6建设项目决策策划和实施规划

建设项目决策策划和实施规划1决策策划和实施规划的背景2决策策划和实施规划的概念及类型3决策策划的任务、方法、组织和工作流程4案例——“从设计中可以看出你们卓有成效的设计成果，可是我要问一句，请问你们设计依据是什么？”“是业主提供的设计任务书。”“可业主的设计任务书是如何制定的呢？”“是根据总体规划及其投资立项，聘请专家，根据经验并查阅规范资料而制定的。”“那么单凭专家的经验和资料，对现代社会的生活特征、现代建筑的使用方式及社会经济发展新模式的客观了解和调查有多少呢？”“——！？”“这一任务书的科学性和逻辑性以及对建成后使用实效的预测又如何呢？”“——！？”“建筑师在这种被动的环境中进行工作感受如何？”“——！？”——摘自清华大学庄惟敏教授与日本建筑师的对话名牌房地产项目的背后是文化。文化承载量越大的项目，其效益释放量越大。效益的增长不是算术级数，也不是几何级数，而是原子裂变级数！——王志纲对房地产项目开发的理解策划家不是“装修佬”，而是“建筑家”。他从总体上、力学上、艺术上把握整个巍峨大厦，而不是精雕细刻于房间装修。问题的提出建设项目决策项目建议书可行性研究批准立项技术分析经济分析科学性和经济性分析的广度和深度真实性和可靠性专业人士的责任性为立项和报批而做?问题的提出建设项目实施立项设计任务书设计施工管理准备与科学论证经济准备与科学论证技术准备与科学论证组织准备与科学论证?建设项目的决策项目建议书可行性研究+供决策的策划文件批准立项建设项目的实施设计施工立项设计任务书为实施服务的规划文件+主题建设项目决策策划决策建设项目实施规划实施1决策策划和实施规划的背景2决策策划和实施规划的概念及类型3决策策划的任务、方法、组织和工作流程4案例在充分占有信息的基础上,针对项目决策和实施的问题进行组织、管理、经济和技术方面的科学分析和论证旨在为项目的决策和实施增值策划建筑策划的涵义在建筑学领域内根据总体规划的目标设定，从建筑学的学科角度出发，不仅依赖于经验和规范，更以实态调查为基础，通过运用计算机等近现代科技手段对研究目标进行客观的分析，最终定量地得出实现既定目标所应遵循的方法及程序的工作。项目策划的类型项目实施的规划土地开发实施的规划土地开发规划的策划项目决策的策划土地开发规划的策划北京金宝金融街地块成片开发海南东方明珠旅游城汕头南澳旅游娱乐度假中心武汉曙光软件园山东齐鲁软件园项目决策的策划深圳国际会议中心北京王府商城惠州市中银先科国际大厦广东南海国际中心上海国际金融大厦海口市278工程厦门国际会展中心重庆天龙广场上海地铁一号线工程上海国际金融大厦厦门国际会展中心项目实施的规划广州地铁首期工程深圳国际会议中心海南东方明珠旅游城厦门国际会展中心南宁国际会议展览中心合肥东海花园上海地铁首期工程建成后的厦门国际会议展览中心广州地铁首期工程1决策和实施策划的背景2决策和实施策划的概念及类型3决策策划的任务、方法、组织和工作流程4案例3.1决策策划的任务3.2决策策划的方法3.3决策策划的组织3.4决策策划的工作流程3.1决策策划的任务3.2决策策划的方法3.3决策策划的组织3.4决策策划的工作流程项目决策的策划任务定义开发或建设什么,及其效益和意义项目实施的策划任务定义如何开发和建设?功能,标准?资金,投资,效益?组织?设计?施工?供货?管理?进度项目策划的任务环境调查和分析项目定义和论证组织策划管理策划合同策划经济策划技术策划风险分析决策策划的任务环境调查和分析建筑环境(风格、主色调等)建设环境(能源、基础实施等)自然环境政策环境宏观经济环境市场环境决策策划的任务决策策划的任务项目定义和论证规模、组成、功能和标准总投资开发或建设周期开发或建设目的/宗旨/指导思想组织策划项目组织结构分析决策期的组织结构决策期的工作流程编码体系分析决策期的任务分工和管理职能分工决策策划的任务管理策划建设期管理总体方案运行期设施管理总体方案经营管理总体方案决策策划的任务决策策划的任务合同策划决策期的合同结构决策期的合同内容和文本建设期的合同结构总体方案决策策划的任务经济策划开发或建设成本分析开发或建设效益分析融资方案资金需求量计划决策策划的任务技术策划技术方案分析和论证关键技术分析和论证技术标准和规范的应用和制定3.1决策策划的任务3.2决策策划的方法3.3决策策划的组织3.4决策策划的工作流程坚持开放型的工作原则策划是一个创新求增值的过程重视同类项目的经验和教训分析策划是一个动态过程-重视论证和调整策划是一个知识管理的过程决策策划的方法3.1决策策划的任务3.2决策策划的方法3.3决策策划的组织3.4决策策划的工作流程决策策划的组织土地开发规划的策划建设项目决策的策划建设项目实施的规划土地开发实施的规划开发公司建设单位从事策划工作的专业咨询单位从事策划工作的专业咨询单位人员的知识结构组织管理经济技术人员的能力和经验设计施工项目管理项目策划从事策划工作的专业咨询单位策划工作的组织专业咨询单位信息资源政府部门规划专家建筑专家结构专家建筑物理专家设备专家经济和管理专家............人员的集成和组织信息的集成和组织知识获取的组织知识编写、组合和整理的组织新知识形成的组织知识管理创新策划工作的组织3.1决策策划的任务3.2决策策划的方法3.3决策策划的组织3.4决策策划的工作流程1决策和实施策划的背景2决策和实施策划的概念及类型3决策策划的任务、方法、组织和工作流程4案例北京金宝地块成片开发土地开发策划金宝地块图一期工程地块图土地开发策划工作流程金宝地块房屋建筑现状图现有房屋建筑按产权分类表首长和知名人士住宅表略略略略略略略略略略略现有地下人防设施分布图现有古树名木分布图古树名木调查表拆迁费用估算表续上表上海国际金融大厦项目决策策划1.投资1亿美元可建造一个什么样的大厦？——项目的总体构思（包括建筑、结构、基础方案设想和机电设备系统构思）2.1亿美元投资的费用分析和论证——项目的投资分析（包括建筑工程投资、设备工程投资和其他方面的投资）3.关于加强项目管理以确保投资1亿美元能实现该大厦的建议4.项目实施的建议（包括合同结构、项目管理组织结构以及项目总进度规划分析和研究的内容大厦建筑指标1建筑面积：85,000M22使用面积：62,208m23建筑总高度：约190M4建筑层数：50层项目目标投资5土建工程投资2,964万US＄设备安装工程2,479万US＄其他投资4,506万US＄总投资9,949万US＄6平方米造价：1,170.47US＄/M2（含土地转让金和银行利息、流动资金）平方米造价：870.71US＄/M2（不含土地转让金和银行利息、流动资金）进度7建设周期：54个月质量8二十世纪九十年代具有国际标准的大厦并成为浦东新区的一个标志性建筑序号项目名称平方米指标美元投资万美元占总投资百分比%1地下结构其中：⑴预应力超高强离心管桩⑵地下室及基础承台⑶地下车库⑷基础施工措施费67.6512.4732.8213.189.18575106279112785.782上部结构其中：⑴钢筋混凝土柱⑵钢筋混凝土梁⑶钢筋混凝土楼板⑷钢筋混凝土墙体⑸其他金属结构⑹主体事故措施费69.4711.788.6712.8919.560.6720.006251007411016651706.283外部立面装饰其中：⑴砖墙⑵双层铝合金窗⑶玻璃幕墙及花岗岩66.240.337.8958.005633674935.66序号项目名称平方米指标美元投资万美元占总投资百分比%4建筑作业和辅助设施其中：⑴屋面⑵楼梯⑶门与五金⑷干式隔断⑸墙面装修⑹楼地面装修⑺吊平顶⑻厕所⑼其他67.174.890.787.0010.336.675.5612.4415.004.5657142759875747106127395.745精装修其中：⑴门厅⑵电梯厅⑶服务大厅⑷多功能舞厅⑸会议室⑹会议厅62.3513.3334.354.002.002.005.11530120292361818465.336室外总体11.761001.01土建工程投资合计348.71296429.79序号项目名称平方米指标美元投资万美元占总投资百分比%1消防23.411992.002电器70.005955.983空调83.307087.124给排水及污水处理22.471911.925电梯74.126306.336煤气6.24530.537管理电脑、电讯等9.44850.858擦窗机2.12180.18设备安装投资合计291.65247924.92序号项目名称平方米指标美元投资万美元占总投资百分比%1建设期物价风险65.415565.592不可预见费38.003233.253开办费51.184354.374临时备用金11.761001.015专业费其中：⑴勘察费⑵设计费⑶建设监理⑷筹建费⑸其他咨询费64.003.1835.1812.829.653.185442729910982275.476土地转让金141.18120012.067贷款利息129.41124811.068流动资金11.761001.01其他投资合计530.12450645.29重庆天龙广场项目决策策划重庆天龙广场地块位置-1重庆天龙广场地块位置-2项目策划重庆天龙广场策划工作流程环境调查和分析报告房地产开发商资源调查和分析报告项目总体构思项目定义报告项目开发策略报告项目营销策略报告地块规划指标建议书方案设计竞赛任务书整个策划过程是“无中生有”的过程，是业主方、策划方、各政府部门及外部专家和资源思想碰撞的过程。湖北曙光软件园土地规划的策划湖北曙光软件园工作空间C4E公共印刷出版硬件生产空间HABC产品展示用房IT研究人员工作用房A1软件研发人员工作用A2外来专家短期工作用A3商业软件代理用房B1软件业务洽谈用房B2培训用房C1会议用房C2报告厅C3行政管理D1公共支持设施D2D生活空间公共空间参加培训人员生活用房F1一般研发人员生活用F2FG软件研发空间会议展览空间软件销售空间园区管理空间普通人员生活空间高级专家生活空间其他VLMNOPQR绿化景观入口水面道路停车场人防其他S其他T娱乐健身空间I物业管理人员用房D3项目空间构成-1工作空间C4E公共印刷出版硬件生产空间HABC产品展示用房IT研究人员工作用房A1软件研发人员工作用房A2外来专家短期工作用房A3商业软件代理用房B1软件业务洽谈用房B2培训用房C1会议用房C2报告厅C3行政管理D1公共支持设施D2D软件研发空间会议展览空间软件销售空间园区管理空间其他T物业管理人员用房D3项目空间构成-2项目功能分区湖北曙光软件园硬件生产功能区2000软件研发功能区1000软件展售功能区3000园区管理功能区4000生活功能区5000公共空间6000湖北曙光软件园软件研发功能区园区管理功能区生活功能区2000硬件生产功能区50006000公共空间400010001110IT理论研究工作用房软件研发工作用房专家短期工作用房培训中心会议中心展览、展示中心商业软件代理用房软件业务洽谈用房行政管理物业管理网络通讯中心图书资料中心公共厕所1120113032103220323031103120411041204210422062101100软件研发3100软件销售4100园区管理4200公共服务湖北曙光软件园项目组织结构图1200其他其他33004300其他3200会议展览2200公共印刷出版2300其他2100硬件生产软件展售功能区30005100居住设施5200娱乐健身设施5300生活保障设施5400其他6100室外空间6200公共设施软件测评中心1140普通公寓高级公寓宾馆511051205130车棚6220泵站6230变电站6240其他6250小品6120入口6130水面6140停车场6160道路6150其他6180人防6170绿化6110社会服务（金融保险）4130软件研发功能区10001110IT理论研究工作用房软件研发工作用房专家短期工作用房112011301100软件研发1200其他软件测评中心11402000硬件生