物业经营管理

第一节物业经营管理概述一、物业经营管理的含义和内容1.物业经营管理的含义——以市场化为导向，以谋求共同利益最大化为目的，以满足业主及非业主使用人的需求为目标的社会化、综合化地、经营性的服务与管理。a.经营的范畴。b.经营的目的。c.经营的特点。2.物业经营管理工作的内容a.最贴近日常生活的衣食行乐服务——集约化的家务劳动：房屋装修、房屋清扫、搬家、美化居室；社区化的日用消费服务；时常化的行乐服务。b.商务服务类。c.文化、教育、卫生、体育类。d.经营中介服务。3.物业经营管理的原则a.有偿原则b.服务原则c.竞争原则d.质量原则e.效益原则二、物业租赁1.物业租赁的含义a.物业租赁的概念b.物业出租与出售的区别2.物业租赁的特征a.房屋租赁的标的是作为特定物的房屋b.物业租赁让渡的是物业使用权而不是所有权c.租赁双方都必须是符合法律规定的责任人d.租金的合理确定是物业租赁的核心问题e.房屋的租赁关系是一种经济的契约关系3.物业租赁的种类a.按照物业用途，可分住宅租赁和非住宅租赁b.按照租赁房屋的性质不同可将租赁房屋分为公房租赁和私房租赁c.按照物业租赁期限，可分为短期租赁、长期租赁和无限期租赁d.按照承租人的国籍不同，可将租赁分为国内房屋租赁与涉外房屋租赁4.房屋租赁的原则a.为承租者服务的原则b.维护租赁房屋的原则c.提高经济效益的原则d.保证租赁关系正常的原则e.充分发挥房屋效用的原则三、物业中介代理1.物业中介含义2.房屋中介代理的主要内容——咨询、估价、经纪第二节房屋租赁合同与租户管理一、租赁合同的法律特征1.房屋租赁合同是双务合同——双务合同是指当事人都享有权利和负有义务的合同。2.房屋租赁合同是有偿合同3.房屋租赁合同是诺成合同——是当事人意思表示一致即告成立的合同。4.房屋租赁合同是要式合同——有特定形式和履行一定手续的合同称为要式合同。5.房屋租赁合同是继续性合同。二、房屋租赁合同基本条款的主要内容1.甲乙双方的姓名或名称及住所2.房屋的坐落、面积、装修及设施状况3.租赁用途4.租赁期限5.租金及支付方式6.房屋的修缮责任7.转租的规定8.变更和解除合同的条件9.违约责任10.当事人约定的其他条款三、租赁双方的权利和义务1.出租人的权利和义务2.承租人的权利和义务四、租户管理1.租赁关系a.物业租赁条件b.房屋租赁登记备案制度c.城市《房屋租赁证》2.租户管理a.租约解释b.定期沟通c.租户代表第三节房屋租金一、房屋租金的构成1.房屋租金——房屋租赁价格，简称房租，是承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋所有人的经济补偿。2.房屋租金的类型和构成房屋租金基本上可分为成本租金、商品租金、市场租金。二、城市房租的计算原则1.以租养房的原则2.按质论价的原则3.利益兼顾的原则4.调节供求的原则三、房屋租金的确定1.租金基数的核定a.等级计算法地（等级标准可按国家统一制定的标准）b.项目基分计算法c.结合计算法（前两种方法结合起来使用）2.租金标准的核定租金标准=租金基数±调剂因素3.商业物业租金的计租方式a.毛租金——承租户支付固定租金，出租人负责物业经营过程中的税费等b.净租金——承租人除了支付房租外，还要另行支付一些物业的经营费用。c.百分比租金——百分比租金用于公共商业物业的出租。业主实质分享作为承租人的零售商的部分经营成果。本章小结物业经营管理就是以市场化为导向，以谋求共同利益最大化为目的，以满足业主非业主使用人的需求为目标的社会化、综合化、经营性的服务与管理。其范畴是属于第三产业。物业经营管理与物业管理的区别联系：物业经营管理包含物业服务区别：1）概念不同物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理(PropertyManagement)、设施管理(FacilitiesManagement)、房地产资产管理(RealEstateAssetsManagement)、房地产组合投资管理(RealEstatePortfolioManagement)的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。写字搂、零售商业等收益性物业完全可以像一个一般的工商企业那样，通过物业经营管理活动，为业主或投资者创造利润和回报。由物业经营管理的概念可以看出，物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是由物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果。而物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。2）管理对象不同物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。这些收益性物业通常出租给租户(又称租客、承租人)使用，可获得经常性租金收益物业服务的服务对象为业主。