香山国际大酒店前期策划10513

香山国际大酒店装饰工程前期策划2010年4月14日苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司香山国际大酒店项目部前期策划总述通过公司各部门及项目部共同努力，香山国际大酒店项目施工任务交给我公司，工期到2010年9月30日必须全部完成。因此，项目部组织各配合团队，与业主一起，争分夺秒紧密配合，在最短时间内，完成招标图纸设计及主材寻样询价、工作量清单编制测算等工作，为早日开工争取时间。在这里要感谢公司业务团队、设计三院、投标三部、材供部等部门配合。工程概况工程名称香山国际大酒店装饰工程工程造价16186.47万建筑面积50000m2开工日期2010年4月1日竣工日期2010年9月30日建设单位苏州香山国际大酒店有限公司设计单位苏州金螳螂第三设计分院施工单位苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司深化设计金螳螂管理二区设计部监理单位江苏建科建设监理有限公司造价单位苏州永正造价事务所质量要求合格备注香山国际大酒店是2010年太湖论坛年会的配套酒店，我司负责香山国际大酒店A、B客房区域和C区公共部分所有内装饰及机电安装工程工程概况分包单位美瑞德造价：6071.56万元+暂定金230万元（活动家俱）=6301万元施工范围为：A区及C区一层~地下室装饰工程A区及C区一层~地下室安装工程香山国际大酒店装饰效果图香山国际大酒店大堂效果图香山国际大酒店大堂效果图香山国际大酒店多功能厅效果图香山国际大酒店双人房效果图香山国际大酒店单人房效果图香山国际大酒店走廊效果图香山国际大酒店走廊效果图香山国际大酒店花窗效果图样板房照片组织计划一、组织目标二、项目管理制度三、项目管理组织架构四、施工范围分布图五、人员计划六、培训七、施工现场文明布置组织计划一、组织目标经过上海宝矿国际广场洲际酒店项目，我们已经有一定大型项目的施工管理经验。通过香山国际大酒店这个工程的努力，锻炼我们的管理人员，进一步培养新团队，以老带新，组建一两个新项目团队。为公司在5年内创造百亿产值做准备。组织计划二、项目管理制度•根据公司红宝书以及现场实际情况，建立项目管理各项制度具体内容如下：•1.资料管理制度2.现场考勤制度•3.安全文明施工制度4.零星收入制度•5.仓库管理制度6.报销制度•7.保密制度8.办公室管理制度组织计划三、项目管理组织架构葛火明合同/经营负责人木工班组李建东、花万标瓦工班组预决算员吊顶班组丁勇项目一部项目二部项目三部钢架班组工程技术负责人姚永康赵俊峰王小平云石班组丁勇季春华马悦李忻睿黄文华油漆班组项目总负责设计、深化负责人张勇刚潘成李福官水电班组张庆丰邢洪文吴建荣薄宏波不锈钢班组材供部负责人刘果林武传浩周国忠玻璃班组赵俊峰窗帘班组现场协调地毯班组邢洪文家俱厂安全协调石材厂马悦资料协调组织计划四、施工范围分布图（A、B客房区）A区客房B区客房项目一部项目二部美瑞德项目部组织计划四、施工范围分布图（C区公共部分）C区公共部分项目一部项目二部美瑞德项目部组织计划五、人员计划01020304050607080904月5月6月7月8月9月龙骨工木工瓦工油漆工云石工电焊工架子工水电工普工根据本工程进度及质量要求，挑选各工种优秀班组，确定各班组在每个施工阶段的工人数量，明确项目峰值人员数量，解决好工人的住宿问题，保证工期人员要求及工人的生活保障。人员峰值图工种4月5月6月7月8月9月龙骨工405070604020木工506080805020瓦工304060703010油漆工101030406080云石工02030406020电焊工203040503010架子工10202020100水电工708060303060普工403030353530总人数270340420425345250组织计划六、培训1、培训人员配对：丁勇——赵俊峰项目经营、质量管理流程赵俊峰—马悦、李忻睿project进度计划表的编制赵俊峰—马悦、潘成现场质量管理赵俊峰—李忻睿现场施工管理刘果林—武传浩现场仓库管理2、被培训人员需写培训心得组织计划七、施工现场文明布置1、工人宿舍区配置2、宿舍区管理制度，严格按照公司3月22日宿舍区管理制度文件执行施工现场文明措施组织计划大门广告牌施工现场文明布置组织计划现场临时用电布置现场坡道布置组织设计施工现场文明布置现场办公室现场会议室组织设计施工现场文明布置保安室汽车停放组织设计施工现场文明布置仓库仓库物品摆放施工现场文明布置组织设计现场材料堆放组织设计施工现场文明布置安全规定警示二级电箱灭火器黄沙桶临时小便处经营管理一、经营目标二、合同分析三、项目投标经营概况四、项目扭亏经营策划五、项目总造价经营策划六、竣工结算经营管理1、完成公司管理费上交任务2、在完成公司管理费上交任务后，项目部将争取预留更多的利润一、经营目标经营管理二、合同分析经营管理合同分析经营管理合同分析经营管理1、装饰部分（1）管理费（以人工及机械费为基数）42%（2）利润(以人工及机械费为基数)15%（3）人工：70元/工日2、安装部分（1）管理费（以人工及机械费为基数）35%（2）利润(以人工及机械费为基数)14%（3）人工：一类工47元/工日、二类工44元/工日三、项目投标经营概况经营管理1、香山国际大酒店前期经过各方面领导的共同努力，我司投标部和项目部派大量的预算员突击配合，经过半个月的努力完成了标底的编制最终报价为2.07亿。我项目部成本测算在交足公司管理费的基础上还可以有1000万左右的利润空间。2、由于甲方控制成本报价、在原图纸及设计方案不变的基层上让事务所把标底调整为1.8亿，在我司原报价的基础上下调了2270万，我司最终中标合同价为1.618亿(含A、B、C三幢楼）。后经过认真测算我项目部在交足公司管理费的基础上亏损676.16万元（只含B楼及C楼二、三层）（详见二算）四、项目扭亏经营分析经营管理二算对比序号项目名称金额(元)备注一我方施工内容1B区装饰工程直接费汇总33314980二算对比表2B、C区安装工程直接费汇总15171355总价扣除暂定金、花式灯具、洁具后对半分乘0.75后，再加洁具由各自采购也对半分。花式灯具由我项目部统一采购，最后再加上花式灯具3C区二~三层装饰工程直接费汇总24128608二算对比表4一次机电安装工程直接费汇总3129570中标价*0.75，一次机电全部由我项目部施工15直接成本合计75744514(1)～(14)合计措施项目费5345145规费1692362项目部及其他费4090000样板房亏损费用样板房不交管理费小计11127507总合计8687202118上缴公司管理费及税金后成本110587513管理费18％，税金3.445%19B区客房标段中标合同价49716824.00不含暂列金额20C区二~三层公共区域标段中标合同价32170949.00不含暂列金额21B、C区安装工程中标合同价17765366不含暂列金额22一次机电安装工程中标合同价4172760不含暂列金额23中标合同价10382589924我方施工范围盈利(6761614)苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司二算对比汇总表工程名称：香山国际大酒店装饰工程经营管理四、项目扭亏经营策划3、材料供应商控制：（1）材料在招投标的过程中我项目部出最高限价，在投标过程中最大限度的控制在最高限价之下（这也是一个理想的状态，具体的情况看招标最终结果），这样我项目部在工程整体成本的控制上就有了一个基准、有了一个目标（详见附表）经营管理经营管理（2）投标报价时我司采取不平衡报价、就部分我项目部打算更换的材料把价格全部调低。同时对图纸深化、取消此部分材料，用相对利润好的材料替代。例如：灰木纹石材投标价为150元/m2、青铜陨石标价为150元/m2、法国石灰岩投标价为150元/m2、浅色卡布灰大理石标价为150元/m2、凿毛法国石灰岩投标价为150元/m2等（3）在施工过程中打算取消的项目价格调低例如：条形铝格栅挂片（4）在施工过程中打算替代的材料价格调低例如：五金、窗帘、墙纸、皮革、软包、乳胶漆等四、项目扭亏经营策划经营管理（5）报价清单中一些清单描述中有错误但对我方有利的项目，不提出变更。对施工工艺进行变通，将错就错，以达到执行原清单单价的目的。•例如：a、墙面木饰面工程，原清单有木工板基础，实际施工不做，但在开孔处做好内部镶边，以利审计工作。注意做好工序及隐蔽验收工作。b、卫生间墙面石材，原清单为钢龙骨干挂，实际施工中采用湿贴，施工时部分位置砂浆挂贴层采用木模竖向分段浇捣工艺，既能满足质量要求，又能在审计时通过验收。注意做好工序及隐蔽验收工作。四、项目扭亏经营策划经营管理4、损耗控制(1)要发挥班组的施工效力，通过项目预算员的测算及施工员对现场材料的测算量，规定每个房型的材料领用量。(2)与班组签定材料损耗协议，对于完成材料损耗控制的班组，已节省材料的相应比例给予奖励，对于材料损耗超过损耗协议的班组，超过量由班组买单。(3)在甲指材料方面，通过签定材料损耗协议，把材料损耗风险转嫁到供应厂商，降低材料的损耗成本。四、项目扭亏经营策划经营管理1、工程审计时总造价不能超过合同价的10%，超过会有纪委介入。由于投标时总工程量已经下浮10%，而且该工程是按实计算，所以我部要控制工程的总造价，不能做加法，只能做减法。2、要将亏损子目变成盈利子目，例如：灰木纹原投标时150元/m2，铺贴5700m2，现在换成金钻米黄600元/m2，就这一项就增加了256.5万元。为此我部在设计变更中减少了7000m2的石材量，将其换成墙纸、地砖或木饰面等。五、项目总造价经营策划经营管理五、项目总造价经营策划分项工程投标价控制价控制方法门窗工程2772370甲方指定材料商及价格、由我项目部代购且不缴纳我司管理费艺术品3000000甲方指定材料商及价格、由我项目部代购且不缴纳我司管理费花灯5726965甲方指定材料商及价格、由我项目部代购且不缴纳我司管理费洁具3156674甲方指定材料商及价格、由我项目部代购且不缴纳我司管理费活动家俱460甲方指定材料商及价格、由我项目部代购且不缴纳我司管理费小天窗50甲方指定材料商及价格、由我项目部代购且不缴纳我司管理费观光电梯115甲方指定材料商及价格、由我项目部代购且不缴纳我司管理费墙地砖307635196013限价招标五金17657511236025限价招标经营管理3、对各分包单位的控制（1）水电单位：上交我司25%的管理费，要从源头控制，对其设计变更、材料变更、施工图、竣工图的工程量进行控制。同时进行漏项排查，明确能够超出工程量的比例。（详见附件）五、项目总造价经营策划经营管理材料名称采购价格中标价格价差合计中标合计配电箱1713546839470.5-874075.51237162.5低压铜管1165.91019.5-146.4459230.98给水铜管3593.553115-478.551287253.63不锈钢管1484.261788303.74199274.55电线管22.0015.00-7525.30金属软管1.601.20-0.48596.38铸铁排水管403.848076.2612966.08低压铜管件2116.6220487.4384477.96地漏、阀门及软接头4825.287573931.8254885.17面板、插座32913651036122017.5花灯146080614617869807774712.42电缆863.7851.86-11.84631366.35开关按钮245.2153.5-91.751537.54洁具、龙头1445613108-13482459375.6桥架335.25395.7860.531913609.6电线及电线管11.2516.785.531637062.74门铃、报警器231240969140浴盆配件14081294-114436078其他3957.55106.951149.45899484.99合计3E+062341168-868633.7419660806.64管理费25%4915201.66税金4%786432.2656合计盈利-6,570,2