房地产项目投资风险分析与研究

I房地产项目投资风险分析与研究摘要论文通过对房地产投资基本形式和基本特点的介绍，结合房地产投资现状和今后发展趋势的市场环境分析，阐明了房地产投资的市场前途。建立房地产投资应遵循的基本原则，并结合工作实际对现阶段房地产投资机会的选择进行了详细探讨，辨析房地产投资面临的有利因素和不利条件。定性地分析了房地产投资风险问题，辨识风险的特征，并对房地产投资在获得土地使用权后的主要风险问题以及风险与投资收益的相互关系进行了分析，提出在风险因素干扰下，评估投资效益的经济技术指标和理论方法。通过一个详尽的房地产投资实例，说明该理论方法在投资风险评估中的应用，以及如何为投资决策提供依据和建议。根据风险评估与决策的实际需要，提出构建风险管理机构的模式，以利于及时调整和保障投资风险决策的正确实施。最后在结论部分，阐述了风险研究的长期性和风险决策的现实意义，对未来投资风险研究的趋势和方向进行了思考。关键词：房地产；投资风险；分析；研究IIAbstractThepaperthroughtotherealestateinvestmentfundamentalmodeandtheessentialfeatureintroduction,theunionrealestateinvestmentpresentsituationandthenextdevelopmenttendencymarketenvironmentanalysis,hasexpoundedtherealestateinvestmentmarketfuture.Theestablishmentrealestateinvestmentshouldfollowthebasicprinciple,andtheunionworkwasactualtothepresentstagerealestateopportunitiesforinvestmentchoicehascarriedonthedetaileddiscussion,debatedanalyzesthefavorablefactorandtheadverseconditionwhichtherealestateinvestmentfaced.Qualitativehasanalyzedtherealestateinvestmentriskquestion,recognizestheriskthecharacteristic,andafterobtainedthelandemploymentrighttotherealestateinvestmentthemainriskquestionaswellastheriskandtheinvestmentincomereciprocityhascarriedontheanalysis,proposedundertheriskfactordisturbance,appraisalinvestmentbenefiteconomicaltechnicalspecificationandtheorymethod.Throughanexhaustiverealestateinvestmentexample,explainedthistheorymethodintheinvestmentriskassessmentapplication,howaswellasdoesprovidethebasisandthesuggestionfortheinvestmentdecision-making.Accordingtotheriskassessmentandthepolicy-makingactualneed,proposedconstructstheriskmanagementorganizationthepattern,favorthepromptadjustmentandthesafeguardinvestmentriskdecision-makingcorrectimplementation.Finallywerepartialintheconclusion,elaboratedtheriskresearchlong-termcharacteristicandtheriskdecision-makingpracticalsignificance,hascarriedonthepondertothefutureinvestmentriskresearchtendencyandthedirection.Keywords：realestate；investmentrisk；analyse；researchIII目录摘要...............................................................IAbstract...........................................................II1绪论.............................................................11.1本研究的目的、内容和意义......................................11.2房地产投资风险分析的起源与现状................................12房地产投资项目风险的涵义与特征....................................22.1风险及房地产项目投资风险的涵义................................22.2房地产项目投资风险的主要特征..................................22.2.1客观性与普遍性............................................32.2.2不确定性与损益双重性......................................32.2.3潜在性与可判性............................................32.2.4相关性....................................................33房地产项目投资风险因素分析........................................43.1项目投资风险因素的来源........................................43.1.1项目场地选址阶段..........................................43.1.2项目融资阶段..............................................43.1.3项目建设施工阶段..........................................43.1.4项目租售阶段..............................................43.2项目投资风险因素的主要种类....................................53.2.1定位风险..................................................53.2.2商业风险..................................................53.2.3经营风险..................................................53.2.4通货膨胀风险，也称为购买力风险............................53.2.5金融风险..................................................53.2.6市场风险..................................................63.2.7创新风险..................................................63.2.8政策风险..................................................63.2.9自然风险..................................................64房地产项目投资风险防范策略........................................74.1基于战略层项目投资风险防范策略................................74.1.1投资分散策略..............................................74.1.2投资组合策略..............................................7IV4.1.3保险策略..................................................74.2基于战术层项目投资风险防范策略................................84.2.1编制风险防范计划..........................................84.2.2风险识别..................................................84.2.3风险定性分析..............................................84.2.4风险定量分析..............................................84.2.5风险应对策略..............................................94.2.6风险过程管理.............................................104.3我国房地产业的现状和前景.....................................105结论............................................................13参考文献...........................................................14致谢..............................................................1511绪论1.1本研究的目的、内容和意义房地产投资是指投资者将其资金投放到房地产的开发经营中，以获得产业利润的一种经济行为。地产开发是一个动态过程，这个过程分为四个阶段:投资决策、获取土地、建造房屋、经营房产。它具有开发周期长、资金投入量大等特点，很难在一开始就对整个开发过程中的有关费用和建成后的收益作精确的估计，即在开发过程中存在着不确定性，从而不可避免地带有风险。本论文旨在研究房地产投资过程中可能出现的风险、影响因素以及诱发的根源、出现的概率大小以及对策措施。本论文研究的内容，详细分析了房地产投资决策的风险，研究有助于提高人们对风险的认识，加强风险意识。其二，对风险的研究，有利于提高房地产开发企业风险的管理水平，做好风险损失的防范控制。其三，对房地产投资的风险研究，有利于自觉利用风险机制，调节和促进房地产业的发展。因为，风险的结果是双重的，风险隐藏着危机，同时风险又孕育着机遇，所以，对风险就不单是防范，而且还有利用的问题。1.2房地产投资风险分析的起源与现状风险的定义最初出现于1901年美国的A.M.威利特所作的博士论文《风险与保险的经济理论》中:“风险是关于不愿发生的事件发生的不确定性之客观体现”