20180129-芒市山地小镇项目市调报告

世联地产123报告1德宏州芒市山地小镇项目市场调研报告2018年1月29日1121项目本体解读2案例分析3市调总结3城市概况：德宏傣族景颇族自治州位于云南西南边陲，是中国联系南亚、东南亚的前沿；区位优势明显，物种资源丰富，是中国对外贸易的黄金口岸；城市层面本体解读整体定位：借势国家桥头堡战略，立足滇缅，服务全国，打造中国对外贸易的黄金口岸。区位优势：地处西南边陲，位于云南西部中缅边境；东面与保山市相邻，是中南半岛和南亚次大陆结合部，而北、西、南三面被缅甸包围，与缅甸山水相连，水陆相通；物种资源丰富：德宏州物种资源丰富度和富集度属全国罕见，被称为云南生物多样性的“黄金十字带”。6032种高等植物，占全省33.5%，39个特有种；725种脊椎动物，占全省37%。芒市发展规划：德宏——云南桥头堡建设的先行先试区一个重点开发开放试验区，即瑞丽重点开发开放试验区；一个跨境经济合作区，即中缅瑞丽—木姐跨境经济合作区；一个通道枢纽，即桥头堡内联外通的重要交通枢纽；三个产业基地，即桥头堡黄金口岸经济区生物特色产业基地，进出口加工基地，物流仓储基地；三个服务平台，即桥头堡前端的金融服务平台、信息服务平台、文化交流平台；三个交流窗口，即桥头堡通往东南亚、南亚的经济窗口、文化窗口、友谊窗口；区位优势德宏4城市层面本体解读城市概况：芒市是德宏州政治、经济、文化中心和交通枢纽，是区域内重要的服务型中心城市和黄金口岸中心城市；城市性质：芒市地处德宏东南部，德宏傣族景颇族自治州州府。滇西地区和中缅跨境地区重要的区域性中心城市交通枢纽；具备亚热带风光和民族文化特色的旅游城市。城市定位：区域内重要的服务型中心城市，黄金口岸的中心城市，芒市形成舒适宜人的水城特色，并作为德宏民族文化和民族特色展现的重要窗口。城市发展方向：在城镇向芒市坝区东西两侧低丘缓坡地带增长，在增长空间内，其中山地占增长空间的70%；交通优势：依托芒市机场、泛亚铁路、公路等构建空地一体化交通体系。5城市层面本体解读城市规划：芒市将实现发展方式由内向型向外向型的转变，打造区域中心功能，提升外向型经济在经济发展中的比重，实现城乡统筹发展，充分重视发展中的生态环境保护，将芒市建成“经济富裕、社会和谐、生态优良”的区域性中心城市。土地规划：“一廊、两心、三城、七镇”的带状组团化结构一廊：沿中部坝区走向形成一体化经济走廊；两心：通过对芒市和遮放坝区耕地的保护，形成展现芒市亚热带风光和田园景观的两大生态“绿心”；三城：沿经济走廊形成芒市中心城区、遮放、戛中三个主要的发展城镇；七镇：在芒市南部和北部山区，集中建设江东、五岔路、西山、芒海、勐戛、中山、三台山7个乡镇；十三五发展规划:大力开发休闲娱乐、养生度假、文化体验型产品，培育城市旅游综合体、乡村旅游度假区、养老养生旅游地产等新型业态；加快推动民族文化、地域文化、历史文化资源的旅游化进程，提升打造芒晃、芒满等一批特色民族旅游村寨着力打造以孔雀湖-大金塔-勐巴娜西珍奇园为代表的旅游文化产业集群，加快发展特色小镇发展建设，形成集旅游、生态、文化、现代服务业四位一体的大旅游综合产业链；城市规划：芒市形成沿中部坝区走向带状组团中心格局，以孔雀湖为代表的旅游文化产业集群，项目位于孔雀湖西岸，具备相应发展潜力孔雀湖本案芒市坝经济走廊芒市中心城遮放镇戛中6城市交通：芒市是德宏州交通枢纽，公路和航空交通发达完善，以经济走廊为核心形成空地一体立体化交通；城市层面本体解读空地一体立体化交通：以经济走廊为核心形成45分钟交通圈，构建航空、铁路、公路为一体的立体化交通方式，为经济走廊的建设提供有效的交通保障；航空：芒市机场作为德宏“空中门户”，是云南五大百万客流机场之一，2016年旅客吞吐量达153.8万人次；高速：杭瑞高速，德宏州发达便利的高速公路，架构了以芒市城区为中心的“德宏州1小时经济圈”；铁路：大瑞铁路保瑞段项目于2015年开建，计划2022年12月1日竣工通车。其中德宏段长约108.4公里，芒市境内设有芒市客站、芒市货站、坝托站、遮放站、嘎中站5个站点。杭瑞高速本案孔雀湖德宏芒市机场芒市客运北站芒市三棵树客运站大瑞铁路（在建）7经济概况：2016年德宏州GDP经济增长达9.4%，芒市在德宏各县市GDP总量排名中位列第一，经济实力较强，2016年增速有所放缓，但仍保持8%的高增长；城市层面本体解读GDP经济总量:2016年德宏州GDP经济总量为321亿元，其中芒市为104.48亿元，占比32.5%。比2016年增长8.18亿元，增长率达8.7%，增速较2015年有所放缓。经济实力排名：芒市经济实力在德宏州2016年GDP经济排名中位列第1位。排名市/县经济总量（亿元）1芒市104.482瑞丽86.13盈江80.34陇川445梁河19.9263.874.184.396.3104.4812.5%1.5%9.0%13.4%8.7%0.0%5.0%10.0%15.0%0204060801001202012年2013年2014年2015年2016年芒市2012-2016年经济总量及变化生产总值（单位：亿元）增长率201230.9248.3292.332111.1%12.0%7.0%7.8%9.4%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%0501001502002503003502012年2013年2014年2015年2016年德宏州2013-2016年经济总量及变化生产总值（单位：亿元）增长率2016年德宏州各县市GDP总量排名8区域层面本体解读片区规划根据芒市城市总体规划，中心城区规划范围面积600平方公里，城区建设用地规模控制在50平方公里，人均建设用地控制在120平方米以内；项目周边待开发用地较多，规划住宅用地占40%，商业、行政及公共用地占30%，林业用地占20%，其他约计10%。人口规划2016年芒市人口总计41万人，周边2KM范围内人口约4万人左右。•项目因位于孔雀湖风景区内，周边500m范围内没有住宅项目；1KM范围仅有学府时代一个项目，入住人口约1万人左右；周边2KM范围规划有半山73栋、弘映山庄、仙池小区、幸福家园小区等若干个小区，常住人口约3万人左右；根据规划社会发展目标，芒市至2015年，人口自然增长率控制在7.5‰以内，人口达到43.5万人，城镇化水平达到66%，城市人口达到30万人;至2030年，人口自然增长率控制在7‰以内，人口达到65万人，城镇化水平达到76%左右，城镇人口达到50万人。片区及人口规划：项目周边住宅用地约占40%，商业、行政及公共用地30%，林业用地20%，其他10%。2016年芒市人口总计41万人，项目周边2公里范围约4万人左右；本案待开发住宅用地商业用地已开发住宅用地待开发住宅用地9对内交通：项目处于由孔雀湖-大金塔-勐巴娜西珍奇园形成的湖西山水走廊景观带;但目前交通及配套不完善，仅有一条弹石路与外界相通，未来将规划有3条市政套路分别通往老城区、机场、景区；区域层面本体解读项目处于芒市新开发区域，从项目山顶可俯瞰整个芒市主城区，目前项目周边未通市政道路，仅有一条弹石路其他基础配套设施正在建设。项目所在区未来三年规划有三条20米宽的市政道路：第一条是项目区山下的原弹石路，通往城区；第二条是从项目区前沿直接连到现在的机场大道，通往机场。第三条是项目区山顶有一条8米宽景观道路，建好后从项目区步行10分钟可到孔雀湖大坝，步行15分钟可到金塔、银塔景区；通往孔雀湖孔雀湖环湖西路本案区域层面本体解读周边配套：项目区域1公里范围内资源配套匮乏，3公里范围商业、医疗、教育、银行等设施齐全；项目1KM范围内，银行、教育、医疗等配套均不完善；项目3KM范围内：银行配套：涵盖中国银行、建设银行、农业银行、邮政银行等各大银行机构营业网点；教育配套：区域范围内，教育资源密集，涵盖德宏民族师范大学、德宏示范高等专科学校、芒市第一中学、印金小学、芒市詹恩幼儿园等，享受一站式的教育服务；医疗配套：毗邻芒市人民医院、三市医院、第二人民医院及德宏傣族景颇族自治州人民医院，仅就几分钟的行驶路程；商业配套：项目3KM范围集中商业有人民商场，孔雀湖酒店、汽车影院等；本案6建设银行工商银行中国银行邮政储蓄银风平镇印金小学德宏职业学院德宏师范高等专科学校德宏州民族初级中学芒市詹恩幼儿园芒市第一中学德宏傣族景颇族自治州人民医院德宏傣族景颇族自治州第二人民医院三师医院芒市人民医院芒市千众汽车影城德丰孔雀湖酒店大地影院3公里范围生活配套银行学校医院商业1KM3KM人民商场珠宝小镇11项目层面本体解读地块四至：项目此处芒市东南部缓坡地带，山地地块，南窄北宽，东高西低，呈不规则椭圆形状；东部背靠孔雀湖，北接勐焕金塔银塔，西部可俯瞰整个芒市城区，南隔千顷农田与法帕温泉度假区相望；①②③①项目南部南望②项目西北部西北望③项目西部西望③项目南部东望④银塔勐焕大金塔法帕温泉度假区项目指标分析：山林坡地，东南高，西北低，最大高差90米，已有106亩拿证；规划为别墅，容积率1.02，有防洪渠自项目西南穿过；项目层面本体解读项目地址德宏州芒市东南部缓坡地带开发商云南永恒发投资有限公司占地面积415亩土地性质住宅用地拿地时间2015年12月土地证情况已拿证106亩，占25.5%容积率1.02物业规划别墅地形山地地形高差南高北低，高差27米；东高西低，高差63米；地形解读：项目为山林坡地，等高线顺南北向水平分布，南高北低，高差27米；东西向垂直分布，东高西低，高差63米，中部低凹地带略平整；地块西部为孔雀湖水库，有防洪渠从西北向向南穿过；规划要求：建筑密度：28800㎡建筑规模≤72000㎡低层、多层及高层建筑裙房退让20米规划道路道路红线≥3米，退让10米规划道路道路红线≥3米；建筑物退让北干渠≥6米，同时在北干渠的建设行为应满足水利部门相关要求；交通要求：机动车停车位≥1.0停车位/100㎡住宅建筑面积；13属性界定：本案区位优势显著，但交通及资源配套亟待完善，属于城市旅游发展待开发区域，区域成熟需一定时间；属性界定本体解读区域属性——•位于西南边陲城市，德宏州首府芒市，拥有黄金口岸的中心城市，具备较好区位优势和发展优势；•位于孔雀湖-大金塔-勐巴娜西珍奇园为代表的旅游文化产业集群带上，属《芒市十三五规划》重点规划旅游区域；•板块属性——•位于孔雀湖风景区内，定位为芒市山地居住高尚社区，环境风景优美；•项目周边1KM范围内配套不完善，银行、学校、医疗、商业等配套资源均较为缺乏；地块属性——•山林坡地，东南高，西北低，高差达90米，且山地面积较大，平地面积较小，项目开发难度大；•体量较大（占地415亩，容积率1.02），已拿土地证面积占25.5%，规划为高档别墅区；•背靠孔雀湖景区，俯瞰芒市城区，虽距离景区仅800米，但背对景区，景观优势不够显著；•项目周边交通现状较差，目前仅一条弹石路与外界相通，市政路规划道路需三年后方能通车；11142案例分析1项目本体解读3市调总结15产品分布城市住宅格局项目名称规划体量物业类型销售情况华江•水岸星城80万方联排、独栋在售半山•73栋4.5万方联排、独栋在售华丰•孔雀湖180万方联排、独栋在售弘映山庄9.4万方洋房、别墅售罄盛世佳园24万方普通住宅在售祥成花园13.5万方塔楼在售幸福豪庭3.3万方塔楼、多层在售芒市世贸广场11万方塔楼、高层在售海贝曦谷9.8万方塔楼、多层在售嘉源公馆8万方普通住宅在售珠宝小镇30万方普通住宅在售住宅总体量373.5万方芒市住宅市场在售体量约373.5万方，在售的产品中，普通住宅数量较多，别墅类产品数量较少，但体量较大，合计273.9万方，占住宅总体量的73.3%。其中在售别墅体量约264.5万方，以华丰孔雀湖体量最大。此外，别墅项目大部分位于孔雀湖周边，与本案距离1.5-2公里左右产品类型及分布：芒市住宅在售体量合计373.5万方，产品类型以塔楼数量较多。