环高架景观以小区景观和陆家嘴景观为主重景观、轻朝向别墅区的噪音屏障项目规划总结公寓房源体量小，位置较差规划主要以服务别墅区为主重景观、轻产品规划设计带有浓厚的香港特色产品表现建筑立面下三层为石材外立面上层主要为涂料立面表现较为破旧用料不够高端户型配比房型套数套数占比2R116-1262413.64%3R153-17111263.64%复式144-145169.09%复式251169.09%复式27184.55%合计176100.00%主力房型为3房，复式占比高达23%13.64%63.64%9.09%9.09%4.55%套数占比2R116-1263R153-171复式144-145复式251复式271户型分析3R，至7层，156㎡，北侧边套采光面为东面和西面，和传统意义上南北向的房子不同大面宽、窄进深设计南向连接电梯间，故无朝南的功能间，主卧朝西西侧设置了景观阳台北户型分析3R,161㎡,南侧边套，1F采光面同样为东面和西面大面宽，短进深设计可分别从入户门和厨房通往前后花园主卧朝西，景观度较好北户型分析总结整体非南北朝向，舒适感差面宽表现良好重视景观位置整体上来看，户型设计风格比较独特，非南北朝向舒适度低装修标准价格标准：10000元/㎡产品总结无论从立面还是房型来看，整体表现较差10000元/㎡的装修标准从一定程度上弥补了产品劣势现场表现平面包装主干道——花木路芳甸路交叉小区入口处——柳杉路花木路道旗：芳甸路、花木路公寓项目宣传力度较大，借别墅项目试图营造高端氛围动线引导售楼处设置在御翠园（和黄之前所售纯别墅小区）会所处柳杉路入口，仪式感强交通动线较长，但绿化景观表现力好社区入口入口处绿化丰富，植被高度较高，给人以幽静的感觉销售分析媒体推广选用主流媒体《新闻晨报》《东方早报》选用专业的财经类报纸投放，面向高端财经人士《第一财经日报》《上海证券报》《每日经济新闻》01020304050607062.5859362419104.5投放金额（万元）媒体选择港式投放思想，注重提高调性媒体推广702900360000290000312900240000450000000000200000投放金额广告投放量集中在第二次推案前后因为续销状况不理想，7月22日加大投放量媒体推广11年4月22日《第一财经日报》11年6月1日《租售情报》11年7月22日《新闻晨报》软文向视觉表现转变，后者旨在加强客户导入价格分析均价走势平稳，7月开始价格提升价格分析1号（北侧）3号（中间）2号（南侧）面积价格面积价格面积价格10145-27192000145-98120-116-715679500253-15380000615660700153-51565760025363300153-415653200153550003156540001265950015353600216952100挑高165530001164（200）74000161（200）74500价格跨度较大，南侧比北侧稍贵复式房源价格最高去化分析房型套数套数占比去化套数去化率2R116-1262413.64%312.50%3R153-17111263.64%2825.00%复式144-145169.09%16.25%复式251169.09%00.00%复式27184.55%00.00%合计176100.00%3218.18%3房房型去化率较高，去化楼层主要在低区楼层低区楼层具有总价优势2房房型体量小，去化也全为3层房源8层的2房房型总价高复式房源由于尚未正式推出，仅有个别去化整体去化表现一般，低总价房源去化速度快销售分析总结传统港式销售模式，较为被动依靠中原地产和自身代理商的一二手联动由于户型表现较差，加之位置靠近高架，去化表现较差客户分析客户分析客源以港澳台和外地客户为主本地客户对于房源朝向具有很深的偏好，该案房源朝向上有很大的缺陷客层上看，以企业高管、股东为主SWOT分析Strength核心地段：高端居住区地段配套：商业、生活配套成熟、教育配套高端景观：小区自身景观优良，大面积绿化公园、陆家嘴景观有一定特色物业：和记物业品质较高Weakness户型：朝向缺陷现场表现：样板房缺失Opportunity稀缺性：内环内大面积公园住宅客户：别墅高端客户导入Threat市场竞争：小区周边配套待完善政策压力：限购等政策对高端市场压制较大售楼处：内环内公寓体量庞大，竞争激烈THEEND同策咨询·大客户事业部